Сектор кредитування заміського житла оживає повільно

Кредити на заміську нерухомість поки що не приєдналися до цього процесу. Хоча банки і переглянули своє ставлення до ризиків, продукти такого роду все ще сприймаються ними як досить небезпечні. Основною причиною цього є низька якість споруджуваного житла, в котеджному будівництві найбільша частка порушення технологій.

Незважаючи на те що із завидною регулярністю нас радують позитивні звіти АІЖК (Агентства з іпотечного та житлового кредитування) і самих банкірів про зростання обсягів іпотечних кредитів у портфелях, дана позитивна динаміка торкнулася далеко не всіх продуктів даного типу. Позики на покупку заміської нерухомості хоч і є різновидом іпотечних кредитів, але стоять окремо.

І їх позитивна динаміка явно сповільнена. "У кризу, незважаючи на зниження цін на заміську нерухомість, не відбулося підвищення пропозицій від банків по продуктах кредитування заміської нерухомості.

Навпаки, банки ввели "загородітельние" ставки, щоб не нарощувати портфель по даному продукту ", - каже з цього приводу начальник управління надання та обслуговування кредитів Флексінвест Банку Михайло Ковальов.

Ставки по таких продуктах вище ставок за кредитами на квартиру, а вимоги банку жорсткіше. Фінансові інститути не поспішають зв'язуватися з таким неліквідним продуктом, як кредит на заміський будинок, продовжуючи оцінювати його як високоризиковий. "Безумовно, ставки за кредитами на заміську нерухомість відрізняються від ставок по іншим іпотечними кредитами в цілому. Найчастіше вони на кілька процентних пунктів вище ставок по кредитах на покупку квартир на вторинному ринку житла. Обумовлено це великою кількістю ризиків для банку, такими як, наприклад , загроза знищення в результаті пожежі або іншого стихійного лиха чи банального порушення технології при будівництві ", - вважає Михайло Ковальов. Експерт додає, що більший термін експозиції при продажу та велика схильність коливань ціни при кризових проявах в економіці не роблять даний продукт більш привабливим і цікавим для банків.

За словами начальника департаменту роздрібного напрямку Інвестторгбанка Світлани Крошкін, ставки по кредитах на заміське житло, як правило, на 1-2% вище. Єдина можливість отримати кредит на будинок дешевше - придбати житло, яке банк вилучив у позичальника в якості застави і виставив на продаж. ВТБ24 пропонує "Кредит на покупку заставної нерухомості" за ставкою, що не перевищує ставку рефінансування, тоді як у середньому ставки знаходяться на рівні 15-17%.

Крім того, мінімальний початковий внесок за кредитами на заміське житло становить не менше 30%. Правда, при повному іпотечному страхуванні він може бути знижений до 10%, як, наприклад, в Московському кредитному банку. Однак такі варіанти зустрічаються вкрай рідко. Найчастіше банк, навпаки, робить мінімальний початковий внесок ще вище. Скажімо, в Альфа-Банку по продукту "Кредит на придбання будинку (котеджу)" мінімальний початковий внесок становить 40%, а в ТрансКапітал банку по продукту "Заміська іпотека" - 50%. Що стосується ставок по таких продуктах, то банки не поспішають їх озвучувати, відбуваючись позначкою - "розраховуються в індивідуальному порядку". По рублевих кредитах вони можуть перевищувати 20%, як, наприклад, в Альфа-Банку.

Ще одна специфіка подібних продуктів - банки не хочуть довіряти забудовникам, хто має відношення до заміської нерухомості, тому видають кредити в основному під готове житло. Якщо ж забудовник не вселяє довіри, позичальникові можуть відмовити. "Якщо мова йде про житло від забудовника, з яким банк не працює, потрібно хоча б свідоцтво про власність. Будівництво будинку, який в даний момент на стадії фундаменту, жоден банк кредитувати не буде. Зазвичай банки працюють за програмою 70 +, коли мова йдеться про 70% готовності житла і вище ", - говорить Світлана Крошкін. "Банки висувають досить жорсткі вимоги до заміських об'єктів нерухомості. Наприклад, дачний будиночок щитової, придатний для проживання влітку, не зможе стати об'єктом кредитування. Відповідність всім вимогам банків (до фундаменту, опалення, гарячої / холодної воді, світла, іншим комунікацій, включаючи під'їзну дорогу і перебування на землях відповідного призначення і т.д.) підвищує ціну заміської нерухомості, і говорити про те, що будь-який бажаючий може стати володарем заміської нерухомості, не доводиться, тому що ця нерухомість вже не настільки доступна за ціною ", - зазначає Михайло Ковальов.

Забудовником повинна виступати добре зарекомендувала себе фірма, ніж менш легальний проект, тим менше шансів отримати кредит під нього. Позичальникові доведеться в такому випадку погоджуватися на споживчий кредит. Однак останнім часом банки почали активно працювати з забудовниками, які брали у них кредит на будівництво об'єкта. Щоб прискорити процес повернення кредиту, банки пропонують клієнтам кредит при придбанні житла у того забудовника, з яким працює кредитна організація, за більш вигідними ставками. "Банки воліють кредитувати клієнтів, які купують заміське житло у юросіб-забудовників, яких вони, у свою чергу, теж кредитували. Більшість фінансових інститутів працює саме за такою схемою. Їм вигідно якнайшвидше повернення власних коштів, виданих у формі кредиту юрособі, таким чином, вони намагаються стимулювати продажі. Крім того, це сильно знижує ризики для банку ", - говорить Світлана Крошкін.

Коли мова заходить про кредити на заміське житло, банкіри вимагають максимальний набір документів і страховок. При отриманні кредиту позичальникові, як правило, необхідно оформити страховий поліс за трьома ризиками: страхування життя і працездатності позичальника; страхування квартири, що купується від ризиків втрати і пошкодження; страхування ризику втрати права власності на квартиру.

Однак, незважаючи на ці труднощі, експерти відзначають, що дана сфера все-таки поступово відновлюється. "Криза добре вплинув на забудовників, а через них і на розвиток кредитування заміського житла. Забудовники поспішають якомога швидше закінчити проекти, тому що розуміють, що тільки під готові комплекси потенційні покупці зможуть отримати банківський кредит, а значить, оформити покупку", - говорить Світлана Крошкін.
www.zagorodna.com