Юрист Владимир Копоть, управляющий партнер ЮФ Kopot Lawers разделяет риски, возникающие при покупке квартиры на первичном и вторичном рынках.Признаки аферы на первичном рынке
1. Отсутствие разрешительных документов: если застройщик говорит, что документы в процессе оформления или на продлении, то стоит либо подождать, когда он их оформит, либо отказаться от покупки объекта – строить что-либо без разрешения в Украине запрещено.
2. Несоответствие данных в разрешительных документах тому, что предлагают инвесторам. Информация о строительном проекте на сайте, бордах и в разрешительных документах должна быть одной и той же. Бывает так, что застройщик продает квартиры в 9-этажном доме, а разрешение на строительство есть только до 5 этажей – например, когда строить выше не позволяет градостроительный план района.
3. В договоре не прописаны штрафы, условия возврата денежных средств, гарантии застройщика. «Если в договоре не предусмотрен порядок возврата денежных средств при выходе из договора или невыполнении застройщиком своих обязательств, я бы советовал отказаться сотрудничать с таким застройщиком», – подчеркивает Владимир Копоть.
4. Слишком низкая цена может свидетельствовать о том, что застройщик пытается заполучить денежные средства в очень короткие сроки и может сэкономить на качестве строительных материалов. Поэтому стоит сверять цену со средней по району и сегменту – если разница слишком существенна, желательно уточнить, в чем причина.
5. Несоответствие стройки целевому назначению земли: дом должен строиться на земельном участке, целевое которого – строительство и обслуживание многоэтажных домов, а не обслуживание гаражных кооперативов или садоводство.
Кроме того, Владимир Копоть настоятельно рекомендует перед покупкой квартиры тщательно проверить право застройщика пользоваться землей – его должен подтверждать действующий договор аренды или договор купли-продажи участка. Проверьте также реестры судебных решений, чтобы убедиться, нет ли в отношении объекта уголовных дел, по которым прокуратура намеревается забрать участок в собственность города, или по привлечению должностных лиц к отмыванию денег.
Признаки аферы на вторичном рынке
1. Отсутствие в реестре прав на недвижимость информации о продавце, как о собственнике. Бывают случаи, когда мошенники арендуют жилье, а потом под видом собственников продают его. Важный нюанс: в реестре прав на недвижимость содержится информация только о тех объектах, право собственности на которые было приобретено после 2011 года. Если продавец предъявляет документ о праве собственности, приобретенном до 2011 года, и информации о нем в реестре нет, скорее всего, это действительно собственник квартиры. Насторожить должно, если данные о собственнике в предъявленном документе и реестре отличаются, или если предъявленный документ выдан после 2011 года, а данные о нем в реестре отсутствуют.
2. Наличие прописанных родственников или малолетних детей. Все, кто прописан в квартире, должны быть выписаны до совершения сделки. Прописанные в квартире посторонние не помешают совершению сделки, но выписать их позже будет проблематично. Особенно это касается несовершеннолетних. К тому же, наличие прописанных в квартире посторонних усложнит дальнейшую перепродажу квартиры.
3. Владелец получил квартиру в наследство. В таком случае необходимо выяснить, нет ли законных претендентов на наследство, кроме продавца. В ином случае, может возникнуть спор о законности продажи квартиры.
4. Продавец настаивает на «своем» нотариусе. Поскольку в сделках купли-продажи рискует больше покупатель, то именно он должен добиваться подписания документов у нотариуса, которому доверяет.
5. Большое количество перепродаж объекта за короткое время. Постоянно меняя собственника, аферисты заметают следы. В итоге, если цепочка сделок будет признана недействительной, пострадает конечный добросовестный покупатель.
6. Несоблюдение формы договора. Договор купли-продажи, мены или дарения должен быть заключен в нотариальной форме. Без нотариального оформления покупатель не сможет зарегистрировать на себя право собственности.
7. Отказ показывать квартиру до заключения сделки. Покупать квартиру по фотографиям очень рисково – не увидев объект лично, очень трудно понять, в каком состоянии жилье.
8. Продажа квартиры по доверенности. Может случиться, что к моменту заключения сделки продавец уже отозвал доверенность – это влечет за собой риск отмены сделки. Поэтому рекомендуется приглашать собственника-продавца лично подписывать договора.
9. Большая сумма задатка. Если продавец просит предоплату (аванс, задаток) в размере 20-50% суммы договора, существует риск, что после получения такой предоплаты по предварительному договору, продавец просто исчезнет. Практика заключения сделок говорит о том, что сумма задатка не должна превышать 1000,00 USD.
Конечно, в большинстве случаев, можно попытаться вернуть свои деньги в судебном порядке, но это повлечет за собой потерю времени и еще больших денег. «Судебное решение и его исполнение может быть актуальным, если у продавца-афериста есть что взыскивать, – подчеркивает Владимир Копоть. – Но, как правило, за душой у них только стул и стол, и то не всегда».
Хотите узнать больше об аферах на рынке недвижимости? Читайте на zagorodna.com
www.zagorodna.com
Комментарии