При аренде земельного пая объекта аренды не существует





08.10.2010 12:34
Статьи о недвижимости | При аренде земельного пая объекта аренды не существует Действующий Земельный Кодекс Украины признает государственную, коммунальную и частную собственность на земельный участок. Как правило, земля для cельскохозяйственного использования, арендуется у физических лиц, которые получили права на землю после приобретения Украиной независимости.

В ситуации, когда инвестор намеревается использовать земельный участок для выращивания сельскохозяйственной продукции, последний должен отличать аренду земельных участков от аренды земельных паев.

Аренда земельного пая отличается от аренды земельного участка. В первом случае договор заключается относительно доли, право на которую подтверждается сертификатом; во втором случае – договор заключается по отношению к конкретному земельному участку с четкими и определенными границами. Владелец сертификата на земельную долю (пай) не имеет прав владельца земельного участка, который является объектом конкретного договора аренды. Согласно Земельному Кодексу Украины единственным документом, который подтверждает право собственности на участок, является государственный акт. Поэтому, держатель сертификата на земельный пай не имеет права распоряжаться конкретным земельным участком. Более того, законодательство, которое регулирует вопрос аренды в Украине, предусматривает, что объектом аренды является конкретный, четко определенный объект. Если объектом аренды является земельный участок, это должен быть земельный участок с определенными пределами, выделенный в натуре, а в случае аренды земельного пая, земельный участок не выделяется в натуре. Учитывая этот аргумент, мы можем сделать вывод, что объекта аренды при аренде земельного пая не существует.

Существуют прецеденты в Украине, когда договоры аренды земельных паев были признаны недействительными в результате отмеченных выше причин. Невзирая на тот факт, что такая позиция является понятной в известной мере, каждый конкретный случай должен решаться отдельно; мы не соглашаемся с мыслью о том, что все договоры аренды земельных долей (паев) есть de facto недействительными. Существует ряд нормативно правовых актов, которые предусматривают возможность заключить такой договор, и мы считаем, что до тех пор, пока суд не решит, что конкретный договор является недействительным, такой договор аренды земельного пая может существовать и быть действительным.

На практике возникают ситуации, когда владелец земельного пая, заключив договор аренды относительно земельного пая, будет легализовать свое право на землю и получает государственный акт о праве собственности на земельный участок. В таком случае, спорным является вопрос о том, остается ли действительным договор аренды земельного пая и имеет ли арендатор право пользования земельным участком. В соответствии с Типичным договором аренды земельного пая, утвержденного Приказом Государственного комитета земельных ресурсов № 5 от 17 января 2000 года: в случае выделения земельного пая в натуре, обязательства сторон к договору прекращают свое действие, такие положения, как правило, отмечаются во всех существующих договорах аренды земельного пая.

Учитывая такое положение договора, владелец сертификата на земельный пай может прекратить действие договора аренды в любое время путем легализации своего права на конкретный земельный участок.

В таком случае арендатор теряет свои права пользования земельным участком с момента выдачи государственного акта, а использование земельного участка без должным образом оформленных документов прямо запрещено в Земельном Кодексе Украины.

В вышеприведенном случае, мы считаем, что арендатор земельного пая должен иметь подавляющее правое заключение договора аренды относительно земельного участка, выделенного в натуре, и такое положение необходимо вносить в договор аренды земельного пая.

Если арендодатель отказывается заключать договор аренды относительно земельного участка, арендатор будет иметь право требовать заключения договора аренды через суд.

С учетом отмеченного выше, заключение договора аренды земельного пая предусматривает определенные юридические последствия; чтобы эффективно регулировать отношения между сторонами, мы рекомендуем легализовать право собственности на земельный участок и обеспечить его выделение в натуре, и в последующем заключить договор аренды конкретно определенного земельного участка.
Дмитрий Киселев, старший юрист БАЙТЕН БУРКХАРДТ
www.building.ua

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти