• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список повідомлень порожній

Чому продажі нерухомості у США досягли максимуму за 15 років

Читать статью на русском

Нерухомість за кордоном

Світ

01.03.2021

Чому продажі нерухомості у США досягли максимуму за 15 років фото
У рік пандемії вигідні кредити й прагнення купити житло призвели до рекордних за півтора десятиліття продажів нерухомості у США. Будівельники не встигають за попитом, а маєтки не дорожчі $750 тис. уже в дефіциті, пише журнал НВ.
Читайте також: У Східній Німеччині нерухомість дешевша, ніж у Західній Німеччині майже у 2 рази

У березні 2020 року, коли у США запровадили жорсткі карантинні обмеження через стрімку пандемію COVID-19, сім'я Олександра Фетісова, 33-річного програміста з метрополії Сан-Франциско, саме чекала на первістка.

Тоді ж одразу перед вікнами квартири, яку орендувало подружжя, почали будувати парковку. Опинившись під замком, стурбовані шумом і пилом майбутні батьки задумалися про переїзд у власне житло. Їм пощастило: всього за місяць Фетісови знайшли потрібний будинок із виходом на річку в містечку Сан-Матео за пів години їзди від Сан-Франциско, оформили кредит і вже втрьох відсвяткували новосілля.

«Тоді попит був ще низький, і мені навіть вдалося добряче поторгуватися, — згадує глава сімейства. — А вже влітку почався ажіотаж: у липні мій товариш придбав будинок неподалік, без виходу до річки, але на $200 тис. дорожче за мій».

Таких, як Фетісов і його приятель, які зважилися на коштовну покупку в розпал коронакризи, у США виявилося чимало. За даними американської Національної асоціації ріелторів, у 2020 році продали 5,6 млн будинків і квартир, до того ж починаючи з літа попит на нерухомість помітно пожвавився, а ціни поповзли вгору. Такого сплеску ринок не переживав із 2006 року, після якого у США вибухнула іпотечна криза.

Одна з головних причин нинішнього буму житлової нерухомості — низькі кредитні ставки, яким сприяє антикризова політика Федеральної резервної системи США. За рік із січня 2020-го до початку 2021 року середня ставка за стандартним 30-річним іпотечним кредитом знизилася на 1% — до 2,65%. А кількість заявок на іпотеку зросла у 1,5 рази.

Масла у вогонь житлового ажіотажу підлило зростання популярності віддаленої роботи і відкладений попит із боку мілленіалів — американців, народжених у 1981−1996 роках, які становлять найчисленнішу вікову групу в складі населення США й нерідко живуть в орендованому житлі або з батьками. Власне житло має менше ніж 40% мілленіалів.

«Вони відкладали створення домогосподарств через наслідки Великої рецесії [після іпотечної кризи 2007 року] й обраного способу життя, але тепер заробляють достатньо і досягли віку, коли виникає бажання придбати житло», — пояснює Марк Степп, професор програми нерухомості у Школі бізнесу У. П. Кері Арізонського державного університету.

До того ж із початком пандемії американці різного віку змінили свої погляди на вибір місця для життя і тепер замість великих тісних міст усе частіше обирають приміські та заміські локації з низькою щільністю населення, констатує експерт.

Услід за зростальним попитом активізувалося будівництво, і таким чином бум на ринку нерухомості став потужним стимулом для американської економіки в умовах коронакризи. Але з’явилася проблема, що здатна загальмувати цей тренд: житло продовжує дорожчати, стаючи все менш доступним.

«Високий попит, обмежена пропозиція, зростальна вартість будівництва штовхають ціни вгору, — констатує Степп. — І, якщо зарплати не зростатимуть таким же або дещо вищим темпом, все менше людей зможуть дозволити собі нове житло».

Будинки нарозхват

Неллі Гривко, 30-річна дизайнер і художниця з Каліфорнії, восьмий рік живе у США й нещодавно розпочала пошуки будинку своєї мрії — одноповерхового або двоповерхового площею близько 140 кв. м, із двома спальнями і двома кабінетами, де працюватимуть вона і її чоловік, а також із виходом у ліс одразу із заднього двору.

«Тільки-но я такий знайду, то відразу намагатимуся його придбати, — розповідає художниця. — Адже зараз низькі ставки, а у мене хороша кредитна історія, і я кілька років працюю на одній роботі, тож могла би отримати кредит десь під 2% річних».

