Рынок жилья в Украине в корне изменился после полномасштабного российского вторжения. Профессиональные инвесторы, которые вкладываются в строительство на начальных этапах и продают уже построенные квартиры, почти исчезли, девелоперы не спешат начинать новые проекты, а покупателей в несколько раз меньше, чем в довоенный период.
Почему же тогда растут цены на недвижимость? О работе в новой реальности, стоимости жилья и влиянии миграции на строительство в интервью NV Бизнес рассказал генеральный директор группы "Ковальская" Сергей Пилипенко.
Его компания не только строит жилье. "Ковальская" — основной поставщик бетона для всех киевских застройщиков. Поэтому к Пилипенко стекается информация обо всем столичном рынке первичной недвижимости. Итак, каких цен и предложений ждать киевлянам и тем, кто планирует переехать в столицу?
О состоянии строительного рынка в Киеве
В мае в Киеве были рекордные обстрелы со стороны России. Повлияло ли это на продажи и строительство? Какая ситуация наблюдается сейчас?
В марте, после завершения сложной зимы, мы зафиксировали оживление рынка. Потенциальные покупатели активно звонили, посещали строительные площадки и покупали квартиры. Продажи увеличились существенно, по сравнению даже с лучшими месяцами 2022 года.
Майские обстрелы действительно повлияли на рынок недвижимости — интерес потенциальных покупателей несколько снизился, но затем восстановился в течение следующего месяца. Похожая ситуация была с нагнетанием о возможном подрыве ЗАЭС. Люди просто откладывали покупку жилья, поэтому и наблюдалась определенная пауза. Но в целом этот год существенно лучше предыдущего. Если в среднем на наших четырех [киевских] ЖК в прошлом году мы продавали три, в лучшем случае — пять квартир в месяц, то в этом году — более 20. В некоторые месяцы даже 30 и больше. То есть, продажи выросли в разы.
А если сравнивать с 2021 годом?
У каждого застройщика своя динамика, зависящая от портфеля проектов, стадии готовности и цены. Если говорить о средней ситуации на рынке, то, по сравнению с довоенным периодом, сейчас продажи на 70% ниже.
Кто сейчас покупает квартиры?
Конечные потребители, которые планируют жить в своих квартирах.
Инвесторов нет?
Спекулятивный спрос всегда занимал значительную долю рынка. В зависимости от объекта и от девелопера, их доля колебалась в диапазоне 30−50% от общего количества покупателей. С начала войны этот сегмент практически исчез.
Квартиры преимущественно покупают киевляне, которые откладывали сделки купли-продажи. То есть, это такой органический спрос, который так или иначе существует на рынке. Вторая категория покупателей — переселенцы, которые в первый год после начала большой войны переехали в Киев и какое-то время снимали жилье. В процессе поняли, что хотят остаться в столице, выбрали конкретный район с определенной инфраструктурой. Третья — участники государственной программы еОселя. К сожалению, она работает не в том масштабе, как мы ожидали. Надеялись, что программа будет генерировать более тысячи сделок в месяц в целом по Украине. Однако, с начала ее внедрения в октябре прошлого года при ее участии было продано чуть более двух тысяч квартир. Значительное количество реализовано именно в готовых объектах — квартиры на стадии строительства по этой программе приобрели единицы.
Мы постоянно находимся в диалоге с Укрфинжитлом (распорядитель программы еОселя. — Ред.). Предоставляем свои предложения, как создать механизм, который позволил бы программе эффективно работать для всего рынка, а не только на «вторичке». И в том числе, расширить категории покупателей, которые могут подать заявку на еОселя. Я знаю, что претендентов сейчас уже более 100 тысяч и это число постоянно растет. Потенциал — впечатляющий, при наличии, разумеется, денег у Укрфинжитла.
Укрфинжитло готово изменить правила участия в программе и позволить заемщикам покупать жилье в домах, которые строятся?
Такие факты уже есть. Их немного, потому что у Укрфинжитла специфические требования к договорам. Несколько девелоперов изменили форму договоров а, по сути — механизм продажи жилья. Мы — еще в процессе.
У вас пока нет ни одной такой сделки?
Ни одной, к сожалению. "Ковальская" ни одной квартиры по программе еОселя пока не продала — именно из-за формы договора и механизма продажи. Но, как говорится, вода камень точит. Мы в постоянном диалоге, я настроен оптимистично. Дальше все будет зависеть только от наличия предложения квартир.
Кто строит жилье
Крупнейший киевский застройщик ХК "Киевгорстрой" не строит жилье с декабря прошлого года. Какое это имеет влияние на рынок недвижимости?
По моей оценке, в Киеве строится 90% объектов. Предложения хватает. Мы были одними из первых, кто в мае 2022 года возобновил работу на своих площадках, когда в Киеве стало относительно безопасно. А потом наблюдали, как в июне, июле и до массированных обстрелов в октябре большинство крупных девелоперов возобновили строительство.
Логика понятна: надо выполнять свои обязательства перед инвесторами, сохранить коллектив, минимизировать влияние инфляции. Потому что, продав квартиру по 30 тыс. грн за квадрат в 2021 году, достраивать ее нужно по цене выше 40 тыс грн. Это — большие риски для девелопера.
Если дом не достроен и он пострадает из-за обстрела, то это проблема девелопера? А если введен в эксплуатацию, то восстановлением занимается местная власть?
Совершенно верно.
Мотивирует ли это вас быстрее строить?
