Сектор кредитования загородного жилья оживает медленно

Кредиты на загородную недвижимость пока не присоединились к этому процессу. Хотя банки и пересмотрели свое отношение к рискам, продукты такого рода все еще воспринимаются ими как довольно опасные. Основной причиной этого является низкое качество возводимого жилья, в коттеджном строительстве наибольшая доля нарушения технологий.

Несмотря на то что с завидной регулярностью нас радуют положительные отчеты АИЖК (Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию) и самих банкиров о росте объемов ипотечных кредитов в портфелях, данная положительная динамика коснулась далеко не всех продуктов данного типа. Ссуды на покупку загородной недвижимости хоть и являются разновидностью ипотечных кредитов, но стоят особняком.

И их положительная динамика явно замедлена. "В кризис, несмотря на снижение цен на загородную недвижимость, не произошло повышения предложений от банков по продуктам кредитования загородной недвижимости.

Наоборот, банки ввели "загородительные" ставки, чтобы не наращивать портфель по данному продукту", - говорит по этому поводу начальник управления предоставления и обслуживания кредитов Флексинвест Банка Михаил Ковалев.

Ставки по таким продуктам выше ставок по кредитам на квартиру, а требования банка жестче. Финансовые институты не спешат связываться с таким неликвидным продуктом, как кредит на загородный дом, продолжая оценивать его как высокорисковый. "Безусловно, ставки по кредитам на загородную недвижимость отличаются от ставок по другим ипотечным кредитам в целом. Чаще всего они на несколько процентных пунктов выше ставок по кредитам на покупку квартир на вторичном рынке жилья. Обусловлено это большим числом рисков для банка, такими как, например, угроза уничтожения в результате пожара или иного стихийного бедствия или банального нарушения технологии при строительстве", - считает Михаил Ковалев. Эксперт добавляет, что больший срок экспозиции при продаже и большая подверженность колебаниям цены при кризисных проявлениях в экономике не делают данный продукт более привлекательным и интересным для банков.

По словам начальника департамента розничного направления Инвестторгбанка Светланы Крошкиной, ставки по кредитам на загородное жилье, как правило, на 1-2% выше. Единственная возможность получить кредит на дом дешевле - приобрести жилье, которое банк изъял у заемщика в качестве залога и выставил на продажу. ВТБ24 предлагает "Кредит на покупку залоговой недвижимости" по ставке, не превышающей ставку рефинансирования, тогда как в среднем ставки находятся на уровне 15-17%.

Кроме того, минимальный первоначальный взнос по кредитам на загородное жилье составляет не менее 30%. Правда, при полном ипотечном страховании он может быть снижен до 10%, как, например, в Московском кредитном банке. Однако такие варианты встречаются крайне редко. Чаще банк, наоборот, делает минимальный первоначальный взнос еще выше. Скажем, в Альфа-Банке по продукту "Кредит на приобретение дома (коттеджа)" минимальный первоначальный взнос составляет 40%, а в Транскапитал банке по продукту "Загородная ипотека" - 50%. Что касается ставок по таким продуктам, то банки не спешат их озвучивать, отделываясь пометкой - "рассчитываются в индивидуальном порядке". По рублевым кредитам они могут превышать 20%, как, например, в Альфа-Банке.

Еще одна специфика подобных продуктов - банки не хотят доверять застройщикам, имеющим отношение к загородной недвижимости, поэтому выдают кредиты в основном под готовое жилье. Если же застройщик не внушает доверия, заемщику могут отказать. "Если речь идет о жилье от застройщика, с которым банк не работает, потребуется хотя бы свидетельство о собственности. Строительство дома, который в данный момент на стадии фундамента, ни один банк кредитовать не будет. Обычно банки работают по программе 70+, когда речь идет о 70% готовности жилья и выше", - говорит Светлана Крошкина. "Банки выдвигают довольно жесткие требования к загородным объектам недвижимости. Например, дачный щитовой домик, пригодный для проживания летом, не сможет стать объектом кредитования. Соответствие всем требованиям банков (к фундаменту, отоплению, горячей/холодной воде, свету, прочим коммуникациям, включая подъездную дорогу и нахождение на землях соответствующего назначения и т.д.) повышает цену загородной недвижимости, и говорить о том, что любой желающий может стать обладателем загородной недвижимости, не приходится, так как эта недвижимость уже не столь доступна по цене", - отмечает Михаил Ковалев.

Застройщиком должна выступать хорошо зарекомендовавшая себя фирма, чем менее легален проект, тем меньше шансов получить кредит под него. Заемщику придется в таком случае соглашаться на потребительский кредит. Однако последнее время банки начали активно работать с застройщиками, которые брали у них кредит на строительство объекта. Чтобы ускорить процесс возврата кредита, банки предлагают клиентам кредит при приобретении жилья у того застройщика, с которым работает кредитная организация, по более выгодным ставкам. "Банки предпочитают кредитовать клиентов, приобретающих загородное жилье у юрлиц-застройщиков, которых они, в свою очередь, тоже кредитовали. Большинство финансовых институтов работает именно по такой схеме. Им выгодно скорейшее возвращение собственных средств, выданных в форме кредита юрлицу, таким образом, они стараются стимулировать продажи. Кроме того, это сильно снижает риски для банка", - говорит Светлана Крошкина.

Когда речь заходит о кредитах на загородное жилье, банкиры требуют максимальный набор документов и страховок. При получении кредита заемщику, как правило, необходимо оформить страховой полис по трем рискам: страхование жизни и трудоспособности заемщика; страхование приобретаемой квартиры от рисков утраты и повреждения; страхование риска утраты права собственности на квартиру.

Однако, несмотря на эти сложности, эксперты отмечают, что данная сфера все-таки постепенно восстанавливается. "Кризис хорошо повлиял на застройщиков, а через них и на развитие кредитования загородного жилья. Застройщики спешат как можно скорее закончить проекты, так как понимают, что только под готовые комплексы потенциальные покупатели смогут получить банковский кредит, а значит, оформить покупку", - говорит Светлана Крошкина.
www.zagorodna.com