Арсеній Насіковський,
молодший партнер групи компаній DIM
До слова, у травні в межах іпотеки було видано рекордні 1000 кредитів на суму в 1,8 млрд грн. І вірогідно, їхня кількість тільки зростатиме.
Головне питання сьогодні полягає в тому, що 70% іпотек було видано на квартири вторинного ринку. Тому зараз одна із нагальних цілей — оптимізувати цей відсоток у бік первинного житла. І це логічно, оскільки економічний ефект працює тільки при купівлі житла, що будується. При таких умовах будівництво має найвищий мультиплікатор для економіки.
Чому будувати – must have для економіки
Сектор будівництва є рушійного силою зростання економіки. В США сфера складає 4% загального ВВП, в деяких країнах досягає 10-11%. В Україні цей показник, за даними Мінекономіки, знаходиться на рівні 2,3%, що вдвічі менше, ніж у європейських сусідів. Водночас, попри відносно невелику частку на даний момент, цей показник свідчить про високий потенціал сектору, який може стати тим самим рушієм економічного зростання. І все може початися з грамотної реалізації програми «єОселя».
Фактори, що впливають на економіку — рівень інфляції, безробіття, відсоткова ставка НБУ, доступність кредитування. Активне будівництво нового, затребуваного житла прямо або частково могло б стабілізувати зазначені показники.
По-перше, стримується зростання інфляції. Субсидування йде не за рахунок надрукованих коштів, що впливає на інфляцію, а з доходів з державних облігацій, тобто податків. Витрати населення на нерухомість збільшуються, відповідно держава отримує більше податків — живі кошти, які можна інвестувати у будівництво.
По-друге, падає рівень безробіття, оскільки залучається велика кількість робочої сили. Це доволі кадроємна сфера: будівельники, проєктанти, інженери, архітектори, менеджери з продажів, маркетологи та багато інших профільних спеціалістів. Наразі в країні гостро стоїть проблема кваліфікованої робочої сили. В Конфедерації роботодавців України повідомляють, що за останні два роки будівельна сфера втратила понад 100 тис. спеціалістів, які перейшли до лав ЗСУ чи у волонтери. Тому зараз спостерігаємо тенденцію до збільшення жінок у штаті, які складають по компанії 70%, до війни було рівно навпаки.
По-третє, для будівництва необхідні матеріали, що своєю чергою стимулює їхнє виробництво і знову ж таки прямо впливає на зростання економіки.
Підсумовуючи, при збільшенні інвестицій у будівництво, відбувається ефект мультиплікатора, коли кожна гривня в котлован дає 7 грн до економіки.
Недоліки програми «єОселя»
Як будь-який відносно новий продукт, програма «єОселя» має декілька зон для зростання. Зокрема, це збільшення ціни квадратного метра та зниження вимоги до стадії готовності об'єкта для входження в програму.
По-перше, вартість житла, яке може реалізовуватись за програмою, обмежена. У Києві вона не має перевищувати 50 тис. грн/м2, в області — 37 тис. грн/м2. Це суттєво обмежує можливості киян скористатися «єОселею».
Збільшення ж верхньої планки вартості дозволить залучити споживачів середнього класу та розширить дію програми на житло сегменту «комфорт+», яке має низку переваг. Як інвестиційний актив воно вигідне для клієнта-інвестора, адже дорожчає з часом, на відміну від бюджетного «економу». Такий актив вигідний банку як менш ризикований в заставі порівняно з житлом економ-класу з «мокрими» недовговічними фасадами.
Вигідно це і для міста, яке отримує якісну, естетичну і довговічну забудову.
По-друге, наразі велика кількість житла знаходиться на стадії готовності до 50%. Програма ж розповсюджується на об’єкти житлового будівництва на стадії готовності від 50% і вище. І це значно сповільнює темпи залучення інвестицій у житлове будівництво, а отже, пролонгує терміни здачі будинків в експлуатацію.
Зниження вимоги до стадії готовності будинку на етапі будівництва до 30% дозволить девелоперам запустити набагато більшу кількість проєктів під цю програму. Такий крок збільшить попит на ринку, стане драйвером будівництва дійсно якісного та доступного житла в сегменті «комфорт+» та стимулюватиме розвиток економіки країни.
Вплив на ринок: сценарії
Сценарій оптимістичний. Держава сфокусується на первинному ринку, частка акредитованих проєктів зростатиме, банки почнуть працювати з девелоперами з ранніх стадій будівництва, у свою чергу — забудовники будуть адаптувати свій продукт під умови «єОселі».
В цілому, «єОселя» має потужний потенціал. Зокрема, в DIM ми активно проходимо акредитацію по наших проєктах. За програмою вже працюють «Метрополіс» і Lucky Land, протягом літа плануємо акредитувати всі об`єкти.
Сценарій песимістичний. Якщо не переглянути вимоги до програми, український ринок житла зіткнеться з низкою ризиків. Девелопери або зменшать кількість будівництва нових об’єктів, або переорієнтуються на зведення максимально дешевого житла з мінімальними вимогами до комфорту. Останнє прямо вплине на якість забудови і, як наслідок, довговічність проєктів і архітектуру міста.
Або будівельники надаватимуть перевагу проєктам з високою оборотністю, зокрема, низькоповерховому будівництву — котеджам та таунхаусам. Відповідно фокус буде на області, яка стрімко розвиватиметься, адже саме там такий тип житла домінує. Статистика це підтверджує — саме Київська область, а не столиця, є лідером за кількістю виданих кредитів.
Хочете отримувати актуальні новини про ринок нерухомості першими?
Підписуйтесь на наш Telegram-канал або Гугл-новини.
Коментарі