Перекредитування іпотеки: чи є шанс?

Prosto виключно заманливо взяти сьогодні кредит на купівлю житла, а через пару років поміняти банк-кредитор, а з ним і захмарні ставки по кредиту на менші.

Чи варто розраховувати на рефінансування іпотечного кредиту і до яких «сюрпризів» варто підготуватися - дізнавався Prostobank.ua.

Два роки тому, в жовтні-2008 за даними дослідження компанії «Простобанк Консалтинг», 12 банків з 50-ти найбільших за активами пропонували програму з рефінансування іпотечних кредитів. Сьогодні на ринку в епоху захмарних ставок по іпотеці пропозицій з рефінансування нам знайти не вдалося. Але оскільки ставки по кредитах на покупку житла поступово знижуються, то поява таких пропозицій - всього лише питання часу.

Тим не менш, є важливі особливості рефінансування, про які потрібно знати вже сьогодні - як тим, хто вже взяв іпотечний кредит під високу ставку і розраховує перекредитуватися пізніше, коли ставки впадуть, так і тим, хто тільки збирається брати кредит на житло.

Це зможе не кожен
Стандартна схема перекредитування виглядає, як правило, наступним чином. «Клієнт, який взяв іпотечний кредит в одному банку, звертається до іншого банку з проханням про видачу нового іпотечного кредиту під той же заставу. Банк видає клієнтові новий кредит, який використовується для погашення старого шляхом перерахування всієї суми кредиту в перший банк.

Застава (квартира або будинок) перереєстровується на «новий» банк і продовжує служити засобом забезпечення кредиту, а клієнт починає розплачуватися за «новим» кредиту за новою, більш низькою процентною ставкою », - пояснює Максим Кошевцов, керівник індивідуального бізнесу Всеукраїнського Банку Розвитку. На перший погляд все просто, єдина складність - це перехід заставної квартири-забезпечення за кредитом від одного банку до іншого.

«Як правило, видача нового кредиту і погашення старого відбувається одноразово, за заздалегідь обговореної сценарієм між банками, позичальником і нотаріусом», - зазначає Павлов Сергій, начальник відділу «Житло в кредит» департаменту по індивідуальному бізнесу УКРАЇНСЬКОГО БІЗНЕС БАНКУ.

Тому не дивно, що традиційно рефінансування має відбуватися за згодою того банку, в якому ви взяли кредит. «У момент оформлення угоди нотаріус, який оформляв перший іпотеку, повинен оформляти і другу. Іпотечна застава за листом банку (первинного кредитора) про зняття заборони з своєї застави передається в іпотеку другої черги. А після того як видається новий кредит і погашається попередній, заставу йде з-під забезпечення по закритому кредитним договором і стає звичайним заставою по кредиту, виданому за програмою рефінансування », - розповідає Антон Шаперенков, директор департаменту маркетингу роздрібного бізнесу VAB Банку.

Як правило, для проведення рефінансування вищезазначеним способом вам навіть доведеться запросити письмово згоду банку, в якому ви брали кредит - адже у нього в заставі ваша квартира. І обійти цю умову практично неможливо. «Здійснити перекредитування без згоди банку, в якому взято кредит, не можна. Це прописано у всіх кредитних договорах, і нотаріус, який оформляє іпотеку, завжди звертає на це увагу », - попереджає Антон Шаперенков.

На цьому етапі бажаючі перекредитуватися можуть зіткнутися з першою проблемою на своєму шляху: не кожен банк дасть згоду на перекредитування. Така позиція банків не дивна: вони не зацікавлені віддавати тих клієнтів, які добре погашають кредит, адже установа втрачає свої доходи. За словами експертів, багато банків швидше погодяться на індивідуальну програму реструктуризації іпотеки, змінивши умови вашого договору: наприклад, продовживши термін кредиту на додаткові 5-10 років, що зменшить щомісячний платіж по кредиту (але збільшить загальну переплату банку).

Prostobank.ua обдзвонив банки, що надають іпотечні кредити на покупку нерухомості на вторинному ринку житла в жовтні-2010 і запитав, чи дозволяє фінустанова після кількох років користування кредитом рефінансувати його в іншому банку? Жоден співробітник банку не відповів відмовою. Правда, в одній установі нам чесно зізналися, що «на 100% гарантувати не можуть».

Але в інших навперебій стверджували, що «можна, іпотечний договір цього не забороняє», «оскільки ви все одно повністю погашаєте кредит за рахунок кредитних коштів іншого банку, то це йде як повне« достроково ». А один представник одного банку взагалі запропонував у разі падіння ставок по іпотеці «подати заявку в банк на зниження ставки, і якщо він вже відмовить, то тоді можна перекредитуватися в іншому банку».

Незважаючи на твердження банківських консультантів, що рефінансування можливо, не забудьте вивчити ваш кредитний договір на предмет того, чи немає в ньому пункту, що забороняє перекредитування, а також які умови дострокового погашення кредиту (наприклад, у жовтні-2010 у 2-х банків, кредитують покупку іпотеки, ми виявили комісії за дострокове погашення).

