• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список уведомлений пуст

Продажи недвижимости в США достигли максимума за 15 лет

Читати статтю українською

Зарубежная недвижимость

Мир

01.03.2021

Продажи недвижимости в США достигли максимума за 15 лет фото
В год пандемии выгодные кредиты и стремление купить жилье привели к рекордным за полтора десятилетия продажам недвижимости в США. Строители не поспевают за спросом, а особняки не дороже $ 750 тыс. уже в дефиците, пишет журнал НВ.
Читайте также: В Дубае появится «вертикальный город»

В марте 2020 года, когда в США ввели жесткие карантинные ограничения из‑за набирающей обороты пандемии COVID-19, семья Александра Фетисова, 33‑летнего программиста из метрополии Сан-Франциско, как раз ждала первенца.

Тогда же прямо перед окнами квартиры, которую арендовали супруги, начали строить парковку. Оказавшиеся взаперти и обеспокоенные шумом и пылью будущие родители задумались о переезде в собственное жилье. Им повезло: всего через месяц Фетисовы нашли подходящий дом с выходом на реку в городке Сан-Матео в получасе езды от Сан-Франциско, оформили кредит и уже втроем отпраздновали новоселье.

«Тогда спрос был еще низкий, и мне даже удалось хорошо поторговаться, — вспоминает глава семейства. — А уже летом начался ажиотаж: в июле мой товарищ купил дом по соседству, без выхода к реке, но на $ 200 тыс. дороже моего».

Таких, как Фетисов и его приятель, решившихся на дорогую покупку в разгар коронакризиса, в США оказалось немало. По данным американской Нацио­нальной ассоциации риелторов, в 2020 году было продано 5,6 млн домов и квартир, причем начиная с лета спрос на недвижимость заметно оживился, а цены поползли вверх. Такого всплеска рынок не переживал с 2006 года, после которого в США разразился ипотечный кризис.
 

Одна из главных причин нынешнего бума жилой недвижимости — низкие кредитные ставки, которым способствует антикризисная политика Федеральной резервной системы США. За год с января 2020‑го до начала 2021 года средняя ставка по стандартному 30‑летнему ипотечному кредиту упала на 1% — до 2,65%. А количество заявок на ипотеку выросло в 1,5 раза.

Масла в огонь жилищного ажио­тажа подлили рост популярности удаленной работы и отложенный спрос со стороны миллениалов — американцев, рожденных в 1981—1996 годах, которые составляют наиболее многочисленную возрастную группу в составе населения США и нередко живут в арендованном жилье либо с родителями. Собственное жилье есть менее чем у 40% миллениалов.

«Они откладывали создание домохозяйств из‑за последствий Великой рецессии [после ипотечного кризиса 2007 года] и предпочитаемого образа жизни, но теперь зарабатывают достаточно и достигли возраста, когда возникает желание купить жилье», — поясняет Марк Стэпп, профессор программы недвижимости в Школе бизнеса У. П. Кэри Аризонского государственного университета.

К тому же с началом пандемии американцы всех возрастов поменяли свои взгляды на выбор места для жизни и теперь вместо больших тесных городов все чаще предпочитают пригородные и загородные локации с низкой плотностью населения, констатирует эксперт.

Вслед за растущим спросом активизировалось строительство, и таким образом бум на рынке недвижимости стал мощным стимулом для американской экономики в условиях коронакризиса. Но появилась проблема, способная затормозить этот тренд: жилплощадь продолжает дорожать, становясь все менее доступной.

«Высокий спрос, ограниченное предложение, растущая стоимость строительства толкают цены вверх, — констатирует Стэпп. — И, если зарплаты не будут расти таким же или чуть более высокими темпами, все меньше людей смогут позволить себе новое жилье».

Дома нарасхват

Нелли Гривко, 30‑летний дизайнер и художница из Калифорнии, восьмой год живет в США и недавно приступила к поискам дома своей мечты — одноэтажного или двух­этажного площадью около 140 кв. м, с двумя спальнями и двумя кабинетами, где будут работать она и ее супруг, а также с выходом в лес прямо с заднего двора.

