Поселки в ожидании перезагрузки

Несмотря на то, что определение «коттеджный поселок» никак не закреплено в законодательстве, все прекрасно представляют, как он выглядит. Определение «средний класс» в законе тоже никак не обозначено, но в остальном ситуация обратная: никто толком не знает, что это такое — то ли надежда и опора экономики, то ли исчезающее явление. Между тем сегодня минимум два поселка из трех позиционируются маркетологами как «коттеджные поселки для среднего класса».

Исчезающий класс

Итак, под коттеджным поселком обычно подразумевается массив земли, застраиваемый коттеджами или дачами по тем или иным правилам. У коттеджных поселков есть разные «способы приготовления». В одних массивах предлагают домовладения «под ключ», в других — землю, централизованные коммуникации и услуги того или иного подрядчика, в третьих — только землю и опять-таки в разной степени прописанные и закрепленные договором правила застройки. Кроме этого, коттеджные поселки могут различаться по целевому назначению — быть дачными либо рассчитанными на постоянное проживание. Здесь все понятно.

С российским средним классом ситуация складывается примерно следующим образом. Одни исследователи этого явления полагают, что «средний класс у нас есть, только он бедный». Сторонники этой концепции отсекают процентов по десять самых богатых и самых бедных и говорят: «Вот он, любуйтесь». Другие социологи и маркетологи начинают скрупулезно подсчитывать, что нужно российскому гражданину, чтобы достойно жить по европейским или американским стандартам, и подходящего потребителя, живущего без излишней роскоши, но на широкую ногу, причисляют к среднему классу. И в том, что касается потребительской корзины, получается довольно дорогой набор, включающий платное образование, приобретенную в кредит квартиру, собственный коттедж, два автомобиля в семье и возможность проводить отпуска в теплых странах. А с учетом непомерно дорогих кредитов, автомобилей и собственно приличных объектов недвижимости, получается, что доход семьи представителя российского среднего класса должен исчисляться сотнями тысяч «у. е.» в год, то есть быть заметно выше, нежели у западных «собратьев».

К всему прочему определение «достойной жизни по европейским или американским стандартам» тоже трактуется по-разному: для одних две машины — это «Нива» и «Приора», для других — «Мерседес» и «Тойота». Еще больший разброс оценочных критериев наблюдается, когда речь идет о жилище представителя среднего класса: от дачки из OSB-панелей в придачу к типовой квартире в панельном доме до приличного особняка на охраняемой территории и пентхауса с видом на парк.

На основе двух полярных точек зрения на средний класс разработаны и две диаметрально противоположные концепции коттеджных поселков для него. Если рассматривать первый вариант, то получается, что среднему классу за городом вообще делать нечего, а жить в своем доме могут только самые бедные и самые богатые. Причем первые — потому что не хватает денег на типовую квартиру, а кредит не дают (так как отдавать нечем). Вот и приходится горемыкам покупать участок и строить своими силами лачугу с удобствами на улице, чтобы потом когда-нибудь приобрести септик и сделать теплый санузел. Вторые готовы приобрести роскошный дом, потому что квартира уже есть, и не одна.

В 2010 году весь этот расклад на рынке недвижимости был весьма и весьма похожим на правду. Риэлторы, которых наш журнал регулярно опрашивает, подтверждали: после кризиса на рынке загородной недвижимости сохранились покупатели либо на самые демократичные объекты («дом по цене квартиры» или «участок с коммуникациями по цене комнаты в коммуналке»), либо на весьма респектабельные и полностью готовые для проживания особняки.

Если же применить к среднему классу мифологему «западного стандарта», получится, что приличный коттедж может позволить себе только представитель узкой и почти вымершей за период кризиса прослойки населения. То есть не более трех-пяти процентов семей.
Все решает инфраструктура

Всем известно, что поселки могут быть дачными и для постоянного проживания. Но это не совсем так. На самом деле они могут быть условно пригодными для постоянного проживания или безусловно непригодными.

Здесь все решают не инженерные системы дома, как это считалось раньше, а социальная инфраструктура. «Городские удобства» — это не теплая уборная и вода из-под крана, а школа, автобусная остановка, супермаркет и поликлиника в пешеходной доступности. Согласно некоторым опросам, именно отсутствие приличной школы (а лучше нескольких, с разной специализацией) чаще всего становится камнем преткновения и не позволяет молодой семье обосноваться за городом. Дело не в том, что в райцентре может не оказаться классической гимназии, невысокая плотность жилой застройки в микрорайоне с коттеджами предполагает совершенно другие расстояния и маршруты передвижения, непривычные для обитателя плотной городской среды.

