Развитие жилищного рынка в пригороде Киева и в Киевской области переживает активный рост последние десятилетия и активно конкурирует со столичным рынком за покупателя недвижимости. Так, объемы введенного жилья в Киевской области преимущественно превосходят показатели Киева: например, в 2019 году в области было введено более 1,8 млн кв м жилой недвижимости, тогда как в Киеве — меньше 1,2 млн кв м. Традиционное восприятие населенных пунктов в 5-30 км от Киева как небольших городков, уступают видом и развитием застройке столицы за последние 10 лет претерпело существенные изменения и трансформации, превратив их сегодня скорее в обычный спальный район Киева.Рост цен в диапазоне 15-20% за последние 5 лет, тогда как средняя цена кв м в Киеве выросла всего на 11%, делают загородный рынок еще и перспективной инвестиционной площадкой. Экспертные прогнозы свидетельствовали о больших перспективах рынка и стабильный рост, однако, локдаун весной 2020 года, требует задуматься о том, как тренды рынка могут измениться.
Карантинный период негативно повлиял на рынок загородной недвижимости, как и на большинство других видов бизнеса. «Начало года имело стандартную активность рынка, однако с карантином большинство покупателей были напуганы и соглашения имели тенденцию приостанавливаться. Однако, этот период был недолго, даже в апреле общая активность постепенно начала восстанавливаться», — замечает директор девелоперской компании Top Dom Алексей Бордунов.
«Начиная со второй половины марта резко упало количество просмотров. Однако следует отметить, что клиенты, которые "доехали" до просмотров были более качественные, за счет того, что перестали приезжать клиенты, которые рассматривают приобретение "на будущее" или просто мониторят рынок. Мы все же ощутили последствия коронавируса — наши продажи колебались между 60-70 процентами от запланированных», — отмечает CEO Smart Development Андрей Трухан.
Одновременно, загородная недвижимость оказалась в центре внимания потребителя — пандемия и изменение образа жизни, небывалый ажиотаж и рынок аренды загородных домов, заставили многих задуматься о квадратных метрах за городом. Поэтому влияние на реальные продажи было кратковременным и не успело отразиться на цене. Так, согласно данным ЛУН. Город, средняя цена за метр в Киевской области за первые месяцы 2020 выросла с 13 500 до 14 500 гривен.
«Весна всегда сопровождается поднятием цен среди застройщиков, что связано с завершением проектов и ростом спроса на них, все эти процессы имели место в этом году. Застройщики цену не снижают. Мотивированный покупатель это понимает и покупает недвижимость, как и планировал», — комментирует партнер компании Druzi Development Федор Билоцкий.
«Спрос на загородную недвижимость значительно вырос, по сравнению с падением спроса на многоэтажные метры», — уверен Андрей Трухан. И действительно, застройщики замечают неожиданные для кризисных периодов изменения трендов: «Традиционно, наиболее частым запросом покупателя коттеджа было жилье площадью 100-120 кв м со средним бюджетом в $50 тыс. С началом пандемии, неожиданно, и запрос, и бюджеты выросли — сегодня это дома от 150 до 250 кв м, с бюджетами в районе $150 тыс. Наиболее вероятно, сегментом заинтересовался более состоятельный покупатель, ранее концентрировавшийся на городской недвижимости, а новые условия жизни привлекли внимание к преимуществам своего двора», — комментирует Алексей Бордунов.
«Можно утверждать, что клиент изменился, потому что большой процент клиентов (докарантинного времени) выплачивают рассрочку из заработанных в течение месяца средств, сейчас же, уже новые клиенты — у которых есть средства и которые выбирают рассрочку как менее рисковую инвестицию», — соглашается Андрей Трухан.
Проводя больше времени дома во время карантина, потребитель смог оценить насколько комфорт жилья важен для жизни и увидеть насколько его текущее жилье в душной столице соответствует желаемому уровню, и какие есть пути его повысить в процессе приобретения новой недвижимости.
«Сейчас люди ценят свободу и пространство. Поэтому, выбирая даже маленькую 1 комнатную квартиру, часто ключевым фактором покупки становится кухня-студия и гардеробная. Это важные плюсы для маленькой площади. Также когда потенциальный покупатель заходит на просмотр квартиры с террасой, пусть даже вид из нее на остановку общественного транспорта, это всегда вызывает положительные эмоции. Сегодня часто получаем запросы — хочу «квартиру с террасой», — говорит Федор Билоцкий. «Уже на конец апреля — начало мая появился клиент, для которого даже маленький, но свой двор стал играть большую роль», — добавляет Андрей Трухан.
Конечно, стремление к комфорту остается ограниченным финансовой способностью покупателя. И здесь рынок загородной недвижимости благодаря более низким чем в столице ценам, может предложить куда больше, привлекая к себе все новые сегменты покупателей.
