Ризик виправдовує ціни

Зарубіжна нерухомість пропонує найрізноманітніші варіанти вкладення коштів. Для обережних інвесторів - стабільні ринки Західної Європи з поступальним зростанням вартості об'єктів.
Тим, хто готовий ризикнути чи не має у своєму розпорядженні великою сумою, можливо, варто зіграти там, де під час кризи спостерігалося найбільше падіння цін.

До стабільним ринків нерухомості в першу чергу належать країни Західної Європи, наприклад Австрія і Франція. Вони демонструють плавне збільшення вартості об'єктів. При цьому фахівці радять придивлятися до столичної нерухомості - темпи зростання тут незалежно від країни, як правило, вище, а можливість здачі квартири в оренду не залежить від сезону.

Бажаючим інвестувати в стабільні ринки експерти радять звернути увагу на центральний Лондон, де за рік ціни майже повернулися на докризовий рівень, але за рахунок падіння курсу фунта стерлінга покупка може бути дуже вигідною і зараз. «Незважаючи на те що середні ціни досягли докризового рівня, слабкість фунта стерлінгів робить це придбання дуже вигідним для іноземних покупців, кошти яких зберігаються в інших, більш стабільних валютах», - вважає директор департаменту житлової нерухомості компанії Chesterton Катерина Тейн.

Серед цікавих напрямків експерти називають Ізраїль, в першу чергу у зв'язку з тим, що зростання цін тут не припинявся навіть у кризу. «Деякі скептики стверджують, що Ізраїль - чергова бульбашка на ринку нерухомості. Але це не так. Зростання цін на нерухомість становить 1% на місяць, і для цього є цілком обгрунтовані передумови. По-перше, критерії видачі іпотечних кредитів в Ізраїлі досить жорсткі, що дозволяє уникати дефолтів позичальника. По-друге, в Ізраїлі рекордно мала кількість новобудов, а нові дозволи на будівництво видаються досить довго », - розповідає генеральний директор міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock Станіслав Зінгель.

Дорожчала в кризу нерухомість і в Швейцарії. Влада швейцарських кантонів законодавчо обмежують кількість іноземців, які можуть придбати нерухомість у цій країні, що підтримує попит на житло на високому рівні. «Ціни на житло в Швейцарії стабільно зростають у середньому на 1-3% на рік, зростання було навіть у кризу. Попит на нерухомість формується заможними європейцями, так як податковий режим в країні більш сприятливий, ніж в інших європейських країнах », - говорить Катерина Тейн.

Однак для придбання якісного об'єкта на стабільному ринку нерухомості треба розташовувати бюджетом як мінімум в? 200-250 тис. Якщо ж інвестор має в своєму розпорядженні меншою сумою, йому варто придивитися до ринків, які помітно постраждали від кризи, наприклад до ринків Латвії, Таїланду, Дубаю, Греції . Правда, в цьому випадку все одно доведеться набратися терпіння - розраховувати на зиск від купівлі об'єкту коштує тільки в довгостроковій перспективі.

Латвія під час кризи була одним з передовиків за частиною падіння цін на нерухомість. За різними даними, вона в цій країні подешевшала на 60-70%. Проте зараз, на думку експертів, ринок стабілізувався і буде рости в середньому на 5% на рік. Так, за інформацією компанії IntermarkSavills, у першому кварталі 2010 року Латвія стала світовим лідером у подорожчанні житла -10,7%. Такий ривок пояснювався поліпшенням загальної макроекономічної ситуації в країні: у перший квартал ВВП Латвії показав сезонно вирівняний зростання в 0,3% щодо кінця 2009 року.

Крім цього задля привернення уваги до латвійської нерухомості були внесені поправки в закон про еміграцію. Тепер, згідно з його нинішній версії, іноземні інвестори отримають п'ятирічний посвідку на проживання в разі придбання після 1 липня 2010 житла на суму від 100 тис. латів (? 141 тис.) в Ризі і не менше 50 тис. латів (? 70,5 тис.) в інших містах. «Якщо ми говоримо про вигоду, то варто враховувати не тільки інвестиційну привабливість. Всім, хто орієнтується на отримання ВНЖ, ми рекомендуємо звернути увагу на Латвію. З 1 липня 2010 року там діє закон, за яким людина (і росіянин теж), який придбав нерухомість на суму? 140 тис., отримує дозвіл на проживання.

