Реформа ГАСИ - как достичь положительных изменений но не уничтожить рынок жилья?

06.08.2020 00:00
"Офис простых решений и результатов" Саакашвили представил свое видение реформы ГАСИ. Картинка: Владимир Зубик, президент некоммерческой организации «Ассоциация предприятий строителей« Интеграл-Буд»Если коротко, он предлагает:

Отказаться от детального плана развития территорий (ДПТ). Основным источником градостроительной документации должен стать единый градостроительный кадастр.
Функции ГАСИ (объекты СС2 и СС3) передать уполномоченным юридическим лицам. Контроль над объектами повышенной опасности (СС3) оставить за государством. Контроль за самовольным строительством должен осуществлять местные власти.

Статья по теме: Украинцам обещают новые жилой и градостроительный кодексы

Получение техусловий (ТУ) на инженерную инфраструктуру (кроме газоснабжения) должно происходить не до начала строительства объекта, как сегодня, а перед вводом объекта в эксплуатацию.
Защитить инвесторов из-за регистрации права собственности на недвижимость еще на этапе строительства.
Ввести Еврокоды как альтернативу ДБН.
Создать систему общественного контроля за строительством.

В целом участники рынка поддерживают предложенные направления изменений и видение Саакашвили. Существующий план раздела ГАСИ на три отдельных структуры является неэффективным, и проблем не решает. Вместо одной головы в «дракона» ГАСИ появляются три, но смысл его существования не меняется. Упростить систему возможно лишь при условии минимизации человеческого фактора - автоматическое получение градостроительных условий и ограничения как электронной выписки из градостроительного кадастра
автоматическая выдача сертификата о введении в эксплуатацию при контроле уполномоченными лицами и соблюдение параметров проекта.

Считаю, что при реформировании нужно также учесть следующие вопросы:

1. Градостроительная документация

Предложение объединить всю градостроительную информацию в градостроительный кадастр (ГК) действительно приближает нас к стандартам ЕС. ГК города, села, района должна содержать все градостроительные условия для строительства, реконструкции, в том числе - информацию с ГЗК, реестры объектов культурного наследия, реестры прав на недвижимое имущество, данные земельного кадастра с определенным функциональным назначением земельного участка и границы их использования. Предлагаю также ввести в ГК открытые реестры Госавиаслужбы по высотности. В таком случае градостроительные условия станут просто выпиской из градостроительного кадастра, который будет определять точные параметры и ограничения застройки.

В проекте реформы не упомянута, но не полностью раскрыта еще одна проблема - распределение мощностей инженерных сетей и технические условия. Развитие города невозможно осуществлять без развития инженерной инфраструктуры. В настоящее время застройщики самостоятельно обустраивают инфраструктуру города (села), связанную с инженерными сетями и бесплатно передают все владельцам коммунальных сетей. И, одновременно, согласно действующему законодательству, перечисляют паевой взнос средствами на счет местной власти для развития инженерно-транспортной сети. Это, фактически, двойное налогообложение строительного бизнеса! Платят за это, наконец, потребители. Проект реформы должен содержать четко определенный механизм инвестирования в развитие сетей.

Также без внимания авторов проекта остается роль Плана развития города (села). Кроме Градостроительного кадастра, у каждого населенного пункта должна быть Программа развития. Целевое назначение земельных участков, если это соответствует Программе развития населенного пункта, может изменяться! Иначе, как проводить реновацию промышленных зон под строительство жилья и как планировать реконструкцию устаревшего жилья?

2. Градостроительный контроль

В настоящее время ГАСИ - это карательный орган, который фактически занимается не контролем, а вымогательством. Предложение создать институт юридических лиц, уполномоченных осуществлять технический градостроительный контроль объектов строительства СС2, СС3 является правильным. Согласен с тем, что градостроительный контроль должен осуществляться в течение всего процесса строительства и завершаться автоматическим принятием в эксплуатацию. Ведь, если процесс строительства от начала до конца соответствует нормативам, то и с введением в эксплуатацию не должно быть проблем.