На втором месте транспортные неудобства, не позволяющие без проблем ежедневно ездить на работу. Вариант, подобно герою фильма «Служебный роман», «найти работу поближе к дому» устраивает сегодня далеко не всех. Да и куда устроиться преуспевающему менеджеру: на пилораму, бетонный завод или в дышащее на ладан сельхозпредприятие? К тому же в деревне может не оказаться отделения банка, консерватории и художественной галереи. Есть, правда, прослойка населения, связывающая свое будущее с развитием телекоммуникаций и дистанционной работой, но она весьма узкая, да и с широкополосным Интернетом в пригородах проблема.

Кроме того, в отличие от европейца или американца, российский домовладелец не мобилен. При отсутствии цивилизованного рынка аренды и ипотеки (сегодняшнее кредитование под залог недвижимости лишь с большой натяжкой можно назвать ипотекой), он не имеет возможности, сменив работу, легко переехать в другой район или в более просторный дом, да так, чтобы изменился лишь размер ежемесячных выплат.

В результате большинство коттеджных поселков, которые позиционируются как поселения для круглогодичного проживания, рассматриваются интересантами только в качестве второго жилья. И даже будучи полностью построенными, такие поселки большую часть года пустуют. Несмотря на заманчивые перспективы стать домовладельцами, лишь немногие готовы поменять малогабаритную квартиру на собственный дом с участком.

Есть еще одна особенность: чем ближе к городу, тем плотнее застройка и меньше участки частных домовладений. Но по мере уплотнения застройки участки становятся не просто маленькими, а вытянутыми (девелоперы экономят на внутрипоселковых дорогах). В результате вместо леса и поля за окошком, скорее всего, придется созерцать соседские владения. Исходя из сказанного, логично предположить, что в новом году на рынке строящегося пригородного жилья будет доминировать более рациональный подход: вырастет популярность дуплексов (домов на две семьи с общей стенкой), таунхаусов и просто достойных малоэтажных микрорайонов.

Как не запутаться в законах?

В начале декабря в здании правительства Ленинградской области при содействии издательского дома «КоммерсантЪ» состоялась конференция, посвященная инвестиционно-строительному комплексу и развитию территорий. Там говорили и о коттеджных поселках, расположенных в области, но предназначенных для тех, кто работает в Санкт-Петербурге (а таковых сегодня подавляющее большинство). Скажем сразу: если судить по некоторым репликам председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Евгения Домрачева, к коттеджным поселкам у областных властей отношение далеко не однозначное, а подчас и напряженное. Например, в пяти ближайших к городу областных районах для 9 тыс. га сельскохозяйственной земли вид использования изменен на дачное строительство, а на землях вчерашних совхозов строят дачи. Но если горожане захотят двигаться дальше и перебираться в пригороды на постоянное проживание, то вся инфраструктурная нагрузка (те же школы, медицинские учреждения и инженерные сети) может оказаться непомерной для областного бюджета.

В отличие от прежнего руководства областного КГА, которое делало ставку на частных застройщиков, у нынешнего новая концепция: комплексное освоение территорий и государственно-частные партнерства (ГЧП). Это значит, что государственные структуры решают задачи инженерной подготовки территорий, формирование жилой среды и строительство домов — удел частных компаний, а получение субсидий и кредитов — дело рук будущих новоселов. Если попросту, то при таком подходе жилая застройка становится более разнообразной, качественной и управляемой: вместо поселков с типовой нарезкой и хаотично проведенными коммуникациями уютные городки-спутники близ новых градообразующих предприятий, в которых найдется место и супермаркету, и фитнес-клубу, и детскому саду. А также районам с односемейными коттеджами и кварталам пятиэтажек. Между тем другие участники конференции сетовали, что законодательная база по вопросам ГЧП в регионе развита слабо: в постсоветские времена в области не появилось ни новых населенных пунктов, ни градообразующих предприятий (единственное исключение — порт в Усть-Луге).

Впрочем, законотворчество — это коллективное творчество со всеми положительными и отрицательными последствиями. Сегодня всем известно о возможности получить субсидию на строительство дома или, к примеру, прописку в садоводстве. Но мало кто знает, что законодательство предусматривало такую возможность и раньше, однако она была скорее теоретическая: на практике никто не смог пройти этот путь до конца.