А Латвія - країна Євросоюзу і Шенгену. Крім того, в Латвії ціни на нерухомість просіли досить суттєво - деякі об'єкти опустилися на 75%, але зараз спостерігається пожвавлення ринку і є позитивна динаміка. Все це робить Латвію перспективним для інвестицій напрямком. Вартість об'єктів у різних частинах країни сильно відрізняється, але якщо орієнтуватися на отримання ВНЖ, сума інвестицій повинна бути не менше? 140 тис., причому можна залучити іпотечний кредит », - розповідає генеральний директор компанії« Міель-DPM "Наталя Завалішина.

Зараз середня вартість метра площі в Ризі оцінюється в? 500-600. Відповідно, маючи необхідний для отримання постійного місця проживання бюджет, можна доглядати квартиру в новобудові високого класу або окремий будинок. Наприклад, за? 140 тис. в Ризі можна придбати дворівневу трикімнатну квартиру (178 кв. М) в сучасному житловому комплексі. А квартиру-студію невеликій площі (22 кв. М) без меблів, але після євроремонту - за? 26 тис.

«Ринок нерухомості в Латвії зараз на підйомі. Однак нерідко покупці і продавці розходяться у своїх очікуваннях. Покупці розраховують придбати об'єкт задешево, продавці ж хочуть продати якомога дорожче і напирають на те, що криза позаду і ціни відновлюються ", - говорить Станіслав Зінгель. Як нам розповіли в компанії Gordon Rock, зараз стали з'являтися пропозиції, коли при купівлі об'єкта в житловому комплексі покупцю безкоштовно надаються послуги юриста з оформлення виду на проживання.

Катерина Тейн радить звернути увагу на Дубай. У кризу тамтешня нерухомість подешевшала практично удвічі. «Цей емірат є фінансовим центром всього арабського світу, що робить доцільною покупку нерухомості для здачі в оренду. Дохід від здачі в оренду може становити до 10-15% річних, тоді як середньоєвропейські показники - 5-6%.

Потрібно лише дуже докладно розглядати проект, а також репутацію забудовника і джерела фінансування та вкладати кошти тільки в завершені проекти », - дає рекомендації Катерина Тейн. За даними Global Property Guide, середня ціна квадратного метра в ОАЕ становила $ 3110 в першому кварталі 2010 року - надбавка всього 1,3% щодо попереднього року, причому це перше підвищення вартості більш ніж за рік.

У цілому дубайський ринок нерухомості відновлюється після кризи досить повільно. Як стверджують експерти, його відродження гальмується в основному надлишком пропозиції. Вартість невеликих апартаментів (30-40 кв. М) починається з? 80 тис. З бюджетом від? 120 тис. можна розраховувати на більш привабливі об'єкти. Наприклад, за? 130 тис. пропонуються двокімнатні мебльовані квартири.

Також варто придивитися до азіатських курортним територіям, наприклад до Таїланду. «Російські покупці не надто активно інвестували в нерухомість в регіоні з причини великої відстані, а також тому, що за нерухомістю треба доглядати. Зараз з'являються пропозиції придбати житло під управлінням готельного оператора, який сам виступає як керуюча компанія і здає житло в оренду. Приміром, Six Senses, яка продає вілли в Таїланді в проекті Soneva (вартість від $ 2,5 млн), пропонує прибутковість 6,5-8% річних (без урахування зростання вартості самого об'єкта) », - розповідає Катерина Тейн.

Найбільш популярні у росіян тайські курорти - Паттайя і Пхукет. Через кризу, в якому перебувала країна, багато девелопери, які працюють в цих районах, готові на значні знижки - це стосується як об'єктів, що будуються, так і вже зведених.

Взагалі, нерухомість в Таїланді можна придбати зараз за ціною автомобіля, наприклад повністю мебльовану студію в центральній частині Паттайі - за? 15 тис. «Масовий сегмент пропозицій в Таїланді знаходиться в діапазоні від 700 тис. до 1,1 млн руб. - За такі гроші можна купити 40-метрову мебльовану студію. Зараз з'являються пропозиції і від 400 тис. руб. - Таких варіантів мало, але вони є.

