• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список уведомлений пуст

Прямые договоры инвестирования в жилую недвижимость: преимущества и недостатки

Читати статтю українською

Нотариат. Договора. Сделки

Украина

11.03.2013

Прямые договоры инвестирования в жилую недвижимость: преимущества и недостатки фото
Доклад на эту тему сделал участникам «Форума по городской и загородной недвижимости-2013» в Минрегионстрое Владимир Игонин, старший юрист АО «Юридическая фирма« Василь Кисиль и партнеры ».
Читайте также: Как составить дарственную на жилье в Украине
Прямые договоры - косвенные договоры
Прямые договоры заключаются по определенному объекту недвижимости с конкретными характеристиками (адрес, этаж, метраж, планировка)
По опосредованным договорам инвестор особый актив (лот целевых облигаций, залоговую, дериватив) или участвует в особом образовании (фонде финансирования строительства), что по завершении строительства позволяет инвестору получить желаемый объект недвижимости.

Как привлекать инвестиции в строительство жилья?

По закону "Об инвестиционной деятельности" (ч. 3 ст. 4): "Инвестирование и финансирование строительства (жилья) с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через: (а) фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, (б) институты совместного инвестирования, а также (в) путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. Другие способы финансирование строительства таких объектов определяются исключительно законами. "

Последствия нарушения режима инвестирования

Суд может признать договор, нарушает требования ст. 4 Закона "Об инвестиционной деятельности" недействительными на основании статей 203 и 215 ГК: содержание сделки не может противоречить актам гражданского законодательства.
НО: сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена ​​законом или если она не признана судом недействительной (ст. 204 ГК).

Некоторые наиболее употребительные прямые договоры

(А) предварительные договоры купли-продажи недвижимости


Основной договор заключается после оформления права собственности на построенную недвижимость;
Государственное агентство Украины по инвестициям и инновациям ставит законность использования предварительных договоров в зависимости от источников финансирования строительства (см. письмо 14.12.2007 г. № 3140/022-0508)
Не требует проведения специальных процедур (регистрация эмиссии, отчеты, открытие счетов в ценных бумагах и т.д.);
Заключения основного договора зависит от воли застройщика;
Дискуссионность возможности финансового обеспечения выполнения неденежного обязательства - заключить основной договор

(Б) договоры купли-продажи имущественных прав

Дает инвестору право требовать от застройщика конкретную квартиру;
Постановление Верховного Суда Украины от 30 января 2013: "Имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства (инвестирования), не являются вещественными правами на чужое имущество, поскольку объектом этих прав не является« чужое имущество », а также не является правом собственности .... Итак, имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и удостоверяющее правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем. ";
Воспринимаются участниками рынка как надежный механизм.

(В) договоры долевого участия в строительстве

• были распространены до внесения изменений в Закон "Об инвестиционной деятельности" в декабре 2005 г., однако встречаются до сих пор;
• недостаточное законодательное регулирование, не относятся к предусмотренным ГК и ХК договоров;
• в РФ является одним из трех разрешенных механизмов привлечения средств в строительство рядом с жилыми сертификатами (целевыми облигациями) и участием в кооперативах;

(Г) договор о совместной деятельности

• необходимость участия в договоре всех инвесторов;
• на практике: один рамочный договор, к которому присоединяются все инвесторы

Договор бронирования: от чего броня?
Правовой статус договора бронирования (участия в строительстве и т.д.)? Предварительный договор -? ...
Что удерживает застройщика от продажи забронированного объекта другому покупателю?
Не регистрируется в публичных регистрах - не ограждает от проблемы "двойных продаж"
Для сравнения: Федеральный Закон РФ "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусматривает обязательную государственную регистрацию договоров долевого участия и уступки прав по ним.

Проблемные вопросы (прямых и косвенных договоров)
• возможность "двойных продаж" остается;
• объект один - залог много. Из практики: один объект был передан в ипотеку различным субъектам как: 1) имущественные права на объект незавершенного строительства в целом; 2) имущественные права на конкретные квартиры, 3) земельный участок вместе с недостроенным недвижимостью на ней, 4 ) имущественные права по договору генерального подряда;
• неопределенность индивидуальных признаков объекта (почтовый адрес, номер квартиры, окончательная площадь определяются в конце проекта) до завершения строительства затрудняет возможность принудительного исполнения договора. Прямые договоры дают возможность требовать конкретную квартиру, так что лучше защищают инвесторов.

Как выбрать договорную базу?

Не попасть под ограничения ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности (позиция!) определение финансовой услуги (доверительное управление финансовыми активами).
Для этого нужно обеспечить: законность (позиция!) приемлемый уровень налоговой нагрузки; справедливое распределение рисков между участниками; понятность для инвестора; избежание излишних административных потерь; эффективность договора в целом.
www.zagorodna.com

Теги:

инвестиции в недвижимость , договора на рынке недвижимости

Комментарии

К этой новости нет комментариев

Читайте также

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.