Ризик виправдовує ціни: інвестиції в закордонну нерухомість

Зарубіжна нерухомість пропонує найрізноманітніші варіанти вкладення коштів. Для обережних інвесторів - стабільні ринки Західної Європи з поступальним зростанням вартості об'єктів. Тим, хто готовий ризикнути чи не має у своєму розпорядженні великою сумою, можливо, варто зіграти там, де під час кризи спостерігалося найбільше падіння цін.

Стабільна гавань
До стабільним ринків нерухомості в першу чергу належать країни Західної Європи, наприклад Австрія і Франція. Вони демонструють плавне збільшення вартості об'єктів. При цьому фахівці радять придивлятися до столичної нерухомості - темпи зростання тут незалежно від країни, як правило, вище, а можливість здачі квартири в оренду не залежить від сезону.

Бажаючим інвестувати в стабільні ринки експерти радять звернути увагу на центральний Лондон, де за рік ціни майже повернулися на докризовий рівень, але за рахунок падіння курсу фунта стерлінга покупка може бути дуже вигідною і зараз. "Незважаючи на те що середні ціни досягли докризового рівня, слабкість фунта стерлінгів робить це придбання дуже вигідним для іноземних покупців, кошти яких зберігаються в інших, більш стабільних валютах", - вважає директор департаменту житлової нерухомості компанії Chesterton Катерина Тейн.

Серед цікавих напрямків експерти називають Ізраїль, в першу чергу у зв'язку з тим, що зростання цін тут не припинявся навіть у кризу. "Деякі скептики стверджують, що Ізраїль - чергова бульбашка на ринку нерухомості. Але це не так. Зростання цін на нерухомість становить 1% на місяць, і для цього є цілком обгрунтовані передумови. По-перше, критерії видачі іпотечних кредитів в Ізраїлі досить жорсткі, що дозволяє уникати дефолтів позичальника. По-друге, в Ізраїлі рекордно мала кількість новобудов, а нові дозволи на будівництво видаються досить довго ", - розповідає генеральний директор міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock Станіслав Зінгель.

Дорожчала в кризу нерухомість і в Швейцарії. Влада швейцарських кантонів законодавчо обмежують кількість іноземців, які можуть придбати нерухомість у цій країні, що підтримує попит на житло на високому рівні. "Ціни на житло в Швейцарії стабільно зростають у середньому на 1-3% на рік, зростання було навіть у кризу. Попит на нерухомість формується заможними європейцями, так як податковий режим в країні більш сприятливий, ніж в інших європейських країнах", - говорить Катерина Тейн.

Латвія, Дубай
Однак для придбання якісного об'єкта на стабільному ринку нерухомості треба розташовувати бюджетом як мінімум в? 200-250 тис. Якщо ж інвестор має в своєму розпорядженні меншою сумою, йому варто придивитися до ринків, які помітно постраждали від кризи, наприклад до ринків Латвії, Таїланду, Дубаю, Греції . Правда, в цьому випадку все одно доведеться набратися терпіння - розраховувати на зиск від купівлі об'єкту коштує тільки в довгостроковій перспективі.

Латвія під час кризи була одним з передовиків за частиною падіння цін на нерухомість. За різними даними, вона в цій країні подешевшала на 60-70%. Проте зараз, на думку експертів, ринок стабілізувався і буде рости в середньому на 5% на рік. Так, за інформацією компанії IntermarkSavills, у першому кварталі 2010 року Латвія стала світовим лідером у подорожчанні житла -10,7%. Такий ривок пояснювався поліпшенням загальної макроекономічної ситуації в країні: у перший квартал ВВП Латвії показав сезонно вирівняний зростання в 0,3% щодо кінця 2009 року. Крім цього задля привернення уваги до латвійської нерухомості були внесені поправки в закон про еміграцію. Тепер, згідно з його нинішній версії, іноземні інвестори отримають п'ятирічний посвідку на проживання в разі придбання після 1 липня 2010 житла на суму від 100 тис. латів (? 141 тис.) в Ризі і не менше 50 тис. латів (? 70,5 тис.) в інших містах. "Якщо ми говоримо про вигоду, то варто враховувати не тільки інвестиційну привабливість. Усім, хто орієнтується на отримання ВНЖ, ми рекомендуємо звернути увагу на Латвію. З 1 липня 2010 року там діє закон, за яким людина (і росіянин теж), який придбав нерухомість на суму? 140 тис., отримує дозвіл на проживання. А Латвія - країна Євросоюзу і Шенгену. Крім того, в Латвії ціни на нерухомість просіли досить суттєво - деякі об'єкти опустилися на 75%, але зараз спостерігається пожвавлення ринку і є позитивна динаміка. Всі це робить Латвію перспективним для інвестицій напрямком. Вартість об'єктів у різних частинах країни сильно відрізняється, але якщо орієнтуватися на отримання ВНЖ, сума інвестицій повинна бути не менше? 140 тис., причому можна залучити іпотечний кредит ", - розповідає генеральний директор компанії" Міель- DPM "Наталя Завалішина.

