Чи реально отримати квадратні метри інвесторам Аркади?

Почну з того, що ринку нерухомості не вистачає страхування ризиків девелоперських проєктів (у тій чи іншій частині, крім будівельно-монтажних робіт — бо це вже працює) і механізму захисту залучених інвестицій в Україні. З цим потрібно працювати, потрібно вдосконалювати законодавство і правові взаємовідносини. Зробити їх цивілізованими. Ну а тепер до найцікавішого. Група Аркада

Працювали на ринку понад 20 років. Працювали за однією з найбезпечніших схем інвестування в житловий фонд — через ФФБ (фонд фінансування будівництва). Єдиний механізм інвестування (він же продажу), який регулюється окремим законом України. Здавалося б, безпечнішого механізму українським законодавством не передбачено. І це найсумніше.

Що ж трапилося? ФФБ — це механізм, за якого інвестор довіряє свої гроші банку, який управляє ФФБ і в якому накопичуються гроші інвесторів, контролює забудовника і за його заявками (які ретельно і прозоро перевіряють) видає забудовнику гроші інвесторів для реалізації будівельного проєкту. Водночас банк і забудовник не можуть бути афілійованими особами, інакше втрачається весь сенс схеми і відкривається поле для шахрайства.

На практиці ж, найчастіше, банк і забудовник, по суті, — одна особа. Зверніться в будь-яку юридичну компанію за профілем щодо моделі інвестування і ви почуєте — «ФФБ добре, але витратно. Якщо ж у вас свій банк — працює». Тому в результаті сталося те, що сталося.

Перше — реального контролю за діяльністю забудовника банк-управитель не здійснював. Друге — банк-управитель брав комісію за свої послуги від 5% до 70% під час переказу грошей інвесторів з рахунків ФФБ на рахунки забудовника. В середньому — 30%. Як підрахували постраждалі інвестори, ця сума становила приблизно 2,7 млрд грн. Тому в якийсь момент забудовнику знадобилися додаткові фінанси. Найдешевший і найпростіший шлях — реалізація нових проєктів. Ось тут і починається перехресне фінансування об'єктів і принцип «фінансової піраміди», як, наприклад, було в Укогруп Войцеховського.

А далі — етап третій, і тут традиційно працює лише механізм — «порятунок потопаючих» (продовження ви знаєте).

Так ось, попри те, що проблеми з банком Аркада НБУ анонсував ще в 2015-му, його акціонер — Костянтин Паливода — вивів головний актив банку (головний офіс на Хрещатику і землю під ним) зовсім недавно, за досить прозаїчною схемою в 4 етапи: кредит-забезпечення-кредит-іпотека.

Чому актив вивели? — рятували, розуміючи, що буде введено Тимчасову адміністрацію та процес ліквідації з обов’язковим розрахунком із кредиторами.

Далі — підозра Паливоді у привласненні коштів ФФБ житлового комплексу Еврика і Патріотика в сумі 50 млн грн і його арешт на 2 місяці.

Упевнений, суди і розгляд тягнутимуться довго. Інвестори ж, і це цілком логічно, хочуть якнайшвидше розв’язати їхні проблеми. І хоча, згідно з законом, виконавчі органи місцевих рад займаються тільки організацією роботи, пов’язаної із завершенням будівництва багатоквартирних житлових будинків у разі неспроможності забудовників, міський голова публічно закликав і залучив до процесу Київміськбуд, який нині проводить різнобічний аудит ситуації. Його результатів очікують вже в кінці листопада.

Цілком ймовірно, що Київміськбуд зайде на майданчик, де Аркада вже почала продавати свою Патріотику, і реалізує великий будівельний проєкт, який і буде преференцією за соціальну місію Київміськбуду у порятунку інвесторів Аркади.

Чому такий варіант дуже вірогідний? Все просто — Київміськбуд вже тягне ситуацію за об'єктами Укрбуду: 16 взяли в роботу і 3 вже навіть ввели в експлуатацію. Цілком обґрунтована надія на те, що інвестори таки отримають своє житло, є.

Однак Аркада — це лише наслідок, крапля в морі. Ситуація залишається плачевною — у Києві сьогодні приблизно 100 недобудов.

Якщо не брати до уваги недобудови Аркади, Укрбуду і Укогруп, головні причини їхньої появи такі:

невідповідність цільового призначення земельної ділянки і/або функціонального призначення за генпланом фактичної забудови (від порушення поверховості, обсягів забудови до класу наслідків);
скасування права користування землею (зокрема, у зв’язку з порушенням забудови);
неоформлення/некоректне оформлення забудовником дозвільних документів;
припинення фінансування будівництва.
Уникнути капкана інвестор може. Доки ми живемо в нинішніх реаліях зі страхуванням ризиків, точніше — відсутністю механізму, кожен інвестор, розглядаючи потенційний об'єкт інвестування, мусить витратити трохи свого часу, щоб не втратити багато своїх грошей.

1. Вивчайте персоналії. В особі керівника компанії-забудовника. Хто головний, хто несе відповідальність за ваші гроші — закон і правосуддя, як показує практика, у нас ще досі не працюють. Суть у тому, що за кожним процесом стоїть особистість. Особливо за великими, складними і грошовими процесами. Обов’язково перевірте портфель проєктів.

2. Вирішили вкластися в первинний ринок житлової нерухомості — пам’ятайте, що це інвестиція. А значить — ризики. Ризики, які зменшують вартість кв. м відносно готового і зданого в експлуатацію житла. Ризики, які до того ж підкуповують.

3. Якщо ви інвестор недобудови — отримайте від забудовника зрозумілий план дій. Якщо не отримали — готуйтеся до того, що нічого він не робитиме, крім збору грошей з вас і оголошення себе банкрутом. У цій ситуації — формуйте актив інвесторів, ініціюйте юридичні та кримінальні процедури.

Пам’ятайте: залучення додаткових коштів для закінчення вашого проєкту можливо як з боку міських/державних спецфондів, так і з боку приватних структур, яким може бути ще цікавий проєкт у комерційних цілях.

4. Останнє в списку, але найголовніше і, по суті перше перед інвестуванням. Не економте. Ви й так викладете чималу суму за житло. Так найміть юриста. Нехай вивчить правову сторону: наявність землевідведення, цільового призначення землі під забудову, правомірність ухваленого рішення міськрадою (почастішали випадки скасування землевідведень і дозволів у судовому порядку), наявність дозволів на будівництво, зони будівництва (не дай бог, в історичному ареалі анонсували будівництво, можливі суди громади із забудовником), перевірте містобудівні умови й обмеження, наявність судових позовів з вашим потенційним девелопером.

Робіть аудит проєкту — продані/непродані площі, юридичний стан замовника будівництва за документами, залучайте місцеву і державну владу тощо.

І ще, підсумовуючи. Світова практика житлового будівництва із залученням інвестицій первинних покупців зводиться до використання ескроу-рахунків у тому чи іншому вигляді. Наші ФФБ — на кшталт механізму ескроу. Але реалії дозволяють навіть ті інструменти, що використовує розвинений світ, використовувати в шахрайських цілях і з недобросовісними намірами. Це підтверджує, що навіть у разі повного копіювання західних захищених моделей інвестування ми будемо свідками їх унікально спотвореного використання з метою особистої наживи окремими особами.

Денис Ванаш Адвокат, засновник юридичної компанії Vanash Urban Lawyers

nv.ua