Ну а теперь к самому интересному. Группа АркадаРаботали на рынке более 20 лет. Работали по одной из самых безопасных схем инвестирования в жилой фонд — через ФФС (фонд финансирования строительства). Единственный механизм инвестирования (он же продажи), который регулируется отдельным законом Украины. Казалось бы, более безопасного механизма украинским законодательством не предусмотрено. И это самое печальное.
Что же случилось? ФФС — это механизм, при котором инвестор доверяет свои деньги банку, который управляет ФФС и в котором накапливаются деньги инвесторов, контролирует застройщика и по его заявкам (которые тщательно и прозрачно проверяются) выдает застройщику деньги инвесторов для реализации строительного проекта. При этом банк и застройщик не могут быть аффилированными лицами, иначе теряется весь смысл схемы и открывается поле для мошенничества.
На практике же, зачастую, банк и застройщик, по сути, — одно лицо. Обратитесь в любую юридическую компанию по профилю за моделью инвестирования и вы услышите — «ФФБ хорошо, но затратно. Если же у вас свой банк — работает». Поэтому в результате случилось то, что случилось.
Первое — реального контроля за деятельностью застройщика банк-управитель не осуществлял. Второе — банк-управитель брал комиссию за свои услуги от 5% до 70%, во время перевода денег инвесторов со счетов ФФС на счета застройщика. В среднем — 30%. Как подсчитали пострадавшие инвесторы, эта сумма составила около 2,7 млрд грн. Поэтому в какой-то момент застройщику потребовались допфинансы. Самый дешевый и простой путь — реализация новых проектов. Здесь вот и начинается перекрестное финансирование объектов и принцип «финансовой пирамиды», как, например, было у Укогрупп Войцеховского.
А дальше — этап третий, и здесь традиционно работает лишь механизм — «спасение утопающих» (продолжение вы знаете).
Так вот, несмотря на то, что проблемы с банком Аркада анонсировались НБУ еще в 2015-м, его акционер — Константин Паливода, вывел главный актив банка (главный офис на Крещатике и землю под ним) совсем недавно, по довольно прозаичной схеме в 4 шага: кредит-обеспечение-кредит-ипотека.
Почему актив вывели? — спасали, понимая, что будет введена Временная администрация и процесс ликвидации с обязательным расчетом с кредиторами.
Дальше — подозрение Паливоде в присвоении средств ФФС жилкомплексов Эврика и Патриотика в сумме 50 млн грн и его арест на 2 месяца.
Уверен, суды и разбирательство будут тянуться долго. Инвесторы же, и это вполне логично, желают скорейшего решения их проблемы. И хотя, согласно закону, исполнительные органы местных советов занимаются только организацией работы, связанной с завершением строительства многоквартирных жилых домов в случае несостоятельности застройщиков, городской глава публично призвал и включил в процесс Киевгорстрой, который на данный момент проводит разносторонний аудит ситуации. Его результаты ожидаются уже в конце ноября.
Вполне вероятно, что Киевгорстрой зайдет на площадку, где Аркада уже начала продавать свою Патриотику и реализует большой строительный проект, который и будет преференцией за социальную миссию Киевгорстроя в спасении инвесторов Аркады.
Почему такой вариант очень вероятен? Все просто — Киевгорстрой уже тянет ситуацию по объектам Укрбуда: 16 приняли в работу и 3 уже даже ввели в эксплуатацию. Вполне обоснованная надежда на то, что инвесторы таки получат свое жилье, есть.
Однако, Аркада — это лишь следствие, капля в море. Ситуация остается плачевной — в Киеве сегодня около 100 недостроев.
Если не брать во внимание недострои Аркады, Укрбуда и Укогрупп, главные причины их появления следующие:
несоответствие целевого назначения земучастка и/или функционального назначения по генплану фактической застройке (от нарушения этажности, объемов застройки до класса последствий);
отмена права пользования землей (в т.ч. в связи с нарушением застройки);
не оформление/некорректное оформление застройщиком разрешительных документов;
прекращение финансирования строительства.
Избежать капкана инвестор может. До тех пор, пока мы живем в нынешних реалиях со страхованием рисков, вернее — отсутствием механизма, каждый инвестор, рассматривая потенциальный объект инвестирования должен потратить немного своего времени, чтобы не потерять много своих денег.
1. Изучайте персоналии. В лице главы компании-застройщика. Кто главный, кто несет ответственность за ваши деньги — закон и правосудие, как показывает практика, у нас все еще не работают. Суть в том, что за каждым процессом стоит личность. Особенно за большими, сложными и денежными процессами. Обязательно проверьте портфель проектов.
2. Решили вложиться в первичный рынок жилой недвижимости — помните, что это инвестиция. А значит — риски. Риски, которые уменьшают стоимость кв. м по отношению к готовому и сданному в эксплуатацию жилью. Риски, которые при этом подкупают.
3. Если вы инвестор недостроя — получите от застройщика вразумительный план действий. Если не получили — готовьтесь к тому, что ничего он делать не будет, кроме сбора денег с вас и объявления себя банкротом. В этой ситуации — формируйте актив инвесторов, инициируйте юридические и уголовные процедуры.
Помните: привлечение допсредств для окончания вашего проекта возможно как со стороны городских/государственных спецфондов, так и со стороны частных структур, которым может быть еще интересен проект в коммерческих целях.
4. Последнее в списке, но самое главное и, по сути первое перед инвестированием. Не экономьте. Вы и так выложите немалую сумму за жилье. Так наймите юриста. Пусть изучит правовую сторону: наличие землеотвода, целевого назначения земли под застройку, правомерность принятого решения горсоветом (участились случаи отмены землеотводов и разрешений в судебном порядке), наличие разрешений на строительство, зоны строительства (не дай бог, в историческом ареале анонсировали стройку, возможны суды громады с застройщиком), проверьте градостроительные условия и ограничения, наличие судебных тяжб с вашим потенциальным девелопером.
Делайте аудит проекта — проданные/непроданные площади, юридическое состояние заказчика строительства по документам, привлекайте местную и государственную власть и так далее.
И еще, подытоживая. Мировая практика жилого строительства с привлечением инвестиции первичных покупателей сводится к использованию эскроу-счетов в том или ином виде. Наши ФФС — сродни механизму эскроу. Но реалии позволяют даже те инструменты, что использует развитый мир, использовать в мошеннических целях и с недобросовестными намерениями. Это подтверждает, что даже при полном копировании западных защищенных моделей инвестирования мы будем свидетелями их уникально извращенного использования в целях личной наживы отдельными лицами.
Денис Ванаш Адвокат, основатель юридической компании Vanash Urban Lawyers
nv.ua
Комментарии