Риск оправдывает цены

Зарубежная недвижимость предлагает самые разные варианты вложения средств. Для осторожных инвесторов — стабильные рынки Западной Европы с поступательным ростом стоимости объектов.
Тем, кто готов рискнуть или не располагает большой суммой, возможно, стоит сыграть там, где во время кризиса наблюдалось наибольшее падение цен.

К стабильным рынкам недвижимости в первую очередь относятся страны Западной Европы, например Австрия и Франция. Они демонстрируют плавное увеличение стоимости объектов. При этом специалисты советуют присматриваться к столичной недвижимости — темпы роста здесь независимо от страны, как правило, выше, а возможность сдачи квартиры в аренду не зависит от сезона.

Желающим инвестировать в стабильные рынки эксперты советуют обратить внимание на центральный Лондон, где за год цены практически вернулись на докризисный уровень, но за счет падения курса фунта стерлинга покупка может быть весьма выгодной и сейчас. «Несмотря на то что средние цены достигли докризисного уровня, слабость фунта стерлингов делает это приобретение очень выгодным для иностранных покупателей, средства которых хранятся в других, более стабильных валютах»,— считает директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн.

Среди интересных направлений эксперты называют Израиль, в первую очередь в связи с тем, что рост цен здесь не прекращался даже в кризис. «Некоторые скептики утверждают, что Израиль — очередной пузырь на рынке недвижимости. Но это не так. Рост цен на недвижимость составляет 1% в месяц, и для этого есть вполне обоснованные предпосылки. Во-первых, критерии выдачи ипотечных кредитов в Израиле довольно жесткие, что позволяет избегать дефолтов заемщика. Во-вторых, в Израиле рекордно малое количество новостроек, а новые разрешения на строительство выдаются довольно долго»,— рассказывает генеральный директор международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

Дорожала в кризис недвижимость и в Швейцарии. Власти швейцарских кантонов законодательно ограничивают количество иностранцев, которые могут приобрести недвижимость в этой стране, что поддерживает спрос на жилье на высоком уровне. «Цены на жилье в Швейцарии стабильно растут в среднем на 1—3% в год, рост был даже в кризис. Спрос на недвижимость формируется состоятельными европейцами, так как налоговый режим в стране более благоприятен, чем в других европейских странах»,— говорит Екатерина Тейн.

Однако для приобретения качественного объекта на стабильном рынке недвижимости надо располагать бюджетом как минимум в ?200—250 тыс. Если же инвестор располагает меньшей суммой, ему стоит присмотреться к рынкам, которые заметно пострадали от кризиса, например к рынкам Латвии, Таиланда, Дубая, Греции. Правда, в этом случае все равно придется набраться терпения — рассчитывать на выгоду от покупки объекта стоит только в долгосрочной перспективе.

Латвия во время кризиса была одним из передовиков по части падения цен на недвижимость. По разным данным, она в этой стране подешевела на 60—70%. Однако сейчас, по мнению экспертов, рынок стабилизировался и будет расти в среднем на 5% в год. Так, по информации компании IntermarkSavills, в первом квартале 2010 года Латвия стала мировым лидером в удорожании жилья ?10,7%. Такой рывок объяснялся улучшением общей макроэкономической ситуации в стране: в первый квартал ВВП Латвии показал сезонно выровненный рост в 0,3% относительно конца 2009 года.

Помимо этого ради привлечения внимания к латвийской недвижимости были внесены поправки в закон об эмиграции. Теперь, согласно его нынешней версии, иностранные инвесторы получат пятилетний вид на жительство в случае приобретения после 1 июля 2010 года жилья на сумму от 100 тыс. латов (?141 тыс.) в Риге и не менее 50 тыс. латов (?70,5 тыс.) в других городах. «Если мы говорим о выгоде, то стоит учитывать не только инвестиционную привлекательность. Всем, кто ориентируется на получение ВНЖ, мы рекомендуем обратить внимание на Латвию. С 1 июля 2010 года там действует закон, по которому человек (и россиянин тоже), приобретший недвижимость на сумму ?140 тыс., получает вид на жительство.