В свою очередь, функция Государственного градостроительного надзора состоит в контроле уполномоченных лиц и проверке отдельных объектов строительства на предмет определения качества градостроительного контроля. Я также поддерживаю предложение не совершать градостроительный контроль объектов с незначительными последствиями СС1. Сегодня это лишь дополнительный «налог» для граждан и предпринимателей! Сообщение о начале строительных работ и о готовности объекта к эксплуатации должны регистрироваться автоматически.

А вот общественный контроль за строительством предлагаю осуществлять на уровне городских (сельских) советов. Если у гражданина есть подозрение, что строительство является самовольным, он имеет право подать жалобу в местной власти. Согласно результатам проверки местные власти принимает решение о дальнейшей судьбе обнаруженной застройки. Не стоит превращать общественной контроль в систему рэкета и вымогательства.

3.Технические условия

На данный момент сроки получения технических требований на подключение к инженерным сетям  являются очень болезненной проблемой. Их выдача задерживает процесс строительства и оформления разрешительной документации. Поэтому можно только поддержать предложение «Офиса простых решений» предоставить застройщику возможность получать ТУ не до начала строительства, а до принятия в эксплуатацию объекта строительства (кроме сети газоснабжения).

Однако, надо понимать, что воспользоваться предложением реально только в случае, если все инженерные сети находятся рядом с участком. То есть, город развивает инженерные сети в соответствии с перспективами застройки.

Есть еще одна проблема, которая должна быть учтена. Коммунальные предприятия навязывают застройщику выполнение инженерных работ, которые не относятся непосредственно к подключению данного объекта строительства. То есть за счет застройщика происходит модернизация инженерных сетей, хотя эти средства должны быть заложены в тариф для потребителей.

4. ГСН / Еврокод

Здесь я полностью согласен с «Офисом простых решений». Неоконченная чехарда с Государственными строительными нормами создает постоянные проблемы для застройщиков. Только запроектировал дом (комплекс) - появился новый ДБН. И все снова необходимо корректировать и пересматривать проект.

Для ГАСИ не имеет значения, что проект получил положительное заключение экспертной организации. Чиновник почему-то считает, что имеет место нарушение ДБН. Несмотря на все аргументы и доказательства архитекторов, инженеров, экспертов и коллектива проектировщиков, которые усердно работали над проектом. Чиновник ГАСИ не имеет права вмешиваться в корректировке проектных решений!

Поэтому предложение о переводе строительной отрасли на Еврокоды целесообразно. Задача Министерства развития общин и территорий упрощать проектирование и строительство в Украине, а не наоборот.

5. Гражданско-правовая ответственность

Согласно законопроекту КМУ, заказчик и исполнитель работ при строительстве объектов по классу последствий СС2 и СС3 имеют страховать гражданско-правовую ответственность. Предложение от «Офиса простых решений и результатов»: страхование обязательно только для уполномоченных лиц за осуществлением градостроительного контроля объектов на 3-5 миллиона долларов США, в соответствии с классом последствий объекта строительства. Другие участники строительства страхуются исключительно добровольно.

Данный вопрос требует дополнительного обсуждения, так как обязать возможно, но как дальше с этим работать? Требования выдвинут страховые компании? Вред и при каких условиях будет покрывать страховой полис? Насколько это увеличит себестоимость строительства и, соответственно, цену жилья для покупателя?

Есть в проекте вопросы, с которыми я категорически не согласен. Так, неприемлема предложение по необязательной участия при строительстве прораба. Это то же, что необязательно участие хирурга во время операции!

И в завершение выскажу предложение от имени предприятий строителей «Интеграл-Буд» до «Офиса простых решений и результатов». Предлагаю передать регистрацию разрешительной документации и процедуру ввода в эксплуатацию на уровень местной власти. Именно органы местного самоуправления должны предоставлять решение о строительстве (реконструкции т.д.) владельцам земельных участков, имущества на подчиненной территории, осуществлять регистрацию разрешений на строительные работы и сертификатов и другие регистрационные процедуры ГАСИ. Данным решением будет уничтожена коррупционная схема в виде центрального ГАСИ, осуществляющего неофициальный «налогообложение» строительной отрасли Украины.

Владимир Зубик
президент некоммерческой организации «Ассоциация предприятий строителей« Интеграл-Буд»

www.zagorodna.com

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти