Містечка в очікуванні перезавантаження

Незважаючи на те, що визначення «котеджне містечко» ніяк не закріплено в законодавстві, всі чудово уявляють, як воно виглядає. Визначення «середній клас» в законі теж ніяк не позначено, але в іншому ситуація зворотна: ніхто до ладу не знає, що це таке - чи то надія і опора економіки, чи то зникає явище. Між тим сьогодні мінімум два селища з трьох позиціонуються маркетологами як «котеджні селища для середнього класу».

Зникаючий клас

Отже, під котеджним селищем зазвичай мається на увазі масив землі, забудовується котеджами або дачами по тим чи іншим правилам. У котеджних селищ є різні «способи приготування». В одних масивах пропонують домоволодіння «під ключ», в інших - землю, централізовані комунікації та послуги того чи іншого підрядника, у третіх - тільки землю і знову-таки в різній мірі прописані і закріплені договором правила забудови. Крім цього, котеджні селища можуть відрізнятися за цільовим призначенням - бути дачними або розрахованими на постійне проживання. Тут усе зрозуміло.

З російським середнім класом ситуація складається приблизно так. Одні дослідники цього явища вважають, що «середній клас у нас є, тільки він бідний». Прихильники цієї концепції відсікають відсотків по десять найбагатших і найбідніших і кажуть: «Ось він, милуйтеся». Інші соціологи і маркетологи починають скрупульозно підраховувати, що потрібно російському громадянинові, щоб гідно жити за європейськими або американськими стандартами, і відповідного споживача, який живе без зайвої розкоші, але на широку ногу, зараховують до середнього класу. І в тому, що стосується споживчої корзини, виходить досить дорогий набір, який включає платну освіту, придбану в кредит квартиру, власний котедж, два автомобілі в сім'ї і можливість проводити відпустки в теплих країнах. А з урахуванням непомірно дорогих кредитів, автомобілів і власне пристойних об'єктів нерухомості, виходить, що дохід сім'ї представника російського середнього класу має обчислюватися сотнями тисяч «у. е. »на рік, тобто бути помітно вище, ніж в західних« побратимів ».

До всього іншого визначення «гідного життя за європейськими або американськими стандартами» теж трактується по-різному: для одних дві машини - це «Нива» і «Пріора», для інших - «Мерседес» і «Тойота». Ще більший розкид оціночних критеріїв спостерігається, коли мова йде про житло представника середнього класу: від дачки з OSB-панелей на додачу до типової квартирі в панельному будинку до пристойного особняка на території, що охороняється і пентхауса з видом на парк.

На основі двох полярних точок зору на середній клас розроблені і дві діаметрально протилежні концепції котеджних містечок для нього. Якщо розглядати перший варіант, то виходить, що середньому класу за містом взагалі робити нічого, а жити у своєму будинку можуть тільки найбідніші та найбагатші. Причому перші - тому що не вистачає грошей на типову квартиру, а кредит не дають (оскільки віддавати нічим). Ось і доводиться неборакам купувати ділянку і будувати своїми силами халупу з зручностями на вулиці, щоб потім колись придбати септик і зробити теплий санвузол. Другі готові придбати розкішний будинок, тому що квартира вже є, і не одна.

У 2010 році весь цей розклад на ринку нерухомості був дуже і дуже схожим на правду. Ріелтори, яких наш журнал регулярно опитує, підтверджували: після кризи на ринку заміської нерухомості збереглися покупці або на найдемократичніші об'єкти («будинок за ціною квартири» або «ділянку з комунікаціями по ціні кімнати в комуналці»), або на вельми респектабельні і повністю готові для проживання особняки.

Якщо ж застосувати до середнього класу міфологему «західного стандарту», вийде, що пристойний котедж може дозволити собі тільки представник вузькою і майже вимерлої у період кризи прошарки населення. Тобто не більше трьох-п'яти відсотків сімей.
Все вирішує інфраструктура

Всім відомо, що селища можуть бути дачними і для постійного проживання. Але це не зовсім так. Насправді вони можуть бути умовно придатними для постійного проживання або безумовно непридатними.