Втім, якщо дійде до рефінансування, і ваш банк буде не згоден вас «відпустити», у вас буде ще один шанс на перекредитування, хоч і слабкий: це буде залежати від банку, чиїм позичальником ви збираєтеся стати. «Враховуючи схему перекредитування зовсім обійти банк-первинний кредитор навряд чи вийде саме на етапі оформлення застави другої черги.

У такому випадку багато буде залежати від банку-нового кредитора, наскільки він буде готовий взяти на себе ризик фактично беззаставного кредиту нехай навіть на дуже короткий час (в межах 1-2 днів) », - відзначає Тарас Блощаневич, начальник управління роздрібних клієнтів департаменту активних операцій банку «Київ». «Рефінансування без згоди банку здійснити можна, якщо новий банк готовий піти на ризик і видати кредит позичальникові з відкладальною умовою надання забезпечення (що, як правило, неприйнятно для банків).

Якщо хороший клієнт вибирає інший банк і йде - це завжди неприємно », - підтверджує Сергій Павлов. При цьому виникає потішне протиріччя - банки будуть раді позбутися лише від неблагонадійних позичальників, а саме таких клієнтів не захочуть рефінансувати нові фінансові установи.

Якщо хочеш - заплати
Ще одна особливість рефінансування, яка може стати для вас несподіванкою - це додаткові фінансові витрати. Цілком можливо, що вам доведеться заплатити новому банку комісії за розгляд кредитної заявки, видачу кредиту, за відкриття і ведення позикового рахунку.

«Додаткові витрати будуть пов'язані з нотаріальним оформленням договору застави, внесенням до державних реєстрів обтяжень майна інформації по предмету застави, витратами по страховці, так як необхідно в договорі страхування поміняти найменування вигодонабувача (з одного банку в інший) або застрахувати предмет застави, якщо він не застрахований.

Крім того, попередній банк може встановити комісію за надання дозволу на повторний заставу », - додає Оксана Адаменко, заступник начальник управління супроводу кредитних операцій Південкомбанк. Тонкощі, пов'язані зі страховкою, заслуговують на окрему згадку.

«Страховка - це єдине, на чому можна заощадити, - переконаний Тарас Блощаневич. - Зі страховою компанією, швидше за все, можна буде домовитися без додаткових витрат - там просто відбудеться зміна вигодонабувача ». Втім, цей закон - не універсальний. Може трапитися, що новий банк зажадає оформлення поліса в іншій СК, акредитованої в установі.

Але і на цьому можливі фінансові «сюрпризи» не закінчуються. «Банк в обов'язковому порядку проводить перевірку об'єкту нерухомості, переданого в заставу, і може оцінити його нижче, ніж банк позичальника», - попереджає Максим Кошевцов.

Тому експерти радять перш ніж вирішуватися на рефінансування ретельно підрахувати можливу вигоду від цього і пам'ятати універсальний закон: якщо ставки в обох банках різняться менше ніж на 3 процентних пункти, то рефінансування точно не має сенсу.

А може, краще плаваюча ставка?
Хороший вихід для прихильників точки зору, що іпотека скоро значно подешевшає - скористатися кредитом з плаваючою ставкою. Адже в такому випадку з здешевленням ресурсів для банку буде знижуватися ставка за кредитом - і необхідність в рефінансуванні відпаде.

А це в свою чергу призведе до того, що не доведеться оплачувати додаткові витрати при оформленні нового кредиту. До речі, експерти вважають, що першими програми рефінансування запустять саме банки, що пропонують плаваючу ставку по іпотеці.

«Ті банки, які пропонують сьогодні кредити із плаваючою процентною ставкою, думаю, скоро будуть пропонувати і рефінансування, оскільки це дає можливість залучити клієнтів з гарною кредитною історією. А каналів отримання нових клієнтів не так багато на цьому ринку », - впевнений Антон Шаперенков. - Я б рекомендував позичальникам брати іпотечний кредит з плаваючою ставкою без будь-яких надій на рефінансування, розуміючи, що ставки по кредитах на період іпотеки можуть як знижуватися, так і піти вгору, якщо буде подорожчання вартості залученого ресурсу ».

Втім, саме така непередбачуваність плаваючої ставки пов'язана з ризиками: якщо у вас немає впевненості, що в найближчі 20-30 років фінансової кризи не буде, відповідно, ресурси для банку не подорожчають, тоді ваш вибір - саме стабільна ставка, яку поки банкам підвищувати в односторонньому порядку заборонено законом. А потім, можливо, - рефінансування, коли банківська система оговтається від кризи.

Головне, не забудьте заздалегідь переконатися в згоді банку на цю процедуру. «Банки в разі зміни ринкової ситуації, швидше будуть готові вести переговори про зниження ставки шляхом реструктуризації заборгованості, ніж відпускати хорошого, дисциплінованого клієнта», - вважає Тарас Блощаневич, начальник управління роздрібних клієнтів департаменту активних операцій банку «Київ».
Prostobank.ua