При цьому деякі забудовники стали пропонувати схему гарантованої прибутковості, правда термін орендного договору тут буде коротше п'яти-семи років, стандартних для Європи, - три роки під 7% річних. Більш вишукані варіанти можна знайти в Паттаї: якщо біля житлового комплексу заявлено три зірки, то можна сміливо говорити про те, що вони відповідають європейським трьом зіркам », - розповідає Станіслав Зінгель.

За даними Global Property Guide, орендні ставки в Бангкоку в середньому становлять 8% річних, однак за деякими проектами можуть досягати 10% і більше. З бюджетом? 80 тис. можна підшукувати окремо стоїть об'єкт. Наприклад, за таку суму пропонується 150-метровий будинок з власним садом. У будинку три спальні, три ванні кімнати. За? 110 тис. продається двоповерховий будинок з садом, комунальним басейном і тенісним кортом.

У Греції значного падіння цін на нерухомість у зв'язку з економічною кризою в країні поки не відбулося. Як розповіли в компанії Gordon Rock, на перший погляд, корекції цін на нерухомість немає, проте продавці заради серйозного покупця готові на дисконт у розмірі 5-10% спочатку оголошеної вартості. «Експерти висловлюють дві думки з приводу ситуації в Греції.

Перше - гірше вже не буде. Друге - корекції цін на ринку нерухомості варто чекати в жовтні. Якщо говорити про результати літнього сезону, то в цілому ринок залишався стабільним. Разом з тим банки, які видавали іпотечні кредити або декларували це, перестали кредитувати покупку нерухомості. У цьому плані ринок Греції програє кіпрському », - розповідає Станіслав Зінгель. За найбільш песимістичними прогнозами, ринок нерухомості Греції буде демонструвати падіння цін протягом півтора років як мінімум.

Дуже популярні у росіян грецькі острови Кріт і Родос. Мінімальна вартість квадратного метра становить там? 1200. З таким бюджетом ви вправі розраховувати на мебльовані апартаменти з видом на море (але не поруч з морем), наприклад, на Криті. Пропозиції з продажу квартир починаються десь з? 40 тис. Наприклад, однокімнатну квартиру (35 кв. М) у туристичному районі Кассандра (півострів Халкідікі) можна придбати за? 37 тис.? 80 тис. просять за квартиру (75 кв. М , дві спальні, вітальня з каміном) з видом на море (600 м до берега) і в 300 м від центру міста.

Ще одне критське пропозиція - однокімнатні апартаменти з однією ванною за? 110 тис., але при цьому житловий комплекс знаходиться на першій лінії поряд з піщаним пляжем. Збільшивши бюджет покупки вдвічі, можна розглядати варіант окремо стоїть будови. Так,? 230 тис. просять за двокімнатний будинок з каменю (100 кв. М) біля озера Курнас з басейном і садом. У східній частині Криту можна доглянути таунхаус, ціни - від? 150 тис.

Інвесторам, більш готовим до ризику, можливо, слід придивитися до ринку нерухомості Саудівської Аравії. Найближчим часом там вперше дозволять купувати нерухомість іноземцям - у чотирьох містах. King Abdullah Economic City (Каес, названий на честь глави держави) - одне з чотирьох міст, які планує побудувати уряд Саудівської Аравії для диверсифікації своєї економіки, і перший, де нерезидентам дозволять вільно володіти нерухомістю.

Проект реалізує Emaar Economic City - найбільший дубайський забудовник, тісно пов'язаний з саудівським урядом. Зараз перша фаза проекту близька до завершення, близько 40 сімей вже живуть у KAEC. Emaar Economic City планує цього року передати покупцям ще 470 будинків.

Друга стадія, на якій хочуть звести житло для 40 тис. власників, за планом повинна фінішувати в 2014 році. Наприклад, об'єкт Hawadi за планом буде включати 22 тис. одиниць житла (квартир, таунхаусів), забудова розпочнеться з 750 одиниць, ціни на які будуть коливатися від 400 тис. ($ 107 тис.) до 1,3 млн ріалів ($ 350 тис. ).
www.zagorodna.com