За минулий рік кілька друзів Гривко вже встигли обзавестися новим житлом. Серед них є ті, хто не планував придбання, але спокусився вигідними кредитними умовами, розповідає вона. А є й такі, хто вже живе у власному будинку і вирішив інвестувати у квадратні метри накопичений капітал.

Так, до речі, ще шість років тому вчинив Фетісов, який придбав будинок у районі затоки Сан-Франциско і відтоді здає його в оренду. Після цього аж до придбання будинку в Сан-Матео він теж знімав житло і платив за нього близько $4 тис. на місяць. Тепер значно більшу суму програміст скеровує на погашення іпотеки, яку оформив під 3,25%.

«Це хороші умови: до пандемії ставки були вищими», — наголошує він.

Крім невисоких ставок, привабливість іпотеки зросла завдяки мораторію на відчуження житла та виселення боржників, який американський уряд запровадив із початком коронакризи в середині березня 2020 року і відтоді регулярно продовжує. Якщо такий мораторій скасують, а ставки зростуть, це відчутно вплине на ринок житла — зокрема, на його нижній сегмент, попереджає Томас Спрингер, професор програми фінансів і нерухомості у Коледжі бізнесу імені Вілбура О. і Енн Паверс в Університеті Клемсона. Але поки американці продовжують скуповувати квадратні метри, до того ж все частіше віддають перевагу будинкам замість квартир.

Пандемія змусила людей проводити більше часу вдома, і тепер вони прагнуть розширити життєвий простір, пояснюють оглядачі. Внаслідок приватні будинки продаються швидше і за вищою ціною. Наприклад, у жовтні 2020-го середньостатистичний будинок на одну сім'ю продавався за 27 днів, тоді як квартири залишалися на ринку близько 36 днів, підрахували фахівці всеамериканської брокерської компанії Redfin, вивчивши ринок 86 головних метрополій США. І якщо середня вартість таких будинків за рік зросла на понад 15% — до $350 тис., то квартири подорожчали всього на 9,9% — до $277 тис.

Рита Даниленко, ріелторка агентства нерухомості Atlantic VIP Realty у Флориді, розповідає, що влітку 2020 року її конторі вдалося швидко реалізувати майже усі об'єкти, на продаж яких були укладені контракти з власниками. Особливо добре продавалися будинки, таунхауси і вілли, зазначає вона.

«Після локдаунів багато хто зрозумів, що більше не може жити у великих містах у маленьких квартирах», — ділиться спостереженнями ріелторка.

Тренд віддаленої роботи, який породила пандемія, змусив багатьох залишати мегаполіси й перебиратися до невеликих містечок, підтверджує Степп. Наприклад, до техаського Остіна, арізонського Фенікса або Солт-Лейк-Сіті у штаті Юта. А до Флориди, що славиться своїм кліматом і вигідним податковим законодавством, стали активно переїжджати жителі Каліфорнії, Чикаго і Нью-Йорка, додає Даниленко.

Коли вартість газу невідворотно зросте і зменшиться кількість тих, хто може працювати з дому, цей тренд частково відкотиться, прогнозує Спрингер. Але поки американці переїжджають із міст у передмістя, а з передмість — до більш віддалених містечок, визнає експерт. І це посилення міграції спрощує роботу ріелторів.

«Продавати стало легше: менше часу доводиться витрачати на угоду», — задоволена Даниленко. Вона згадує, що кілька разів отримувала від клієнтів заявки на придбання житла навіть без попереднього перегляду: їм було достатньо вивчити опис об'єкта, надісланий електронною поштою.

Житлова нерухомість у США стала продаватися набагато швидше, ніж за рік до пандемії, підтверджують аналітики провідного американського майданчику з продажу й оренди житла Zillow. У грудні 2020 року середня тривалість продажу житла скоротилася до 17 днів — практично на місяць проти аналогічного періоду минулого року. Водночас обсяг виставленої на продаж нерухомості у річному обчисленні скоротився на понад третину.

Покупцям такі зміни не на радість. «Ринок перегрітий, будинки йдуть за 24 години за готівку», — розповідає Катерина Панова, засновниця інтернет-видання для іммігрантів Rubic.us, яка вже сім років живе у США і нещодавно ледь не стала щасливою власницею нерухомості у Флориді.