«Как только я такой найду, то сразу постараюсь его купить, — рассказывает художница. — Ведь сейчас низкие ставки, а у меня хорошая кредитная история, и я несколько лет работаю на одной работе, так что могла бы получить кредит где‑то под 2% годовых».

За минувший год несколько друзей Гривко уже успели обзавестись новой жилплощадью. Среди них есть те, кто не планировал приобретение, но соблазнился выгодными кредитными условиями, рассказывает она. А есть и такие, кто уже живет в собственном доме и решил инвестировать в квадратные метры накопленный капитал.

Так, к слову, еще шесть лет назад поступил Фетисов, который приобрел дом в районе залива Сан-Франциско и с тех пор сдает его в аренду. После этого вплоть до покупки дома в Сан-Матео он тоже снимал жилье и платил за него около $ 4 тыс. в месяц. Теперь ненамного большую сумму программист направляет на погашение ипотеки, которую оформил под 3,25%.

«Это хорошие условия: до пандемии ставки были выше», — подчеркивает он.

Кроме невысоких ставок привлекательность ипотеки выросла благодаря мораторию на отчуждение жилья и выселение должников, который американское правительство ввело с началом коронакризиса в середине марта 2020 года и с тех пор регулярно продлевает. Если такой мораторий будет отменен, а ставки вырастут, это ощутимо повлия­ет на рынок жилья — в частности, на его нижний сегмент, преду­преждает Томас Спрингер, профессор программы финансов и недвижимости в Колледже бизнеса имени Уилбура О. и Энн Пауэрс при Университете Клемсона. Но пока американцы продолжают скупать квадратные метры, причем все чаще отдают предпочтение домам вместо квартир.

Пандемия заставила людей проводить больше времени дома, и теперь они стремятся расширить жизненное пространство, поясняют обозреватели. В итоге частные дома продаются быстрее и по более высокой цене. Например, в октябре 2020‑го среднестатистический дом на одну семью продавался за 27 дней, тогда как квартиры оставались на рынке около 36 дней, подсчитали специалисты всеамериканской брокерской компании Redfin, изучив рынок 86 главных метрополий США. И если средняя стоимость таких домов за год выросла более чем на 15% — до $ 350 тыс., то квартиры подорожали всего на 9,9% — до $ 277 тыс.

Рита Даниленко, риелтор агентства недвижимости Atlantic VIP Realty во Флориде, рассказывает, что летом 2020 года ее конторе удалось быстро сбыть почти все объекты, на продажу которых были заключены контракты с владельцами. Особенно хорошо продавались дома, таунхаусы и виллы, уточняет она.

«После локдаунов многие поняли, что больше не могут жить в больших городах в маленьких квартирах», — делится наблюдениями риелтор.

Тренд удаленной работы, который породила пандемия, заставил многих покидать мегаполисы и перебираться в небольшие городки, подтверждает Стэпп. Например, в техасский Остин, аризонский Феникс или Солт-Лейк-Сити в штате Юта. А во Флориду, славящуюся своим климатом и выгодным налоговым законодательством, стали активно переезжать жители Калифорнии, Чикаго и Нью-Йорка, добавляет Даниленко.

Когда стоимость газа неотвратимо вырастет и уменьшится число сотрудников, которые могут работать из дому, этот тренд отчасти развернется, прогнозирует Спрингер. Но пока американцы переезжают из городов в пригороды, а из пригородов — в более отдаленные городки, признает эксперт. И эта усилившаяся миграция упрощает работу риелторов.

«Продавать стало легче: меньше времени приходится тратить на сделку», — довольна Даниленко. Она вспоминает, что несколько раз получала от клиентов заявки на покупку жилья даже без предварительного просмотра: им было достаточно изучить описание объекта, высланное по электронной почте.

Жилая недвижимость в США стала продаваться намного быстрее, чем за год до пандемии, подтверждают аналитики ведущей американской площадки по продаже и аренде жилья Zillow. В декабре 2020‑го средняя продолжительность продажи жилья сократилась до 17 дней — практически на месяц по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В то же время объем выставленной на продажу недвижимости в годовом исчислении сократился более чем на треть.

Покупателям такие перемены не в радость. «Рынок перегрет, дома уходят за 24 часа за наличные», — рассказывает Катерина Панова, основательница интернет-издания для иммигрантов Rubic.us, которая уже семь лет живет в США и недавно едва не стала счастливой обладательницей дома во Флориде.