А Латвия — страна Евросоюза и Шенгена. Кроме того, в Латвии цены на недвижимость просели довольно существенно — некоторые объекты опустились на 75%, но сейчас наблюдается оживление рынка и есть положительная динамика. Все это делает Латвию перспективным для инвестиций направлением. Стоимость объектов в разных частях страны сильно разнится, но если ориентироваться на получение ВНЖ, сумма инвестиций должна быть не меньше ?140 тыс., причем можно привлечь ипотечный кредит»,— рассказывает генеральный директор компании «Миэль-DPM» Наталья Завалишина.

Сейчас средняя стоимость метра площади в Риге оценивается в ?500—600. Соответственно, имея необходимый для получения ВНЖ бюджет, можно присматривать квартиру в новостройке высокого класса либо отдельный дом. Например, за ?140 тыс. в Риге можно приобрести двухуровневую трехкомнатную квартиру (178 кв. м) в современном жилом комплексе. А квартиру-студию небольшой площади (22 кв. м) без мебели, но после евроремонта — за ?26 тыс.

«Рынок недвижимости в Латвии сейчас на подъеме. Однако нередко покупатели и продавцы расходятся в своих ожиданиях. Покупатели рассчитывают приобрести объект задешево, продавцы же хотят продать как можно дороже и напирают на то, что кризис позади и цены восстанавливаются»,— говорит Станислав Зингель. Как нам рассказали в компании Gordon Rock, сейчас стали появляться предложения, когда при покупке объекта в жилом комплексе покупателю бесплатно предоставляются услуги юриста по оформлению вида на жительство.

Екатерина Тейн советует обратить внимание на Дубай. В кризис тамошняя недвижимость подешевела практически вдвое. «Этот эмират является финансовым центром всего арабского мира, что делает целесообразной покупку недвижимости для сдачи в аренду. Доход от сдачи в аренду может составлять до 10—15% годовых, тогда как среднеевропейские показатели — 5—6%.

Нужно только очень подробно рассматривать проект, а также репутацию застройщика и источники финансирования и вкладывать средства только в завершенные проекты»,— дает рекомендации Екатерина Тейн. По данным Global Property Guide, средняя цена квадратного метра в ОАЭ составляла $3110 в первом квартале 2010 года — прибавка всего 1,3% относительно предыдущего года, причем это первое повышение стоимости более чем за год.

В целом дубайский рынок недвижимости восстанавливается после кризиса довольно медленно. Как утверждают эксперты, его возрождение тормозится в основном переизбытком предложения. Стоимость небольших апартаментов (30—40 кв. м) начинается с ?80 тыс. С бюджетом от ?120 тыс. можно рассчитывать на более привлекательные объекты. Например, за ?130 тыс. предлагаются двухкомнатные меблированные квартиры.

Также стоит присмотреться к азиатским курортным территориям, например к Таиланду. «Российские покупатели не слишком активно инвестировали в недвижимость в регионе по причине большого расстояния, а также потому, что за недвижимостью надо присматривать. Сейчас появляются предложения приобрести жилье под управлением гостиничного оператора, который сам выступает как управляющая компания и сдает жилье в аренду. К примеру, Six Senses, которая продает виллы в Таиланде в проекте Soneva (стоимость от $2,5 млн), предлагает доходность 6,5—8% годовых (без учета роста стоимости самого объекта)»,— рассказывает Екатерина Тейн.

Наиболее популярные у россиян тайские курорты — Паттайя и Пхукет. Из-за кризиса, в котором пребывала страна, многие девелоперы, работающие в этих районах, готовы на значительные скидки — это касается как строящихся объектов, так и уже возведенных.

Вообще, недвижимость в Таиланде можно приобрести сейчас по цене автомобиля, например полностью меблированную студию в центральной части Паттайи — за ?15 тыс. «Массовый сегмент предложений в Таиланде находится в диапазоне от 700 тыс. до 1,1 млн руб. — за такие деньги можно купить 40-метровую меблированную студию. Сейчас появляются предложения и от 400 тыс. руб. — таких вариантов мало, но они есть.