Тут все вирішують не інженерні системи будинку, як це вважалось раніше, а соціальна інфраструктура. «Міські зручності» - це не тепла вбиральня і вода з-під крана, а школа, автобусна зупинка, супермаркет і поліклініка в пішохідній доступності. Згідно з деякими опитуваннями, саме відсутність пристойної школи (а краще декількох, з різною спеціалізацією) найчастіше стає каменем спотикання і не дозволяє молодій сім'ї влаштуватися за містом. Справа не в тому, що в райцентрі може не виявитися класичної гімназії, невисока щільність житлової забудови в мікрорайоні з котеджами передбачає абсолютно інші відстані та маршрути пересування, незвичні для мешканця щільної міської середовища.

На другому місці транспортні незручності, що не дозволяють без проблем щодня їздити на роботу. Варіант, подібно до героя фільму «Службовий роман», «знайти роботу ближче до дому» влаштовує сьогодні далеко не всіх. Та й куди влаштуватися процвітаючому менеджеру: на пилораму, бетонний завод або в яке на ладан дихає сільгосппідприємство? До того ж у селі може не виявитися відділення банку, консерваторії та художньої галереї. Є, правда, прошарок населення, що зв'язує своє майбутнє з розвитком телекомунікацій та дистанційною роботою, але вона досить вузька, та й з широкосмуговим Інтернетом в передмістях проблема.

Крім того, на відміну від європейця або американця, російський наймодавець не мобільний. За відсутності цивілізованого ринку оренди та іпотеки (сьогоднішнє кредитування під заставу нерухомості лише з великою натяжкою можна назвати іпотекою), він не має можливості, змінивши роботу, легко переїхати в інший район або в більш просторий будинок, та так, щоб змінився лише розмір щомісячних виплат .

У результаті більшість коттеджних селищ, які позиціонуються як поселення для цілорічного проживання, розглядаються інтересантам тільки в якості другого житла. І навіть будучи повністю побудованими, такі селища велику частину року пустують. Незважаючи на привабливі перспективи стати домовласниками, лише деякі готові поміняти малогабаритну квартиру на власний будинок з ділянкою.

Є ще одна особливість: чим ближче до міста, тим щільніше забудова і менше ділянки приватних домоволодінь. Але в міру ущільнення забудови ділянки стають не просто малими, а витягнутими (девелопери економлять на внутрішньоселищних дорогах). У результаті замість лісу та поля за віконцем, швидше за все, доведеться споглядати сусідські володіння. Виходячи зі сказаного, логічно припустити, що в новому році на ринку будується приміського житла буде домінувати більш раціональний підхід: виросте популярність дуплексів (будинків на дві сім'ї із загальною стінкою), таунхаусів і просто гідних малоповерхових мікрорайонів.

Як не заплутатися в законах?

На початку грудня в будівлі уряду Ленінградської області за сприяння видавничого дому «Комерсант» відбулася конференція, присвячена інвестиційно-будівельного комплексу та розвитку територій. Там говорили і про котеджних селищах, розташованих в області, але призначених для тих, хто працює в Санкт-Петербурзі (а таких сьогодні переважна більшість). Скажемо відразу: якщо судити з деяких реплік голови Комітету з містобудування та архітектури Євгена Домрачева, до котеджних селищ в обласної влади ставлення далеко не однозначне, а часом і напружений. Наприклад, у п'яти найближчих до міста обласних районах для 9 тис. га сільськогосподарської землі вид використання змінено на дачне будівництво, а на землях вчорашніх радгоспів будують дачі. Але якщо городяни захочуть рухатися далі і перебиратися в передмістя на постійне проживання, то вся інфраструктурна навантаження (ті ж школи, медичні установи та інженерні мережі) може виявитися непомірною для обласного бюджету.