Мы посчитали, что исходя из средних бюджетов на покупку жилья, которые услышали от покупателей в рамках опросов компании NAI Ukraine, потребитель может найти для себя двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной в Киеве, таунхаус вместо средней квартиры комфорт-класса в столице, или же полноценный дом со своим участком вместо 3-х или 4-комнатной квартиры.
«Все наши проекты объединяет несколько условий: это собственный двор, собственное паркоместо, закрытая территория коттеджного комплекса, минимальное количество соседей — клубный формат жилья. И если учесть, что мы даем клиенту все эти преимущества в том же денежном эквиваленте, что и застройщик высокоэтажных зданий (а иногда и более выгодно), то наше предложение, по факту, интереснее», — подтверждает Андрей Трухан.
Большинство экспертов соглашаются с застройщиком — формат таунхаусов набирает большую популярность на рынке, потому что сочетает преимущества жизни в собственном доме и куда более низкие издержки. На фоне пандемии такие тренды только закрепляются. «Таунхаусы и дуплексы это давно уже не новый формат. Это отличный вариант для загородной жизни. В период карантина особенно возрос спрос на этот сегмент», — уверен Федор Билоцкий. «Покупатель достаточно бюджетно может получить загородное жилье, а потому круг спроса очень широк, — соглашается Алексей Бордунов. — Проблема сегмента сегодня — малые участки. Для таунхауса должно быть хотя бы 2 сотки, тогда как очень много предложений сегодня с участком в диапазоне 0,5-1 сотки. Покупатель должен получить место хотя бы для столика со стульями для компании и гриля».
Вместе с тем факторы выбора загородного жилья остаются неизменными. «Ключевым фактором для выбора жилья далеко не всегда является цена. Человек в первую очередь обращает внимание на место расположения комплекса, доступную инфраструктуру — школа, садик, магазины, парковка, транспортная развязка», — считает Федор Билоцкий.
Рост цен в диапазоне 15-20% за последние 5 лет, тогда как средняя цена кв м в Киеве выросла всего на 11%, делают загородный рынок еще и перспективной инвестиционной площадкой.
Поэтому застройщики очень тщательно оценивают локацию для существующих и планируемых проектов. «Ключевым фактором при принятии решения о начале нового проекта является локация и инфраструктура. Всегда учитываются транспортные развязки, экологическая ситуация, удаленность от инфраструктуры. Однозначно можно сказать, что это ближайший пригород до 20 км. Левый берег Бровары Борисполь, Осокорки. Правый берег — это все возможные направления», — комментирует Андрей Трухан. «В коттеджном сегменте всегда ключевую роль играла локация. Более того, этот фактор является основой ценообразования и формирования интереса покупателей. Наиболее перспективные загородные локации сегодня — это пригород всего Правого берега Киева, имеют удобный подъезд и минимальную инфраструктуру, а именно Буча/Ирпень/Гостомель, Горенка, Пуща-Водица, Боярка, Киево-Святошинское направление, Обуховская и Одесская трассы», — отмечает Алексей Бордунов . «Наиболее популярные направления застройки определяются исходя из наличия инфраструктуры, дальше будет активным Ирпенский, Бучанский регион, Софиевская Борщаговка. Недооценен Вышгородский район», — соглашается Федор Билоцкий.
Таким образом, на фоне пандемии многие эксперты называют загородную недвижимость перспективным направлением. К ней увеличилось внимание со стороны тех, кто готов изменить мегаполис на более спокойную жизнь ближе к природе, тех, кто из-за нехватки средств не готов отказываться от комфорта, а потому ищет аналогичные киевским варианты в более бюджетном загородном предложении, и тех, кто интересуется инвестициями — как от спекуляции за счет уверенного роста цен, так и от аренды, показывает себя особенно уверенно в коттеджном сегменте.
В среднесрочной перспективе, рынок может еще больше ускорить рост, поглощая часть спроса с киевского рынка вследствие уменьшения бюджетов на покупку жилья. Поэтому застройщики настроены оптимистично и развивают новые проекты. Главный тренд девелопмента сегодня — качество и высокий уровень клиентского обслуживания.
«Несмотря на текущую ситуацию, мы не уменьшаем обороты, а идем согласно выработанной стратегии. Во время карантина мы начали два новых проекта, до конца года планируем начать еще минимум два. Приоритетом развития компании считаем — всестороннее усиление клиентского сервиса. В нашем сегменте мы ожидаем стабильный рост, загородный тип жилья это тренд ближайших 5 лет», — делится Андрей Трухан. «Важным направлением будущего развития считаем создание обслуживающих компаний, все ближе подходим к тому, что это — маст-хэв успешных проектов. Динамику продаж и этого, и последующих лет видим оптимистичной. Однако, для действительно "бума" рынка не хватает доступных кредитов под небольшие проценты», — добавляет Алексей Бордунов. Компания Druzi Development и в дальнейшем стремится создавать комфортные условия жизни в городской среде. «Наш формат — это дома с хорошим качеством строительства и удачным расположением», — отмечает Федор Билоцкий.
Марина Гуревич, руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine
nv.ua
Комментарии