Зараз Панова з чоловіком і двома дітьми живуть в орендованій квартирі у штаті Нью-Джерсі неподалік Нью-Йорка. Ще у 2020 році подружжя задумалося про придбання власного будинку, а нещодавно знайшли підходящий варіант і подали на нього заявку через ріелтора, але вже наступного дня будинок вартістю $1,5 млн викупив за готівку інший клієнт. До того ж без роздумів і повноцінного огляду.

«Всі хапають [будинки] відразу, як гарячі пиріжки», — засмучена Панова. І згадує, як дивувався ріелтор, коли її чоловік близько години ретельно оглядав житло, перш ніж прийняти рішення про придбання.

Американський недобуд

Підвищений попит на житло стимулює будівельну індустрію, створюючи нові робочі місця. Це здійснює потужний вплив на економіку США, наголошує професор Степп. Нові позиції з’являються не тільки в будівельній галузі, а й на підприємствах із виробництва будівельних матеріалів, споживчих товарів на зразок меблів, а також у сфері супутніх фінансових і страхових послуг, перераховує він.

«Будівництво — потужний лідер ділового циклу в США», — підтримує колегу Річард Ґрін, керівник Центру нерухомості імені Луска, професор школи державної політики Прайса та школи бізнесу Маршалла в Університеті Південної Каліфорнії.

Однак попит недостатньо стимулює будівництво, визнає він. У підсумку запитів на будинки — особливо недорогі — виявляється більше, ніж пропозицій за доступною ціною. У цьому на власному досвіді переконалася жителька Каліфорнії Гривко. За її словами, найскладніше придбати будинок у районі затоки Сан-Франциско у ціновій категорії до $1,5 млн, тоді як у категорії понад $2 млн конкуренції серед покупців практично немає. Гривко згадує, як після перегляду будинку за $2,5 млн їй кілька разів телефонував ріелтор, умовляючи зважитися на покупку.

«Якісне доступне житло в дефіциті», — погоджується Спрингер.

І причини цього дефіциту, на думку Степпа, сягають корінням у середину 2000-х, коли у США вибухнула іпотечна криза. Їй передувало надлишкове будівництво, а з настанням Великої рецесії девелопери і фінустанови помітно згорнули активність. Самі американці, переживши фінансові труднощі, стали обережніше ставитися до придбання житла. Та й кредитори посилили підхід до оцінки позичальників. Так, наприклад, заявку на кредит від Фетісова банк розглядав ретельно і довго, схваливши її в останній момент — за день до операції.

«Отримати іпотеку в Америці — це велика робота; деяким банк не дасть кредит і під 8%», — наголошує Даниленко. І водночас визнає: за останні кілька років ставки знизилися, а тому іпотека і рефінансування старих кредитів на нерухомість користуються незмінною популярністю.

Коли іпотечна криза у США минула і попит на житло пішов угору, пропозиція за ним не встигала: за даними Бюро перепису населення США, протягом останніх десятиліть в Америці будували 900 тис. нових будинків на рік. Тоді як із 1959 року цей показник становив у середньому 1,5 млн.

Тепер же швидко збільшити темпи будівництва не вдасться. За роки Великої рецесії будівельна індустрія втратила частину кадрів, пояснює Степп. До того ж торгова політика у період президентства Дональда Трампа призвела до подорожчання будівельних матеріалів і затримок їх поставок.

«Все це зробило будівництво нових будинків для задоволення попиту повільнішим і дорожчим», — підсумовує експерт.

Тим часом купівельний інтерес до нерухомості ще довго не згасне, прогнозують експерти. Це може статися, хіба якщо зростуть кредитні ставки або істотно сповільниться американська економіка, відзначає Степп. Але ні того, ні іншого дослідник у найближчі кілька років не очікує. Ба більше, покупців може додатися за рахунок змін у імміграційній політиці, на які націлений президент Джо Байден.

«Не знаю, чи зростуть ціни ще більше, але впадуть вони навряд чи, — розмірковує Ґрін. — А значить, доступність житла залишиться для американців великою проблемою».
https://nv.ua

Теги:

зарубіжна нерухомість

Коментарі

До цієї новини немає коментарів

Читайте також

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.