Девелоперы, развивающие малоэтажные и коттеджные проекты, публично жалуются на несовершенство законодательства, но в частных беседах признают, что успех или неуспех любого проекта зависит от креативности, харизмы и грамотности его инициаторов. Управленец, ориентирующийся в законодательстве и понимающий принципы развития жилой среды, может развить и элитный микрорайон, и садоводство. Но таких специалистов на рынке загородной недвижимости не хватает. Поэтому у властей есть еще один резерв, который мог бы стать точкой сотрудничества с бизнесом, — подготовка и профессиональное образование управляющих загородными девелоперскими проектами.

Не пора ли девелоперам совместно с властями выработать общую типологию и классификацию объектов загородной недвижимости, а также сформулировать основные принципы градостроительного развития пригородных территорий, чтобы не только заниматься общим делом, но и хотя бы просто говорить между собой и с потенциальными домовладельцами на одном языке? Хочется надеяться, что в новом году и общий язык, и общее дело в сфере развития пригородов найдутся.

1. В каких направлениях и в какие пригородные районы смещаются вектор покупательского спроса и вектор активности девелоперов? Совпадают ли эти направления?

2. Какой «способ приготовления» коттеджного поселка будет самым популярным в 2010 году: приобретение участка с подрядом, покупка земли без подряда, приобретение участка с домом «под ключ»?

3. Что чаще ищут в коттеджных поселках: дом для постоянного проживания или дачу? С какой целью чаще всего делались приобретения в коттеджных поселках в 2010 году?

4. В каких сегментах рынка коттеджных поселков (дачном или для постоянного проживания) следует ждать повышения активности в 2011 году и в поселках каких классов: «эконом», «бизнес» или «элит»?

Андрей Назаров, генеральный директор ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»:

1. По нашим наблюдениям, это, безусловно, южное направление. Покупателей в там привлекают хорошая транспортная доступность (по сравнению с другими направлениями), близость к историческим пригородам — Пушкину, Павловску, Гатчине, Петродворецу и другим — и относительно низкие цены. Девелоперы ценят южное направление за большое количество недорогой земли, пригодной под застройку, и большие возможности присоединения к инженерным сетям.

2. В 2010 году выбирались «крайности»: либо земля без подряда, либо дом «под ключ», причем желательно уже готовый. Однако строительство дома своими силами обходится значительно дороже, чем «готовый дом в готовом поселке», и иногда растягивается на долгие годы. Поэтому наш прогноз: дома «под ключ» будут все более и более популярны.

3. На этот вопрос нельзя дать точный ответ, так как зачастую невозможно провести четкую границу между дачным поселком и домами для круглогодичного проживания. Мы в своей компании определили основные критерии проекта для постоянного проживания: удаленность от Санкт-Петербурга не более 20 км; статус земель поселений; хорошие дороги и наличие общественного транспорта; централизованные коммуникации, включая газ; социальная инфраструктура как в самом проекте, так и в населенном пункте поблизости. Так вот, в сегменте экономкласса этим критериям удовлетворяют только два проекта: «Новая Ижора» и наши «Золотые ключи».

4. В сегменте проектов экономкласса для постоянного проживания, так как люди все чаще готовы отказываться от квартиры в пользу комфортного загородного дома.

Мария Алексеева, руководитель службы маркетинга и рекламы компании Land Aspect:

1. Прошедший 2010 год предельно конкретно определил покупательские предпочтения в сфере загородной недвижимости. Несмотря на то что разные сегменты рынка — «эконом», «бизнес» и «элит» — имеют свои векторы покупательского спроса, можно говорить о неких общих тенденциях. Например, сформировался наиболее востребованный «предел дальности» приобретаемой загородной недвижимости (речь идет о комфортных всесезонных дачах и домах для постоянного проживания) — максимальная приемлемая удаленность от города 70–80 км (что соответствует 50–60 км от КАД). Северные районы области остаются привлекательными как для девелоперов, так и для покупателей.

2. В «рецепте приготовления» location does matter — тщательно выбранное девелопером месторасположение загородного проекта и популярная точка притяжения (залив, озеро, развитая застройка) — по-прежнему залог успешного проекта. Определенным плюсом будет небольшое число землевладений в поселке — от 30 до 60 в зависимости от класса. Преимущество сохранится за инженерно подготовленными участками без строительного подряда. При этом приобретенная земля не будет пустовать. Как показывает опыт прошедшего года, собственники земельных наделов начинают строительство практически сразу после завершения сделки.

3. Как и в 2009 году, количество сделок с инвестиционными целями было минимальным. Большинство наших клиентов приобретали загородную недвижимость для себя, при этом покупка землевладения и строительство дома не являлись альтернативой городскому жилью. И, несмотря на то что некоторые из наших проектов позиционировались как дачные поселки, многие собственники, особенно те, кто приобрел два-три смежных участка, строят загородные дома, рассчитанные на всесезонное использование.

4. Говоря о тенденциях рынка в 2011 году, стоит делать ставки на «экономичный» сегмент, который в 2010 году показал неплохие темпы развития. Будут запускаться загородные проекты, удовлетворяющие спрос на среднеудаленные от города земельные участки небольшой площади.

Сергей Соколов, генеральный директор «Ландскрона-Девелопмент»:

1. Традиционно наибольшим спросом пользуются северные районы Ленинградской области: Выборгский, Приозерский и Всеволожский. И именно в этих районах наибольшее количество предложений по коттеджным поселкам. Такой интерес обусловлен, с одной стороны, транспортной доступностью (дороги), с другой — богатой природой этих районов (леса, озера). Во всех этих районах располагаются наши коттеджные поселки. Также мы отмечаем для себя инвестиционную привлекательность в направлении Гатчинского района. Сегодня компания ведет проектные работы по комплексному развитию территории бывшей базы отдыха «Песчанка», где помимо коттеджной застройки планируется строительство гостиничного комплекса.

2. Наш клиент заинтересован в приобретении либо уже готового домовладения, либо участка с подрядом. Сегодня стало понятно, что покупателю недостаточно только земли, — он задумывается о собственном доме для постоянного проживания. Мы предлагаем нашим клиентам быстрое решение этой задачи — спецпредложение: участок с типовым домом. В нашем поселке «Лемболово Парк» выделена определенная линейка участков под такое предложение. Но застраивать весь поселок типовыми домами мы не спешим: наш клиент хочет активно участвовать в проектировании своего будущего дома. Размах фантазии в данном случае почти не ограничен. Площадь большинства индивидуальных проектов в рамках этого поселка — примерно 350 кв. м. Самый крупный на сегодняшний день проект — дом 1100 кв. м.

3. По опыту поселка «Лемболово Парк», почти все клиенты приобретают домовладение под постоянное жилье. Кроме того, наш поселок равноудален от Санкт-Петербурга и горнолыжного курорта «Игора». Таким образом, жителям удобно добираться и до работы в городе, и до места активного отдыха за городом.

4. Думаю, что в следующем году сохранятся тенденции уходящего. У коттеджных поселков каждого класса своя аудитория. На спрос в том или ином сегменте будут влиять степень готовности объекта и его инженерная и инфраструктурная подготовка.

В наших поселках бизнес-класса мы ожидаем оживления. Интерес со стороны потребителей обусловлен небольшой удаленностью объектов от города и готовностью. Один из наших поселков для дачного проживания сдан в эксплуатацию в IV квартале 2010 года, еще один сдается в IV квартале 2011-го.

Елизавета Конвей, руководитель направления элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg

1. Чаще всего эти векторы совпадают. Курортное направление, безусловно, остается самым популярным и по сей день. Низкая стоимость земли в южном направлении, близость к границам Курортного района некоторых частей Выборгского провоцируют девелоперов на покупку участков. В результате предложение превышает спрос, класс может не соответствовать заявленному. На южном направлении не пользуются большим спросом объекты «А» и «В» классов. Поэтому там, безусловно, преобладают поселки экономкласса. Все больше развивается Всеволожское направление.

2. «Способ приготовления» коттеджного поселка зависит в первую очередь от его класса. Чем ниже класс, тем сильнее у покупателя желание не тратить деньги сразу, а купить сначала землю без подряда либо участок с подрядом и впоследствии построить дом. Трендом следующего года в классе «А» будут дома «под ключ». Уже в этом году спрос на сформированный готовый продукт заметно вырос.

3. Все больше жителей хотят проживать за пределами Санкт-Петербурга. Но состояние социальной и транспортной инфраструктуры не позволяет постоянно жить за городом. Если есть дети или пожилые родители, туда выезжают только как на дачу. Помимо таких территориальных центров, как Комарово, Репино, Зеленогорск и Сестрорецк, для постоянного проживания отмечу Всеволожское направление, популярность которого обусловлена близостью к городу и высокими экологическими параметрами.

4. В элитном сегменте мы уже наблюдаем повышение активности. Объем предложения серьезно увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Самый заметный количественный прирост в коттеджных поселках — в сегменте участков без подряда: в III квартале 2010 года предлагалось 87 объектов (в III квартале 2009-го — 44). По нашим прогнозам, в следующем году увеличение предложения во всех сегментах будет набирать обороты.

Филипп УРБАН
http://www.zagorod.spb.ru