Сейчас Панова с мужем и двумя детьми живут в арендованной квартире в штате Нью-Джерси неподалеку от Нью-Йорка. Еще в 2020 году супруги задумались о покупке собственного дома, а недавно нашли подходящий вариант и подали на него заявку через риелтора, но уже на следующий день дом стоимостью $ 1,5 млн выкупил за наличные другой клиент. Причем без раздумий и полноценного осмотра.

«Все хватают [дома] сразу, как горячие пирожки», — расстроена Панова. И вспоминает, как удивлялся риелтор, когда ее супруг около часа тщательно осматривал жилье, прежде чем принять решение о покупке.

Американский недострой

Повышенный спрос на жилье стимулирует строительную индустрию, создавая новые рабочие места. Это оказывает мощное влияние на экономику США, подчеркивает профессор Стэпп. Новые позиции появляются не только в строительной отрасли, но и на предприятиях по производству строительных материалов, потребительских товаров вроде мебели, а также в сфере сопутствующих финансовых и страховых услуг, перечисляет он.

«Строительство — мощный лидер делового цикла в США», — поддерживает коллегу Ричард Грин, руководитель Центра недвижимости имени Лусков, профессор школы государственной политики Прайса и школы бизнеса Маршалла в Университете Южной Калифорнии.

Однако спрос недостаточно стимулирует строительство, признает он. В итоге запросов на дома — особенно недорогие — оказывается больше, чем предложений по доступной цене. В этом на собственном опыте убедилась жительница Калифорнии Гривко. По ее словам, сложнее всего купить дом в районе залива Сан-Франциско в ценовой категории до $ 1,5 млн, тогда как в категории более $ 2 млн конкуренции среди покупателей практически нет. Гривко вспоминает, как после просмотра дома за $ 2,5 млн ей несколько раз звонил риелтор, уговаривая решиться на покупку.

«Качественное доступное жилье в дефиците», — соглашается Спрингер.

И причины этого дефицита, по мнению Стэппа, уходят корнями в середину 2000‑х, когда в США разразился ипотечный кризис. Ему предшествовало избыточное строительство, а с наступлением Великой рецессии девелоперы и финучреждения заметно свернули активность. Сами американцы, пережив финансовые трудности, стали осторожнее относиться к покупке жилья. Да и кредиторы ужесточили подход к оценке заемщиков. Так, например, заявку на кредит от Фетисова банк рассматривал тщательно и долго, одобрив ее в самый последний момент — за день до сделки.

«Получить ипотеку в Америке — это большая работа; некоторым банк не даст кредит и под 8%», — подчеркивает Даниленко. И в то же время признает: в последние несколько лет ставки опустились, а потому ипотека и рефинансирование старых кредитов на недвижимость пользуются неизменной популярностью.

Когда ипотечный кризис в США миновал и спрос на жилье пошел вверх, предложение за ним не поспевало: по данным Бюро переписи населения США, в последние десятилетия в Америке строили по 900 тыс. новых домов в год. Тогда как с 1959 года этот показатель составлял в среднем 1,5 млн.

Теперь же быстро нарастить темпы строительства не удастся. За годы Великой рецессии строительная индустрия лишилась части кадров, поясняет Стэпп. К тому же торговая политика в период президентства Дональда Трампа привела к удорожанию строительных материалов и задержкам их поставок.

«Все это сделало строительство новых домов для удовлетворения спроса более медленным и дорогим», — заключает эксперт.

Тем временем покупательский интерес к недвижимости еще долго не угаснет, прогнозируют эксперты. Это может произойти, разве что если вырастут кредитные ставки либо существенно замедлится американская экономика, отмечает Стэпп. Но ни того, ни другого исследователь в ближайшие несколько лет не ожидает. Более того, покупателей может прибавиться за счет изменений в иммиграционной политике, на которые нацелен президент Джо Байден.

«Не знаю, вырастут ли цены еще больше, но упадут они вряд ли, — рассуждает Грин. — А значит, доступность жилья останется для американцев большой проблемой».
https://nv.ua

Теги:

зарубежная недвижимость

Комментарии

К этой новости нет комментариев

Читайте также

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.