Ринок житла докорінно змінився після повномасштабного російського вторгнення. Професійні інвестори, які вкладаються у будівництво на початкових етапах і продають вже збудовані квартири, майже зникли, девелопери не поспішають розпочинати нові проєкти, а покупців у декілька разів менше від довоєнного періоду.
Чому ж тоді зростають ціни на нерухомість? Про роботу у новій реальності, вартість житла та вплив міграції на будівництво в інтерв'ю NV Бізнес розповів генеральний директор групи "Ковальська" Сергій Пилипенко.
Його компанія не тільки будує житло. "Ковальська" — основний постачальник бетону для всіх київських забудовників. Тому до Пилипенка стікається інформація про весь столичний ринок первинної нерухомості. Отже, яких цін і пропозицій чекати киянам та тим, хто планує переїхати до столиці?
Про стан будівельного ринку у Києві
В травні в Києві були рекордні обстріли з боку Росії. Чи вплинуло це на продажі та будівництво? Яка ситуація спостерігається зараз?
У березні, після завершення складної зими, ми зафіксували пожвавлення ринку. Потенційні покупці активно телефонували, відвідували будівельні майданчики та купували квартири. Продажі збільшилися суттєво, порівняно навіть з кращими місяцями 2022 року.
Травневі обстріли дійсно вплинули на ринок нерухомості — інтерес потенційних покупців дещо знизився, але потім відновився протягом наступного місяця. Схожа ситуація була з нагнітанням про можливий підрив ЗАЕС. Люди просто відкладали покупку житла, тому й спостерігалась певна пауза. Але в цілому цей рік суттєво кращий за попередній. Якщо в середньому на наших чотирьох [київських] ЖК минулого року ми продавали три, в кращому випадку — п’ять квартир на місяць, то цього року — більше 20. В деякі місяці навіть 30 і більше. Тобто продажі виросли в рази.
А якщо порівнювати з 2021 роком?
У кожного забудовника своя динаміка, що залежить від портфелю проектів, стадії готовності та ціни. Якщо говорити про середню ситуацію на ринку, то в порівнянні з довоєнним періодом зараз продажі на 70% нижчі.
Хто зараз купує квартири?
Кінцеві споживачі, які планують жити в своїх квартирах.
Інвесторів немає?
Спекулятивний попит завжди займав значну частку ринку. В залежності від об'єкту та від девелопера їхня частка коливалась в діапазоні 30−50% від загальної кількості покупців. З початку війни цей сегмент практично зник.
Квартири переважно купують кияни, які відкладали угоди купівлі-продажу. Тобто це такий органічний попит, який так чи інакше існує на ринку. Друга категорія покупців — переселенці, які у перший рік після початку великої війни переїхали в Київ, та якийсь час винаймали житло. В процесі зрозуміли, що хочуть залишитись у столиці, вибрали конкретний район з певною інфраструктурою. Третя — учасники державної програми єОселя. На жаль, вона працює не в тому масштабі, як ми очікували. Сподівались, що програма генеруватиме більше тисячі угод на місяць в цілому по Україні. Однак з початку її запровадження у жовтні минулого року, за її участі було продано трохи більше двох тисяч квартир. Значна кількість реалізована саме в готових об'єктах — квартири на стадії будівництва, за цією програмою, придбали одиниці.
Ми постійно знаходимось в діалозі з Укрфінжитлом (розпорядник програми єОселя. — Ред.). Надаємо свої пропозиції, як створити механізм, що дозволив би програмі ефективно працювати для всього ринку, а не тільки на вторинці. І в тому числі розширити категорії покупців, які можуть подати заявку на єОселя. Я знаю, що претендентів зараз вже більше 100 тисяч і це число постійно зростає. Потенціал — вражаючий, при наявності, зрозуміло, грошей у Укрфінжитла.
Укрфінжитло готово змінити правила участі у програмі і дозволити позичальникам купувати житло в будинках, які будуються?
Такі факти вже є. Їх небагато, бо у Укрфінжитла специфічні вимоги щодо договорів. Декілька девелоперів змінили форму договорів а, по суті, — механізм продажу житла. Ми — ще в процесі.
У вас поки немає жодної такої угоди?
Жодної, на жаль. Ковальська ні однієї квартири за програмою єОселя поки не продала — саме через форму договору і механізм продажу. Але, як кажуть, вода камінь точить. Ми в постійному діалозі, я налаштований оптимістично. Далі все залежатиме лише від наявності пропозиції квартир.
Хто будує житло
Найбільший київський забудовник ХК Київміськбуд не будує житло з грудня минулого року. Який це має вплив на ринок нерухомості?
За моєю оцінкою в Києві будується 90% об'єктів. Пропозиції вистачає. Ми були одними з перших, хто в травні 2022 року відновив роботу на своїх майданчиках, коли в Києві стало відносно безпечно. А потім спостерігали, як у червні, липні і до масованих обстрілів у жовтні, більшість великих девелоперів відновили будівництво.
Логіка зрозуміла: треба виконувати свої зобов’язання перед інвесторами, зберегти колектив, мінімізувати вплив інфляції. Бо продавши квартиру по 30 тис. грн за квадрат у 2021 році, добудовувати її потрібно по ціні вище 40 тис грн. Це — великі ризики для девелопера.
Якщо будинок недобудований і він постраждає через обстріл, то це проблема девелопера? А якщо введений в експлуатацію, то відновленням займається місцева влада?
Абсолютно вірно.
Чи це мотивує вас швидше будувати?
Ні. Для цього нам потрібні дві речі — гроші та люди. Матеріали є. Блекаути на роботу впливали несуттєво. Ми вже звикли до ракетних обстрілів — вважаємо їх новою реальністю.
