Даже несмотря на полномасштабную войну, вопрос купли-продажи жилья в Украине не теряет актуальности. Новое жилье ищут внутренние переселенцы, вынужденные мигрировать из-за разрушения их жилищ или оккупации. И хотя за более чем два года великой войны большинство из них уже поселились на новых местах, из-за продолжения боевых действий некоторые люди вынуждены эвакуироваться и сейчас, и для них вопрос нового жилья стоит очень остро.
Другие храбрецы решаются изменить жилищные условия на лучшие даже в пределах своих родных городов, под российскими ракетами, ведь понимают, что несмотря на войну жизнь продолжается, а цены на покупку жилья во многих регионах сейчас выгоднее довоенных. К тому же, заметной в этом становится программа доступной государственной ипотеки "єОселя".
"Вопрос покупки нового жилья для семьи с двумя детьми во время войны никуда не делся, и чем старше становятся дети, тем чаще задумываешься о расширении жилой площади. Толчком к осуществлению нашей мечты стало расширение ипотечной программы "єОселя" под 7 процентов для семей , которые не имеют своего жилья или оно меньшей площади, чем нормативная. приобрести жилье - они должны быть сданы в эксплуатацию не раньше, чем за 3 года до покупки. Таким образом, звезды сошлись, мы собрали все возможные сбережения, еще немного кредитных средств на первый взнос и приобрели квартиру мечты", - рассказывает свою историю жительница Броваров Марина.
Теперь ее семья направляет все имеющиеся средства на ремонт новой квартиры. Правда, по словам женщины, цены безумные, поэтому они "идут мелкими шагами".
Таких историй по стране тысячи. Покупают украинцы новые квартиры и дома во всех регионах, даже в многострадальном Харькове.
Мы пообщались с аналитиками в области недвижимости, риэлторами и застройщиками, чтобы выяснить, насколько выгодно сейчас можно приобрести квадратные метры в разных регионах, и какие цены на жилье ожидать в дальнейшем.
Тенденции рынка недвижимости
Руководитель развития продуктов DIM.RIA Виталий Поберезский рассказал УНИАН, что сейчас покупатели осторожно относятся к вопросу выбора жилья: не спешат с покупкой и ждут лучших ценовых предложений. Ведь на покупательную способность украинцев и, соответственно, ритм обновления рынка оказывают большое влияние внешние факторы.
"Ситуация на фронте, задержка иностранной помощи, колебания курса доллара, блекауты замедляют процессы продаж или покупки жилья. Среди тенденций мы можем заметить выжидательную позицию покупателей недвижимости. Вторичный рынок пользуется большим спросом, ведь это возможность быстро переехать. Что касается первичного рынка, то украинцы фокусируются на готовых или почти готовых новостройках, чтобы не рисковать с инвестициями", – говорит эксперт.
Впрочем, по словам аналитика, рынок недвижимости постепенно восстанавливается.
С такой оценкой соглашается и руководитель сектора по развитию продаж OLX Недвижимость Оксана Остапчук, которая оптимистично отмечает, что на сегодняшний день рынок недвижимости восстановился на 60-70% от довоенных показателей. Этому способствует, в частности, уменьшение количества людей, выезжающих на постоянное проживание за границу, общее состояние экономики и ряд государственных программ.
"Например, после расширения программы "єОселя" на частные дома заключено около 70 новых соглашений за первые два месяца 2024 года. Эта программа популярна в западных областях, несмотря на нынешнюю ситуацию активно используется в Харькове, а лидером по количеству сделок является Киев", - рассказывает Остапчук УНИАН.
Основатель и CEO девелопера Sensar Development Марк Марченко также обращает внимание на популярность государственных программ.
"Сейчас внимание покупателей на первичном и вторичном рынке сконцентрированы на готовых квартирах с ремонтом и мебелью, сегмент "эконом" и "комфорт". Это в большей степени обусловлено действующими государственными программами, такими как "єОселя" и "єВосстановление"", - отметил он. .
