Юрист Володимир Копоть, керуючий партнер ЮФ Kopot Lawers розділяє ризики, що виникають при покупці квартири на первинному і вторинному ринках.Ознаки афери на первинному ринку
1. Відсутність дозвільних документів: якщо забудовник каже, що документи в процесі оформлення або на продовженні, то варто або почекати, коли він їх оформить, або відмовитися від покупки об'єкта - будувати що-небудь без дозволу в Україні заборонено.
2. Невідповідність даних в дозвільних документах того, що пропонують інвесторам. Інформація про будівельний проект на сайті, бордах і в дозвільних документах повинна бути однією і тією ж. Буває так, що забудовник продає квартири в 9-поверховому будинку, а дозвіл на будівництво є тільки до 5 поверхів - наприклад, коли будувати вище не дозволяє містобудівний план району.
3. У договорі не прописані штрафи, умови повернення грошових коштів, гарантії забудовника. «Якщо в договорі не передбачено порядок повернення грошових коштів при виході з договору або невиконання забудовником своїх зобов'язань, я б радив відмовитися співпрацювати з таким забудовником», - підкреслює Володимир Копоть.
4. Занадто низька ціна може свідчити про те, що забудовник намагається роздобути кошти в дуже короткі терміни і може заощадити на якості будівельних матеріалів. Тому варто звіряти ціну з середньою по району і сегменту - якщо різниця занадто істотна, бажано уточнити, в чому причина.
5. Невідповідність будівництва цільовому призначенням землі: будинок повинен будуватися на земельній ділянці, цільове призначення якого - будівництво та обслуговування багатоповерхових будинків, а не обслуговування гаражних кооперативів або садівництво.
Крім того, Володимир Копоть настійно рекомендує перед покупкою квартири ретельно перевірити право забудовника користуватися землею - його повинен підтверджувати діючий договір оренди або договір купівлі-продажу ділянки. Перевірте також реєстри судових рішень, щоб переконатися, чи немає в відношенні об'єкта кримінальних справ, за якими прокуратура має намір забрати ділянку у власність міста, або щодо притягнення посадових осіб до відмивання грошей.
Ознаки афери на вторинному ринку
1. Відсутність в реєстрі прав на нерухомість інформації про продавця, як про власника. Бувають випадки, коли шахраї орендують житло, а потім під виглядом власників продають його. Важливий нюанс: в реєстрі прав на нерухомість міститься інформація тільки про ті об'єкти, право власності на які було придбано після 2011 року. Якщо продавець пред'являє документ про право власності, придбане до 2011 року, і інформації про нього в реєстрі немає, швидше за все, це дійсно власник квартири. Насторожити має, якщо дані про власника в пред'явленому документі і реєстрі відрізняються, або якщо пред'явлений документ виданий після 2011 року, а дані про нього в реєстрі відсутні.
2. Наявність прописаних родичів або малолітніх дітей. Всі, хто прописаний в квартирі, повинні бути виписані до укладення угоди. Прописані в квартирі сторонні не завадять здійсненню угоди, але виписати їх пізніше буде проблематично. Особливо це стосується неповнолітніх. До того ж, наявність прописаних в квартирі сторонніх ускладнить подальший перепродаж квартири.
3. Власник отримав квартиру у спадок. В такому випадку необхідно з'ясувати, чи немає законних претендентів на спадщину, крім продавця. В іншому випадку, може виникнути суперечка про законність продажу квартири.
4. Продавець наполягає на «своєму» нотаріусі. Оскільки в угодах купівлі-продажу ризикує більше покупець, то саме він повинен домагатися підписання документів у нотаріуса, якому довіряє.
5. Велика кількість перепродажів об'єкта за короткий час. Постійно міняючи власника, аферисти замітають сліди. У підсумку, якщо ланцюжок угод буде визнаний недійсним, постраждає кінцевий добросовісний покупець.
6. Недотримання форми договору. Договір купівлі-продажу, міни або дарування повинен бути укладений в нотаріальній формі. Без нотаріального оформлення покупець не зможе зареєструвати на себе право власності.
7. Відмова показувати квартиру до укладення угоди. Купувати квартиру по фотографіях дуже ризиковано - не побачивши об'єкт особисто, дуже важко зрозуміти, в якому стані житло.
8. Продаж квартири за дорученням. Може трапитися, що до моменту укладення угоди продавець вже відкликав довіреність - це тягне за собою ризик скасування угоди. Тому рекомендується запрошувати власника-продавця особисто підписувати договори.
9. Велика сума завдатку. Якщо продавець просить передоплату (аванс, задаток) в розмірі 20-50% суми договору, існує ризик, що після отримання такої передоплати за попереднім договором, продавець просто зникне. Практика укладання угод говорить про те, що сума завдатку не повинна перевищувати 1000,00 USD.
Звичайно, в більшості випадків, можна спробувати повернути свої гроші в судовому порядку, але це спричинить за собою втрату часу і ще більших грошей. «Судове рішення і його виконання може бути актуальним, якщо у продавця-афериста є що стягувати, - підкреслює Володимир Копоть. - Але, як правило, за душею у них тільки стілець і стіл, і то не завжди ».
Хочете дізнатися більше про афери на ринку нерухомості? Читайте на zagorodna.com
www.zagorodna.com/uk
Коментарі