При этом некоторые застройщики стали предлагать схему гарантированной доходности, правда срок арендного договора здесь будет короче пяти-семи лет, стандартных для Европы,— три года под 7% годовых. Более изысканные варианты можно найти в Паттайе: если у жилого комплекса заявлено три звезды, то можно смело говорить о том, что они соответствуют европейским трем звездам»,— рассказывает Станислав Зингель.

По данным Global Property Guide, арендные ставки в Бангкоке в среднем составляют 8% годовых, однако по некоторым проектам могут достигать 10% и более. С бюджетом ?80 тыс. можно подыскивать отдельно стоящий объект. Например, за такую сумму предлагается 150-метровый дом с собственным садом. В доме три спальни, три ванные комнаты. За ?110 тыс. продается двухэтажный дом с садом, коммунальным бассейном и теннисным кортом.

В Греции значительного падения цен на недвижимость в связи с экономическим кризисом в стране пока не произошло. Как рассказали в компании Gordon Rock, на первый взгляд, коррекции цен на недвижимость нет, однако продавцы ради серьезного покупателя готовы на дисконт в размере 5—10% первоначально объявленной стоимости. «Эксперты высказывают два мнения по поводу ситуации в Греции.

Первое — хуже уже не будет. Второе — коррекции цен на рынке недвижимости стоит ждать в октябре. Если говорить о результатах летнего сезона, то в целом рынок оставался стабильным. Вместе с тем банки, которые выдавали ипотечные кредиты или декларировали это, перестали кредитовать покупку недвижимости. В этом плане рынок Греции проигрывает кипрскому»,— рассказывает Станислав Зингель. По самым пессимистичным прогнозам, рынок недвижимости Греции будет демонстрировать падение цен в течение полутора лет как минимум.

Весьма популярны у россиян греческие острова Крит и Родос. Минимальная стоимость квадратного метра составляет там ?1200. С таким бюджетом вы вправе рассчитывать на меблированные апартаменты с видом на море (но не рядом с морем), например, на Крите. Предложения по продаже квартир начинаются где-то с ?40 тыс. Например, однокомнатную квартиру (35 кв. м) в туристическом районе Кассандра (полуостров Халкидики) можно приобрести за ?37 тыс. ?80 тыс. просят за квартиру (75 кв. м, две спальни, гостиная с камином) с видом на море (600 м до берега) и в 300 м от центра города.

Еще одно критское предложение — однокомнатные апартаменты с одной ванной за ?110 тыс., но при этом жилой комплекс находится на первой линии рядом с песчаным пляжем. Увеличив бюджет покупки вдвое, можно рассматривать вариант отдельно стоящего строения. Так, ?230 тыс. просят за двухкомнатный дом из камня (100 кв. м) около озера Курнас с бассейном и садом. В восточной части Крита можно присмотреть таунхаус, цены — от ?150 тыс.

Инвесторам, более готовым к риску, возможно, следует присмотреться к рынку недвижимости Саудовской Аравии. В ближайшее время там впервые разрешат приобретать недвижимость иностранцам — в четырех городах. King Abdullah Economic City (КАЕС, названный в честь главы государства) — один из четырех городов, которые планирует построить правительство Саудовской Аравии для диверсификации своей экономики, и первый, где нерезидентам разрешат свободно владеть недвижимостью.

Проект реализует Emaar Economic City — крупнейший дубайский застройщик, тесно связанный с саудовским правительством. Сейчас первая фаза проекта близка к завершению, около 40 семей уже живут в KAEC. Emaar Economic City планирует в этом году передать покупателям еще 470 зданий.

Вторая стадия, на которой хотят возвести жилье для 40 тыс. собственников, по плану должна финишировать в 2014 году. К примеру, объект Hawadi по плану будет включать 22 тыс. единиц жилья (квартир, таунхаусов), застройка начнется с 750 единиц, цены на которые будут колебаться от 400 тыс. ($107 тыс.) до 1,3 млн риалов ($350 тыс.).
www.zagorodna.com