Зараз середня вартість метра площі в Ризі оцінюється в? 500-600. Відповідно, маючи необхідний для отримання постійного місця проживання бюджет, можна доглядати квартиру в новобудові високого класу або окремий будинок. Наприклад, за? 140 тис. в Ризі можна придбати дворівневу трикімнатну квартиру (178 кв. М) в сучасному житловому комплексі. А квартиру-студію невеликій площі (22 кв. М) без меблів, але після євроремонту - за? 26 тис.

"Ринок нерухомості в Латвії зараз на підйомі. Однак нерідко покупці і продавці розходяться у своїх очікуваннях. Покупці розраховують придбати об'єкт задешево, продавці ж хочуть продати якомога дорожче і напирають на те, що криза позаду і ціни відновлюються", - говорить Станіслав Зінгель. Як нам розповіли в компанії Gordon Rock, зараз стали з'являтися пропозиції, коли при купівлі об'єкта в житловому комплексі покупцю безкоштовно надаються послуги юриста з оформлення виду на проживання.

Катерина Тейн радить звернути увагу на Дубай. У кризу тамтешня нерухомість подешевшала практично удвічі. "Цей емірат є фінансовим центром всього арабського світу, що робить доцільною покупку нерухомості для здачі в оренду. Дохід від здачі в оренду може становити до 10-15% річних, тоді як середньоєвропейські показники - 5-6%. Потрібно лише дуже докладно розглядати проект , а також репутацію забудовника і джерела фінансування та вкладати кошти тільки в завершені проекти ", - дає рекомендації Катерина Тейн. За даними Global Property Guide, середня ціна квадратного метра в ОАЕ становила $ 3110 в першому кварталі 2010 року - надбавка всього 1,3% щодо попереднього року, причому це перше підвищення вартості більш ніж за рік.

У цілому дубайський ринок нерухомості відновлюється після кризи досить повільно. Як стверджують експерти, його відродження гальмується в основному надлишком пропозиції. Вартість невеликих апартаментів (30-40 кв. М) починається з? 80 тис. З бюджетом від? 120 тис. можна розраховувати на більш привабливі об'єкти. Наприклад, за? 130 тис. пропонуються двокімнатні мебльовані апартаменти в житловому комплексі.

Таїланд, Саудівська Аравія, Греція
Також варто придивитися до азіатських курортним територіям, наприклад до Таїланду. "Російські покупці не надто активно інвестували в нерухомість в регіоні з причини великої відстані, а також тому, що за нерухомістю треба доглядати. Зараз з'являються пропозиції придбати житло під управлінням готельного оператора, який сам виступає як керуюча компанія і здає житло в оренду. Приміром , Six Senses, яка продає вілли в Таїланді в проекті Soneva (вартість від $ 2,5 млн), пропонує прибутковість 6,5-8% річних (без урахування зростання вартості самого об'єкта) ", - розповідає Катерина Тейн.

Найбільш популярні у росіян тайські курорти - Паттайя і Пхукет. Через кризу, в якому перебувала країна, багато девелопери, які працюють в цих районах, готові на значні знижки - це стосується як об'єктів, що будуються, так і вже зведених. Взагалі, нерухомість в Таїланді можна придбати зараз за ціною автомобіля, наприклад повністю мебльовану студію в центральній частині Паттайі - за? 15 тис. "Масовий сегмент пропозицій в Таїланді знаходиться в діапазоні від 700 тис. до 1,1 млн руб. - За такі гроші можна купити 40-метрову мебльовану студію. Зараз з'являються пропозиції і від 400 тис. руб. - таких варіантів мало, але вони є. При цьому деякі забудовники стали пропонувати схему гарантованої прибутковості, правда термін орендного договору тут буде коротше п'яти-семи років, стандартних для Європи, - три роки під 7% річних. Вишуканіші варіанти можна знайти в Паттаї: якщо біля житлового комплексу заявлено три зірки, то можна сміливо говорити про те, що вони відповідають європейським трьом зіркам ", - розповідає Станіслав Зінгель.

За даними Global Property Guide, орендні ставки в Бангкоку в середньому становлять 8% річних, однак за деякими проектами можуть досягати 10% і більше. З бюджетом? 80 тис. можна підшукувати окремо стоїть об'єкт. Наприклад, за таку суму пропонується 150-метровий будинок з власним садом. У будинку три спальні, три ванні кімнати. За? 110 тис. продається двоповерховий будинок з садом, комунальним басейном і тенісним кортом.

У Греції значного падіння цін на нерухомість у зв'язку з економічною кризою в країні поки не відбулося. Як розповіли в компанії Gordon Rock, на перший погляд, корекції цін на нерухомість немає, проте продавці заради серйозного покупця готові на дисконт у розмірі 5-10% спочатку оголошеної вартості. "Експерти висловлюють дві думки з приводу ситуації в Греції. Перше - гірше вже не буде. Друге - корекції цін на ринку нерухомості варто чекати в жовтні. Якщо говорити про результати літнього сезону, то в цілому ринок залишався стабільним. Разом з тим банки, які видавали іпотечні кредити або декларували це, перестали кредитувати покупку нерухомості. У цьому плані ринок Греції програє кіпрському ", - розповідає Станіслав Зінгель. За найбільш песимістичними прогнозами, ринок нерухомості Греції буде демонструвати падіння цін протягом півтора років як мінімум.

Дуже популярні у росіян грецькі острови Кріт і Родос. Мінімальна вартість квадратного метра становить там? 1200. З таким бюджетом ви вправі розраховувати на мебльовані апартаменти з видом на море (але не поруч з морем), наприклад, на Криті. Пропозиції з продажу квартир починаються десь з? 40 тис. Наприклад, однокімнатну квартиру (35 кв. М) у туристичному районі Кассандра (півострів Халкідікі) можна придбати за? 37 тис.? 80 тис. просять за квартиру (75 кв. М , дві спальні, вітальня з каміном) з видом на море (600 м до берега) і в 300 м від центру міста. Ще одне критське пропозиція - однокімнатні апартаменти з однією ванною за? 110 тис., але при цьому житловий комплекс знаходиться на першій лінії поряд з піщаним пляжем. Збільшивши бюджет покупки вдвічі, можна розглядати варіант окремо стоїть будови. Так,? 230 тис. просять за двокімнатний будинок з каменю (100 кв. М) біля озера Курнас з басейном і садом. У східній частині Криту можна доглянути таунхаус, ціни - від? 150 тис.

Інвесторам, більш готовим до ризику, можливо, слід придивитися до ринку нерухомості Саудівської Аравії. Найближчим часом там вперше дозволять купувати нерухомість іноземцям - у чотирьох містах. King Abdullah Economic City (Каес, названий на честь глави держави) - одне з чотирьох міст, які планує побудувати уряд Саудівської Аравії для диверсифікації своєї економіки, і перший, де нерезидентам дозволять вільно володіти нерухомістю. Проект реалізує Emaar Economic City - найбільший дубайський забудовник, тісно пов'язаний з саудівським урядом. Зараз перша фаза проекту близька до завершення, близько 40 сімей вже живуть у KAEC. Emaar Economic City планує цього року передати покупцям ще 470 будинків. Друга стадія, на якій хочуть звести житло для 40 тис. власників, за планом повинна фінішувати в 2014 році. Наприклад, об'єкт Hawadi за планом буде включати 22 тис. одиниць житла (квартир, таунхаусів), забудова розпочнеться з 750 одиниць, ціни на які будуть коливатися від 400 тис. ($ 107 тис.) до 1,3 млн ріалів ($ 350 тис. ).

Юлія Погорєлова Коммерсант