Представники різних сфер бізнесу говорять про нестачу робочої сили. Яких спеціалістів не вистачає вам?
Відчуваємо нестачу всіх — від технічних спеціалістів до робочих. Кадровий голод дуже великий.
Як це вирішуєте?
Пропонуємо кращі зарплати. Намагаємося переконувати, що робота у нас не означає, що завтра співробітника заберуть до лав ЗСУ. Досить велика частина чоловіків і жінок виїхали. Співробітники із передмістя та інших регіонів намагаються уникнути блокпостів, де їм можуть вручити повістку. І не хочуть виїжджати зі своїх міст. Ми офіційно працевлаштовуємо всіх, у нас білі зарплати, тому ми зобов’язані інформувати і ТЦК, і вести військовий облік співробітників та забезпечувати їхню явку до військкомату, якщо є такий запит. Це відлякує людей. При цьому перевагу на ринку праці отримують компанії, які платять зарплату в конвертах, без офіційного працевлаштування.
Окрім того, багато хто пішов служити до лав ЗСУ і зараз захищає Україну.
Чи важко зараз отримати бронь для співробітників?
Це складна та тривала процедура, яка займає від декількох місяців до півроку. І забронювати усіх співробітників неможливо. Якщо говорити про групу Ковальська, то на три тисячі людей у нас до 200 броней.
До яких економічних наслідків призводить дефіцит персоналу?
Починаючи з липня цього року ми оцінюємо втрачені обсяги виробництва будівельних матеріалів і будівництва через брак людей у 10−15%. Чим активніше буде відновлюватися ринок, тим гострішим стане цей розрив.
Чи реально компенсувати ці втрати за рахунок іноземців?
Реально. Зараз вже функціонує цілий кластер компаній, які готові привезти і легалізувати «під ключ» робітників із Киргизстану, Таджикистану та Узбекистану.
Вони готові працювати за українські зарплати?
Так. Ми рахували, заробітні плати паритетні. Хочемо найняти від 20 до 40 робітників з-за кордону, подивимось на їхній професійний рівень, можливість працювати, враховуючи мовний бар'єр та культурні особливості.
Якщо дослідити статистику ЛУН, то за рік ціни на житло в гривнях не змінились…
Насправді вони зросли в доларовому еквіваленті. У вересні минулого року квартири коштували 46 тис. грн при курсі 42, це складало $1095 за кв. метр. А зараз за нинішнім курсом 37 — це $1243, тобто житло подорожчало на $150 за квадратний метр. Прив’язка до курсу долара на первинному ринку дуже жорстка, але це справедливо. Бо собівартість будівництва зросла на 30% з лютого 2022-го.
Ви будете піднімати ціни восени?
Цього року ми вже двічі піднімали ціни. В середньому вони зросли 15−17% в доларовому еквіваленті.
Про ринок нерухомості у найближчі роки
Зараз девелопери не розпочинають нові проєкти. За рахунок чого взагалі бізнес буде виживати в найближчі роки?
Нові будинки з’являються, але їх небагато. Зазвичай, це стосується комплексної забудови, де вже реалізована частина, і девелопери продовжують будувати поетапно. Наприклад, у нас є ЖК Русанівська гавань, який вже збудований на 60%. Комплекс заселений, і ми продовжуємо його розширювати. Минулого року розпочали будівництво нової черги. За аналогічним принципом рухається весь ринок.
На ринку нерухомості попит зараз суттєво нижчий, аніж пропозиція. Ринок зараз стиснувся до 30% від довоєнних обсягів. Ми чекатимемо, поки попит зростатиме і будуть підстави для збільшення обсягів будівництва і нових проєктів.
Пройде, думаю, рік-півтора, допоки будуть завершені усі поточні об'єкти. Паралельно спостерігатимемо за динамікою продажів і прийматимемо рішення про вивід нових проєктів.
Як зміниться ринок через міграцію населення? Чи повернуться українці та за яких умов?
З 6 млн українців, які виїхали, за моїми оцінками, приблизно 4,5 млн осіб — це жінки і діти. Якщо чоловіки залишились тут, то і родина, і сім'я, і центр життєвих інтересів знаходиться в Україні. Сподіваюсь на їх повернення після закінчення війни.
Окрім демографії на ринок впливатиме те, як відновлюватиметься економіка. Якщо ВВП збільшуватиметься рік до року хоча б на 10%, то ми швидко усе відновимо. А для цього потрібно і достатньо робочої сили, інвестицій, має розвиватись приватний сектор. Зростатиме рівень доходів, і люди купуватимуть нерухомість, в тому числі за допомогою різних державних програм. Ми не знаємо, як розвиватимуться події на фронті, але наступного року нам треба виходити на довоєнний показник по ВВП — $200 млрд.
За рахунок чого це можливо?
Ми розраховуємо на українське економічне диво, за рахунок програм відновлення та модернізації економіки, значних вливань в розвиток інфраструктури та промисловості. Спостерігатиметься зростання економіки і рівня доходів людей і це транслюватися на ринок нерухомості.
Аналітики прогнозують, що попит на житло після перемоги України суттєво зросте. І попит перевищуватиме пропозицію. Чи розділяєте такі оптимістичні прогнози?
Ми вже втратили два роки девелоперського циклу, що неодмінно вплине на ринок. Я вважаю, що в період від трьох до п’яти років пропозиція буде дуже обмеженою при значному попиті. Це може призвести до зростання цін удвічі. Для мене це очевидно. Але з часом ситуація збалансується — на ринок вийде більше проєктів і він повернеться в нормальний режим.
Коментарі