Всем участникам строительного рынка известны Государственные строительные нормы Б.2.2-12: 2019 "Планировка и застройка территорий", которые были утверждены 26 апреля 2019 Приказом №104, которые достаточно серьезно изменили правила игры на рынке. Как известно, предшественник этого ДБН, который был введен в действие еще в 2018 году, в дальнейшем был отменен в судебном порядке.
Указанный ДБН стал достаточно серьезным препятствием в застройке городов сателлитов (спутников) крупных областных центров, ведь содержал положения, которые препятствуют застройке сельских населенных пунктов высотными зданиями.
Особенно для пригорода Киева, малоэтажная застройка уже давно перестала быть актуальной, потому что, учитывая стоимость земельных участков, сделать высокую маржу на строительстве пятиэтажных зданий, сложно. А спрос на многоквартирные дома в пригороде достаточно высок, ведь столичные цены не для каждого бюджета.
Поскольку есть спрос, будет и предложение. Застройщики долго искали путь для удовлетворения этого спроса, и вот, есть первые успехи. Общественная организация "Круг украинских строителей" решила обратиться в суд (того самого скандального Окружного административного суда города Киева) с иском к Министерству развития общин и территорий Украины об отмене отдельных положений указанного ДБН именно в части высотности застройки населенных пунктов.
В частности ОО считает принятыми с нарушениями пункты, ограничивающие высотность застройки в зависимости от численности жителей населенного пункта, а также пункт, согласно которому размещение многоквартирных (секционных) домов в кварталах усадебной застройки не допускается.
3 марта 2021, по делу №640 / 17011/20 суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении искового заявления этой ОО в полном объеме.
Главным принципом удовлетворения исковых требований стало уже знакомое всем по прошлому судебному делу (с предшественником этого ГСН) нарушение Порядка разработки, согласования, утверждения, внесения изменений в строительные нормы и признание их утратившими силу, а также Приказ об утверждении ДБН Б .2.2-12: 2019 "Планировка и застройка территорий" подписало не уполномоченное на то лицо.
Поскольку полный текст решения составлен 31 марта 2021, Минрегиону дано 30 дней с этого момента на апелляционное обжалование решения.
В случае, если правовая позиция, которая представляется довольно сильной, удержится в суде второй инстанции и решение вступит в законную силу, для застройщиков откроется окно возможностей по получению градостроительных условий и ограничений, и разработке проектной документации без учета отмененных пунктов ДБН.
С юридической точки зрения, конечно плохо, что достаточно фундаментальные строительные нормы в очередной раз успешно обжалуются, что говорит об определенных проблемах с их утверждением. Однако, с точки зрения урбанистики, вероятно, действительно стоит дать возможность местным территориальным общинам самостоятельно регулировать высотность застройки, путем утверждения градостроительной документации. Особенно это актуально в свете создания объединенных территориальных общин, ведь населенный пункт будет развиваться не самостоятельно, а в одном блока с соседями.
Следовательно, в случае успешности иска, главным будет успеть разработать проект и получить положительное заключение экспертизы по проектной документации, после чего, в дальнейшем, независимо от восстановления положений ДБН, можно будет получать разрешение на начало выполнения строительных работ. Поэтому, за судебным процессом стоит следить и быть готовыми к открытию возможностей.
Тарас Бондаренко, старший юрист TOTUM LF
https://biz.liga.net
Комментарии