Законодательство о недвижимости
Украина
21.05.2020
Property Times обратился к экспертам рынка с просьбой дать свою оценку законопроекта.
Лев Парцхаладзе, президент Конфедерации Строителей Украины
Проблема устаревшего жилья в Украине обостряется с каждым годом и требует первоочередного решения. Ведь примерно 80% из около 1 млрд кв. м жилого фонда Украины является устаревшим.
Первые реализованы проекты по реконструкции устаревшего жилья в Украине могут начать появляться уже через 3-4 года. Для этого нужно в первую очередь, чтобы Верховная Рада поддержала новый законопроект «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда».
Принятый в 2006 году закон не дает возможности решить проблему. Первая причина - в нем прописано обязательное согласие на переселение всех 100% людей, проживающих там. Несогласие даже одного жителя, который прописан в устаревшем доме приводит к тому, что реконструкция не может произойти на практике. Кроме того, прописан коэффициент 1,5 - если у вас квартира площадью 100 квадратных метров, то вам необходимо предоставить площадь 150 квадратных метров. Такой экономической возможности нет.
Новая редакция снижает этот порог до 75% - именно такое количество жителей устаревшего дома должны дать согласие на реконструкцию, чтобы она состоялась.
Кто должен быть заказчиком реконструкции.
Тоже один из важных моментов, из-за чего реконструкция не происходит на практике. Действующий Закон не определяет конкретно, кто должен быть заказчиком. Новый же законопроект четко прописывает, что заказчиком реконструкции должны быть исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов.
В новом законопроекте расширен перечень возможных источников финансирования. Сюда включены средства, полученные в результате заключения сделок частно-государственного партнерства, также средства предприятий, организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимости, здания и сооружения в пределах территорий, в отношении которых принято решение о реконструкции и другие.
Какие дома подпадают под реконструкцию.
В действующем законе прописано, что реконструировать можно только 5-этажные здания - так называемые «хрущевки». В новом законопроекте нет привязки к этажности, необходимость реконструкции определяется действующим техническим состоянием квартала или микрорайона по результатам техосмотра и энергоаудита в соответствии с Законом «Об энергосбережении». Сейчас на самом деле не так уж и много таких массивов, где есть только устаревшие 5-этажки. Реконструировать нужно и другое устаревшее жилье.
Есть 2 варианта - с отселением или без:
Если реконструкция многоквартирного дома предусматривает приостановление его эксплуатации на время проведения строительных работ - полная или частичная замена конструктивных и ограждающих элементов, систем инженерного оборудования, тогда это реконструкция с отселением. Прежде чем ее начинать, необходимо предоставить равноценную недвижимость владельцам или арендаторам квартир и других нежилых помещений и другой недвижимости в бесплатное пользование на все время проведения реконструкции.
Если житель не согласен на переезд во временно предоставлено равноценное жилье, ему может быть предоставлена денежная компенсация за объект недвижимости.
Этот законопроект разработан Минрегионом и Украинским государственным научно-исследовательским институтом проектирования городов «Гипроград» имени Ю. Белоконя.
В общем КСУ поддерживает этот законопроект. Однако нужно учесть изменения экспертов и общественности.
Именно поэтому КСУ совместно с представителями Минрегиона, профильными организациями и общественностью инициируют проведение круглого стола (ориентировочно на следующей неделе) для обсуждения всех необходимых изменений.
Ольга Соловей, основательница URE CLUB (Украинский клуб недвижимости)
На законопроект о комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда ждем уже давно. Напомню, что первые варианты решения проблемы были озвучены еще в прошлом году по инициативе Минрегиона начале 2019 года. На самом деле, закон о реконструкции устаревшего жилого фонда еще с 2006 года, но механизмов его реализации не было, ведь предполагалось 100% согласие всех жильцов, что невозможно.
Реконструкция старых кварталов - это огромный потенциал не только улучшение условий проживания, но и с точки зрения осовременивания города. Таким путем прошла вся Европа, еще 25-20 лет назад. Реконструкция позволяла не только увеличить площадь, нет, это точно не главный лозунг, но повысить енегроефективнисть и повысить комфортность проживания.
Но одного законопроекта мало. Как и с любой реформой, нужен комплексный аудит всех зданий, построенные до 1980 года. Дело в том, что часть может оказаться аварийной и должна быть реконструирована или снесена в первую очередь. Второй важный этап - это работа с ОСМД, а именно разработка алгоритма сотрудничества. А еще важно осознать, что этот процесс займет не 3-5 лет, а больше, поэтому лучше все решения взвесить именно в перспективе.
В контексте комплексной реконструкции очень хотелось бы именно единого подхода к кварталов и микрорайонов, чтобы они не превратились в груду разноцветного и разноформатных незнатищо.
Павел Федоров, эксперт по жилищной политике аналитического центра CEDOS
Новый проект закона, как и предыдущая редакция, не поможет решить проблему существования устаревшего жилья. Они направлены на борьбу с последствиями проблемы, а не причиной - неспособностью владельцев квартир удерживать и ремонтировать свое жилье. Принять такой закон - ошибка, потому что вопрос содержания и ремонта домов должны быть частью комплексной государственной жилищной политики. Все попытки уменьшить долю совладельцев, которые согласятся на реконструкцию, или придумать новый механизм компенсации - это лишь попытки облегчить частным девелоперам доступ к городской земли.
Закон о приватизации обязывает совладельцев принимать участие в общих расходах на содержание дома и придомовой территории в соответствии со своей долей имущества в доме. Но отчисления на капитальный ремонт не осуществляются с конца 1990-х, потому что в 1996 году они исчезли из тарифа на содержание многоквартирных домов. Соответственно, этих средств не накоплено и финансировать такие ремонты невозможно. Более того, подавляющее большинство владельцев не способны содержать и ремонтировать дома, поскольку не имеют на это денег. Опрос, проведенный CEDOS в 2019 году в городах с населением более 100 тыс. Человек, свидетельствует, что почти половина семей тратит на оплату коммунальных услуг 20-40% совокупного месячного дохода, 25% - больше и еще четверть - до 20% дохода. В 2019 году в Украине было более 3 миллионов домохозяйств, нуждающихся субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. В Киеве - более 100 000 домохозяйств, нуждающихся субсидий: в каждом десятом доме живет человек, не способный самостоятельно оплатить коммунальные услуги, не то что делать отчисления на ремонты.
Реконструкция в законе чаще всего предусматривает снос жилья и строительство частным девелопером на его месте многоэтажек. Соответственно, она будет осуществлена только там, где это потенциально выгодно. Более того, это закладывает еще большую проблему на будущее - через несколько десятков лет эти многоэтажки будут устаревшими и с ними тоже придется что-то делать.
Потенциальное решение: государство, город или неприбыльные жилищные компании могут предложить владельцам устаревшего жилья выкупить его, по возможности провести ремонт и позволить жить как арендаторам.
propertytimes.com.ua
Комментарии