Нет. Для этого нам нужны две вещи — деньги и люди. Материалы есть. Блэкауты на работу влияли не существенно. Мы уже привыкли к ракетным обстрелам — считаем их новой реальностью.
Представители разных сфер бизнеса говорят о нехватке рабочей силы. Каких специалистов не хватает вам?
Чувствуем нехватку всех — от технических специалистов до рабочих. Кадровый голод очень большой.
Как это решаете?
Предлагаем лучшие зарплаты. Стараемся убеждать, что работа у нас не означает, что завтра сотрудника заберут в ряды ВСУ. Достаточно большая часть мужчин и женщин уехали из страны. Сотрудники из пригорода и других регионов стараются избежать блокпостов, где им могут вручить повестку. И не хотят выезжать из своих городов. Мы официально трудоустраиваем всех, у нас белые зарплаты, поэтому мы обязаны информировать и ТЦК, и вести воинский учет сотрудников и обеспечивать их явку в военкомат, если есть такой запрос. Это отпугивает людей. При этом преимущество на рынке труда получают компании, которые платят зарплату в конвертах, без официального трудоустройства.
Кроме того, многие пошли служить в ряды ВСУ и сейчас защищают Украину.
Трудно ли сейчас получить бронь для сотрудников?
Это сложная и длительная процедура, которая занимает от нескольких месяцев до полугода. И забронировать всех сотрудников невозможно. Если говорить о группе "Ковальская", то на три тысячи человек у нас до 200 броней.
К каким экономическим последствиям приводит дефицит персонала?
Начиная с июля этого года, мы оцениваем потерянные объемы производства строительных материалов и строительства из-за нехватки людей в 10−15%. Чем активнее будет восстанавливаться рынок, тем острее станет этот разрыв.
Реально ли компенсировать эти потери за счет иностранцев?
Реально. Сейчас уже функционирует целый кластер компаний, которые готовы привезти и легализовать «под ключ» рабочих из Кыргызстана, Таджикистана и Узбекистана.
Они готовы работать за украинские зарплаты?
Да. Мы считали, заработные платы паритетные. Хотим нанять от 20 до 40 рабочих из-за рубежа, посмотрим на их профессиональный уровень, возможность работать, учитывая языковой барьер и культурные особенности.
Если исследовать статистику ЛУН, то за год цены на жилье в гривнях не изменились.
На самом деле, они выросли в долларовом эквиваленте. В сентябре прошлого года квартиры стоили 46 тыс. грн при курсе 42, это составляло $1095 за кв. метр. А сейчас по нынешнему курсу 37 — это $1243, то есть, жилье подорожало на $150 за квадратный метр. Привязка к курсу доллара на первичном рынке очень жесткая, но это справедливо. Потому что себестоимость строительства выросла на 30% с февраля 2022-го.
Вы будете поднимать цены осенью?
В этом году мы уже дважды поднимали цены. В среднем они выросли на 15−17% в долларовом эквиваленте.
О рынке недвижимости в ближайшие годы
Сейчас девелоперы не начинают новые проекты. За счет чего вообще бизнес будет выживать в ближайшие годы?
Новые дома появляются, но их немного. Обычно, это касается комплексной застройки, где уже реализована часть и девелоперы продолжают строить поэтапно. Например, у нас есть ЖК "Русановская гавань", который уже построен на 60%. Комплекс заселен, и мы продолжаем его расширять. В прошлом году начали строительство новой очереди. По аналогичному принципу движется весь рынок.
На рынке недвижимости спрос сейчас существенно ниже, чем предложение. Рынок сейчас сжался до 30% от довоенных объемов. Мы будем ждать, пока спрос будет расти и будут основания для увеличения объемов строительства и новых проектов.
Пройдет, думаю, год-полтора, пока будут завершены все текущие объекты. Параллельно будем наблюдать за динамикой продаж и принимать решение о выводе новых проектов.
Как изменится рынок из-за миграции населения? Вернутся ли украинцы и при каких условиях?
Из 6 млн украинцев, которые выехали, по моим оценкам, примерно 4,5 млн человек — это женщины и дети. Если мужчины остались здесь, то и родня, и семья, и центр жизненных интересов находится в Украине. Надеюсь на их возвращение после окончания войны.
Кроме демографии, на рынок будет влиять то, как будет восстанавливаться экономика. Если ВВП будет увеличиваться год к году хотя бы на 10%, то мы быстро все восстановим. А для этого нужно и достаточно рабочей силы, инвестиций, должен развиваться частный сектор. Будет расти уровень доходов, и люди будут покупать недвижимость, в том числе, с помощью различных государственных программ. Мы не знаем, как будут развиваться события на фронте, но в следующем году нам надо выходить на довоенный показатель по ВВП — $200 млрд.
За счет чего это возможно?
Мы рассчитываем на украинское экономическое чудо, за счет программ восстановления и модернизации экономики, значительных вливаний в развитие инфраструктуры и промышленности. Будет наблюдаться рост экономики и уровня доходов людей, и это будет транслироваться на рынок недвижимости.
Аналитики прогнозируют, что спрос на жилье после победы Украины существенно возрастет. И спрос будет превышать предложение. Разделяете ли вы такие оптимистичные прогнозы?
Мы уже потеряли два года девелоперского цикла, что непременно повлияет на рынок. Я считаю, что в период от трех до пяти лет предложение будет очень ограниченным при значительном спросе. Это может привести к росту цен в два раза. Для меня это очевидно. Но со временем ситуация сбалансируется — на рынок выйдет больше проектов и он вернется в нормальный режим.
Комментарии