По данным Министерства экономики Украины, по состоянию на конец мая, квартиры и дома по программе "єОселя" приобрели более 4000 украинских семей.
"По программе "єОселя" с начала этого года 4 111 украинских семей взяли кредиты на приобретение жилья в общей сложности на 7 миллиардов гривен. Большинство из них получили кредиты на покупку квартир, 174 семьи - частных домов. Растет количество людей, предпочитающих жилье так называемого первой продажи, а не вторичном рынке", - отметила заместитель министра экономики Надежда Бигун.
Предпочтения украинцев
Согласно аналитике DIM.RIA, украинцы чаще выбирают двухкомнатные или однокомнатные квартиры. Согласно годовой аналитике на апрель 2024 года, Киев и Киевская область являются одними из самых актуальных локаций для покупки недвижимости. Также продолжает расти количество предложений в Ивано-Франковской, Закарпатской, Львовской, Волынской областях. Эти территории считаются более безопасными. Люди продолжают активно интересоваться жильем на Западе.
Руководитель развития продуктов DIM.RIA Виталий Поберезский отмечает, что немаловажным фактором в выборе жилья является инфраструктура. Да, покупатели все чаще ищут недвижимость по концепции "15-минутного города".
"В основном это концепция городского планирования, при которой большинство потребностей - работа, аптека, образование - находятся в пешей доступности. Впрочем, в Украине постепенно появляются жилые комплексы, где вся инфраструктура находится в пределах одной территории. Это удобно и доступно", - объясняет. он.
Среди пожеланий украинцев на первый план сегодня выходит подготовленность коммуникаций дома к возможным отключениям света, удаленность от военных и объектов критической инфраструктуры, а также низкая этажность.
По данным "OLX Недвижимость", в 2023 году в категории продаж квартир на платформе было опубликовано 993 332 объявлений. Больше всего в Киевской области (324 237) и Одесской области (202 960). Суммарно эти объявления получили 8,7 млн отзывов пользователей. Медианная стоимость квартиры в Украине составила в прошлом году 1,44 млн. грн. Дороже всего в Киевской и Львовской областях - более 2,4 млн грн. Дешевле всего в прифронтовых областях – от 730 до 960 тыс. грн.
С января по апрель 2024 года в категории продаж квартир было опубликовано 520 210 объявлений, отмечают аналитики OLX. Больше всего – на Киевщине (171 487) и Одесчине (90 963). Суммарно эти объявления получили 2,9 млн отзывов пользователей. При этом медиа стоимость квартиры в Украине выросла до 1,64 млн грн.
Что касается темпов роста цен, то, по данным руководителя развития продуктов DIM.RIA Виталия Поберезского, в апреле 2024 года по отношению к апрелю 2023 года стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке выросла почти во всех областях.
Наибольший скачок цен, по словам эксперта, зафиксирован в Ивано-Франковской области - на 51%. Стоимость двухкомнатных квартир по другим областям также выросла, в основном, в пределах 20%. Среди тройки лидеров по стоимости жилья – Киев, Львовская и Закарпатская области.
Также эксперт приводит данные о ценах на первичном рынке.
"За год на первичном рынке заметное падение цены за квадратные метры зафиксировано только в Харьковской и Запорожской областях. А наибольший рост стоимости квадратных метров - в Житомирской области - на 32 процента. Следующей является Ивано-Франковская область - 28 процентов", - сообщает Поберезский.
Цена квадратных метров
По данным ЛУН, средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Киеве составляет 65 000 долларов - по нынешнему курсу в 41 грн/долл. это 2,665 млн. гривен. Самые дешевые квартиры можно найти в Деснянском районе – здесь "однушку" можно приобрести, в среднем, за 41 900 долларов, в Днепровском районе – 59 900 долларов, а в Печерском цена однокомнатного дома достигает 112 500 долларов.
Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в столице составляет 83 000 долларов. В Деснянском районе традиционно продаются самые дешевые квартиры по средней цене 56 700 долларов, в Оболонском и Днепровском цены сравнялись – 75 000 долларов, а более 100 тысяч долларов придется выложить за "двушки" в Голосеевском, Шевченковском и Печерском районах.
Относительно других крупных областных центров, например, во Львове средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 61 000 долларов, а двухкомнатная может обойтись в 90 000 долларов. В Одессе из-за объективных военных факторов недвижимость значительно дешевле – 38 700 долларов в среднем стоит однокомнатная квартира, 57 000 долларов – двухкомнатная.
В Днепре цена на квартиры ощутимо ниже, чем в столице, Львове и даже Одессе: по информации ЛУН, однокомнатные квартиры в среднем стоят 34 000 долларов, двухкомнатные – 46 000 долларов. В Харькове, страдающем ежедневными обстрелами, цены еще меньше: однокомнатную квартиру, в среднем, можно купить за 22 000 долларов, а двухкомнатную – за 35 000 долларов.
Что будет с ценами дальше
Как видим, цены на продажу квартир в более или менее безопасных регионах понемногу растут, что и свидетельствует о постепенном восстановлении рынка, о котором говорят эксперты.
Однако, проследив за объявлениями по продаже квартир на вторичном рынке столицы на различных сайтах, мы заметили, что "разлетаются" в основном квартиры низкого ценового сегмента. Более дорогие квартиры с современным ремонтом и дорогой техникой из-за своей высокой стоимости пользуются значительно меньшим спросом, поэтому владельцы вынуждены продавать их по ценам, ощутимо ниже тех, что были до полномасштабного вторжения. Продавцы, желающие получить деньги за свое дорогое жилье как можно быстрее, занижают цены, понимая, что свои затраты на ремонт им "отбить" в полной мере не удастся. И покупатели, понимая выгодность таких предложений, долго не раздумывают. В то время как объявления людей, до сих пор испытывающих фантомные боли по довоенным ценам, висят очень долго и спросом не пользуются, из-за чего цены на такие квартиры "тают" на глазах.
К примеру, двухкомнатная квартира в элитном жилом комплексе на Оболони в Киеве еще месяц назад продавалась за 215 тысяч долларов, а теперь, при отсутствии покупателей, владельцы снизили ее цену до 160 тыс. дол. (около 6,5 млн. грн.). И, похоже, это еще далеко не предел.
Прогнозировать, что будет с ценами на вторичном рынке недвижимости в дальнейшем, пока сложно, учитывая, что ценовая конъюнктура зависит от многих факторов: ситуации на фронте (чем хуже обстоят наши дела, тем рискованнее кажутся украинцам инвестиции в жилье, и тем ниже) , соответственно, цены), интенсивности обстрелов, состояния энергосистемы и экономики.
Впрочем, в чем эксперты сходятся наверняка, так это в том, что цены на первичную недвижимость будут расти – из-за удорожания стоимости строительных работ и материалов.
"Мы можем говорить об ожиданиях увеличения цен на первичную недвижимость, что связано с высокой себестоимостью строительных работ", - прогнозирует Виталий Поберезский.
Также, по словам Марка Марченко из Sensar Development, этому будет способствовать дефицит нового жилья из-за низких темпов появления новых строительных проектов и большого количества разрушенных домов.
Впрочем, и на первичном рынке, если в связи с объективными военными и экономическими факторами спроса на жилье не будет, то цены будут увеличиваться не радикально, даже несмотря на удорожание стоимости строительства.
Можно заключить, что рынок недвижимости в Украине, даже несмотря на продолжающуюся войну и пока не приближающуюся к своему завершению, постепенно развивается. Самая тяжелая ситуация, конечно, в прифронтовых регионах, где цены на покупку и продажу жилья самые низкие из-за постоянной опасности. Но в тыловых регионах цены постепенно растут, новое жилье хотя и медленно, но строится, а украинцы достаточно активно берут ипотечные кредиты на квартиры. И это добавляет кроху оптимизма в эти трудные времена.
Комментарии