«Впервые за все годы независимости мы имеем законопроект, который реально (!) будет защищать людей, которые вкладывают деньги в первичную недвижимость. Спасибо коллегам » - сообщила депутат Елена Шуляк.
Проектом Закона предлагается введение специального имущественного права на будущий объект недвижимости.
На специальное имущественное право распространяются гарантии защиты права собственности (в том числе устранение препятствий в осуществлении специального имущественного права, признание специального имущественного права в случае его непризнания, нарушения, оспаривание, признание права собственности после принятия в эксплуатацию объекта).
Специальное имущественное право возникает с момента государственной регистрации такого права.
При переходе специального имущественного права на будущий объект недвижимости (кроме первой продажи по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости) или обременения вещных прав, зарегистрированного в пользу покупателя, который оплатил частичную стоимость за будущий объект недвижимости, в правоприобретателя одновременно переходят права и обязанности покупателя по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости (первая продажа). Такой правоприобретатель считается покупателем по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости (первая продажа).
Также проектом определены особенности инвестирования и финансирования объектов строительства с использованием негосударственных средств. Прямое или опосредованное привлечение (инвестирование, финансирование) заказчиком строительства / девелопером строительства средств от физических и юридических лиц, в том числе в управление, для сооружения объекта недвижимого имущества с последующим приобретением такими лицами права собственности на соответствующие объекты недвижимого имущества, может осуществляться исключительно путем заключения договоров купли-продажи будущих объектов недвижимости (доли неделимого объекта незавершенного строительства), если иное не определено настоящим Законом. Такое привлечение средств осуществляется юридическими лицами или физическими лицами - предпринимателями.
Такие требования не распространяются на случаи финансирования объектов, сооружаемых исключительно за счет собственных, кредитных или заемных средств заказчика строительства и / или девелопера строительства.
Покупатель имеет право требовать расторжения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости (первая продажа) в случае:
1) нарушение срока принятия в эксплуатацию объекта недвижимого имущества более чем на 6 месяцев
2) изменения (без согласия покупателя) проектной документации на строительство делящегося объекта незавершенного строительства, в состав которого входит будущий объект недвижимости, если такие изменения требуют согласования с ним в соответствии с требованиями Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности»;
3) в иных установленных законом или договором случаях.
Продавец имеет право требовать расторжения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости в случае:
1) просрочки внесения покупателем первого платежа более чем на тридцать календарных дней
2) просрочка внесения покупателем следующих платежей более чем на сорок пять календарных дней
3) нарушение покупателем установленного договором срока внесения платежей более трех раз в течение календарного года, при этом каждая такая просрочка должна составлять не менее четырнадцати календарных дней
4) в иных установленных законом случаях.
Сообщение покупателя об одностороннем расторжении договора на основании, определенном пунктом 1 осуществляется не менее чем за пятнадцать календарных дней до даты расторжения договора.
Сообщение покупателя об одностороннем расторжении договора на основании, определенном пунктом 2 осуществляется двукратно:
первое сообщение - не менее чем за двадцать календарных дней до даты расторжения договора;
второе сообщение - не менее чем за двадцать календарных дней со дня направления первого сообщения.
Кроме того, проектом предлагается:
- определить основные требования к раскрытию заказчиком строительства информации о делимом объекте незавершенного строительства (многоквартирный дом)
- создать возможность получать право на выполнение строительных работ и осуществлять государственную регистрацию права собственности на объект строительства и его составные части по принципу "единого окна";
- ввести гарантийную долю строительства объекта недвижимого имущества - совокупность будущих объектов недвижимости в одном делимом объекте незавершенного строительства (в каждой очереди строительства / каждом пусковом комплексе), вещные права на которые тяготятся с целью обеспечения достройки соответствующего объекта незавершенного строительства в случае финансовой несостоятельности заказчика строительства / девелопера строительства;
- установить перечень лиц, имеющих право первого отчуждения, передачи в доверительную собственность как способа обеспечения исполнения обязательств объекта незавершенного строительства и будущего объекта недвижимости и момент с которого возникает такое право;
- определить особенности совершения сделок с объектами незавершенного строительства, будущими объектами недвижимости, в том числе заключения, исполнения и расторжения договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства и будущего объекта недвижимости;
- определить особенности удостоверения нотариусами сделок по объектам незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости;
- определить особенности ипотеки объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости;
- урегулировать особенности, связанные с охраной объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, специальное имущественное право на которые зарегистрировано за наследодателем в Государственном реестре прав на недвижимое имущество;
- усовершенствовать процедуру продажи будущих объектов недвижимости через фонды финансирования строительства;
- определить особенности обращения взыскания в рамках исполнительного производства на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости;
- усовершенствовать некоторые вопросы, связанные с обеспечением энергетической эффективности зданий;
- установить размер государственной пошлины, которая взимается государственными нотариусами и т.д.
Комментарии