Арсений Насековский,
младший партнер группы компаний DIM
К слову, в мае в рамках ипотеки было выдано рекордное 1000 кредитов на сумму в 1,8 млрд грн. И, вероятно, их количество будет только расти.
Главный вопрос сегодня состоит в том, что 70% ипотек было выдано на квартиры вторичного рынка. Поэтому сейчас одна из неотложных целей — оптимизировать этот процент в сторону первичного жилья. И это логично, поскольку экономический эффект работает только при покупке строящегося жилья. При таких условиях строительство имеет самый высокий мультипликатор для экономики.
Почему строить – must have для экономики
Сектор строительства является движущей силой роста экономики. В США сфера составляет 4% от общего ВВП, в некоторых странах достигает 10-11%. В Украине этот показатель, по данным Минэкономики, находится на уровне 2,3%, что вдвое меньше чем у европейских соседей. В то же время, несмотря на относительно небольшую долю на данный момент, этот показатель свидетельствует о высоком потенциале сектора, который может стать тем же двигателем экономического роста. И все может начаться с грамотной реализации программы єОселя
Влияющие на экономику факторы — уровень инфляции, безработица, процентная ставка НБУ, доступность кредитования. Активное строительство нового, востребованного жилья прямо или частично могло бы стабилизировать указанные показатели.
Во-первых, сдерживается рост инфляции. Субсидирование идет не за счет напечатанных средств, что влияет на инфляцию, а из доходов из государственных облигаций, то есть налогов. Расходы населения на недвижимость увеличиваются, соответственно, государство получает больше налогов — живые средства, которые можно инвестировать в строительство.
Во-вторых, падает уровень безработицы, поскольку привлекается большое количество рабочей силы. Это достаточно кадроемкая сфера: строители, проектанты, инженеры, архитекторы, менеджеры по продажам, маркетологи и многие другие профильные специалисты. В настоящее время в стране остро стоит проблема квалифицированной рабочей силы. В Конфедерации работодателей Украины сообщают, что за последние два года строительная сфера потеряла более 100 тыс. специалистов, которые перешли в ряды ВСУ или волонтеры. Поэтому сейчас наблюдаем тенденцию к увеличению женщин в штате, составляющих по компании 70%, до войны было ровно наоборот.
В-третьих, для строительства необходимы материалы, что в свою очередь стимулирует их производство и опять же оказывает прямое влияние на рост экономики.
Подытоживая, при увеличении инвестиций в строительство, происходит эффект мультипликатора, когда каждая гривна в котлован дает 7 грн в экономику.
Недостатки программы єОселя
Как любой относительно новый продукт, программа єОселя имеет несколько зон для роста. В частности, это увеличение цены квадратного метра и снижение требования к стадии готовности объекта для вхождения в программу.
Во-первых, стоимость жилья, которое может реализовываться по программе, ограничена. В Киеве она не должна превышать 50 тыс. грн/м2, в области – 37 тыс. грн/м2. Это существенно ограничивает возможности киевлян воспользоваться єОселя.
Увеличение верхней планки стоимости позволит привлечь потребителей среднего класса и расширит действие программы на жилье сегмента «комфорт+», которое имеет ряд преимуществ. Как инвестиционный актив оно выгодно для клиента-инвестора, ведь дорожает со временем, в отличие от бюджетного эконома. Такой актив выгоден банку как менее рискованный в залоге по сравнению с жильем эконом-класса с «мокрыми» недолговечными фасадами.
Выгодно это и для города, получающего качественную, эстетическую и долговечную застройку.
Во-вторых, сейчас большое количество жилья находится в стадии готовности до 50%. Программа же распространяется на объекты домостроения на стадии готовности от 50% и выше. И это значительно замедляет темпы привлечения инвестиций в жилищное строительство, следовательно, пролонгирует сроки сдачи домов в эксплуатацию.
Снижение требования к стадии готовности дома на этапе строительства до 30% позволит девелоперам запустить гораздо большее количество проектов под данную программу. Такой шаг увеличит спрос на рынке, станет драйвером строительства действительно качественного и доступного жилья в сегменте комфорт+ и будет стимулировать развитие экономики страны.
Влияние на рынок: сценарии
Сценарий оптимистический. Государство сфокусируется на первичном рынке, доля аккредитованных проектов будет расти, банки начнут работать с девелоперами с ранних стадий строительства, в свою очередь застройщики будут адаптировать свой продукт под условия єОселя.
В целом, єОселя имеет мощный потенциал. В частности, в DIM мы активно проходим аккредитацию по нашим проектам. По программе уже работают "Метрополис" и Lucky Land, в течение лета планируем аккредитовать все объекты.
Сценарий пессимистический. Если не пересмотреть требования к программе, украинский рынок жилья столкнется с рядом рисков. Девелоперы либо уменьшат количество строительств новых объектов, либо переориентируются на строительство максимально дешевого жилья с минимальными требованиями к комфорту. Последнее напрямую повлияет на качество застройки и, как следствие, долговечность проектов и архитектуру города.
Или строители предпочитают проекты с высокой оборачиваемостью, в частности, низкоэтажное строительство — коттеджи и таунхаусы. Соответственно фокус будет на стремительно развивающейся области, ведь именно там такой тип жилья доминирует. Статистика это подтверждает: именно Киевская область, а не столица, является лидером по количеству выданных кредитов.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал или Гугл-новости.
Комментарии