На відміну від колишнього керівництва обласного КГА, яке робило ставку на приватних забудовників, у нинішнього нова концепція: комплексне освоєння територій і державно-приватні партнерства (ДПП). Це означає, що державні структури вирішують завдання інженерної підготовки територій, формування житлового середовища та будівництво будинків - доля приватних компаній, а отримання субсидій і кредитів - справа рук майбутніх новоселів. Якщо просто, то при такому підході житлова забудова стає більш різноманітною, якісною і керованою: замість селищ з типовою нарізкою і хаотично проведеними комунікаціями затишні містечка-супутники біля нових містоутворюючих підприємств, у яких знайдеться місце і супермаркету, і фітнес-клубу, та дитячому садку . А також районам із односімейним котеджами і кварталах п'ятиповерхівок. Тим часом інші учасники конференції нарікали, що законодавча база з питань ДПП у регіоні розвинена слабо: у пострадянські часи в області не з'явилося ні нових населених пунктів, ні містоутворюючих підприємств (єдиний виняток - порт в Усть-Лузі).

Втім, законотворчість - це колективна творчість з усіма позитивними і негативними наслідками. Сьогодні всім відомо про можливість отримати субсидію на будівництво будинку або, приміром, прописку в садівництві. Але мало хто знає, що законодавство передбачало таку можливість і раніше, проте вона була скоріше теоретична: на практиці ніхто не зміг пройти цей шлях до кінця.

Девелопери, розвиваючі малоповерхові і котеджні проекти, публічно скаржаться на недосконалість законодавства, але в приватних бесідах визнають, що успіх або неуспіх будь-якого проекту залежить від креативності, харизми і грамотності його ініціаторів. Управлінець, що орієнтується в законодавстві і розуміючий принципи розвитку житлового середовища, може розвинути і елітний мікрорайон, і садівництво. Але таких спеціалістів на ринку заміської нерухомості не вистачає. Тому у влади є ще один резерв, який міг би стати точкою співпраці з бізнесом, - підготовка та професійну освіту керуючих заміськими девелоперськими проектами.

Чи не час девелоперам спільно з владою виробити загальну типологію та класифікацію об'єктів заміської нерухомості, а також сформулювати основні принципи містобудівного розвитку приміських територій, щоб не тільки займатися спільною справою, а й хоча б просто говорити між собою і з потенційними домовласниками на одній мові? Хочеться сподіватися, що в новому році і спільну мову, і спільну справу в сфері розвитку передмість знайдуться.

1. У яких напрямках і в які приміські райони зміщуються вектор купівельного попиту і вектор активності девелоперів? Чи співпадають ці напрямки?

2. Який «спосіб приготування» котеджного селища буде найпопулярнішим у 2010 році: придбання ділянки з підрядом, покупка землі без підряду, придбання ділянки з будинком «під ключ»?

3. Що частіше шукають в котеджних селищах: будинок для постійного проживання або дачу? З якою метою найчастіше робилися придбання у котеджних селищах в 2010 році?

4. У яких сегментах ринку котеджних селищ (дачному або для постійного проживання) слід чекати підвищення активності в 2011 році і в селищах яких класів: «економ», «бізнес» або «еліт»?

Андрій Назаров, генеральний директор ТОВ «УК« СТАРТ Девелопмент »:

1. За нашими спостереженнями, це, безумовно, південний напрямок. Покупців в там залучають хороша транспортна доступність (у порівнянні з іншими напрямами), близькість до історичним передмістям - Пушкіну, Павловську, Гатчині, Петродворец і іншим - і відносно низькі ціни. Девелопери цінують південний напрямок за велику кількість недорогий землі, придатної під забудову, і великі можливості приєднання до інженерних мереж.

2. У 2010 році вибиралися «крайнощі»: або земля без підряду, або будинок «під ключ», причому бажано вже готовий. Однак будівництво будинку своїми силами обходиться значно дорожче, ніж «готовий будинок у готовому селищі», і іноді розтягується на довгі роки. Тому наш прогноз: будинки «під ключ» будуть все більш і більш популярні.

3. На це питання не можна дати точну відповідь, тому що найчастіше неможливо провести чітку межу між дачних селищем і будинками для цілорічного проживання. Ми у своїй компанії визначили основні критерії проекти для постійного проживання: віддаленість від Санкт-Петербурга не більше 20 км; статус земель поселень; хороші дороги та наявність громадського транспорту; централізовані комунікації, включаючи газ; соціальна інфраструктура як в самому проекті, так і в населеному пункті поблизу. Так ось, у сегменті економ цим критеріям задовольняють лише два проекти: «Нова Іжора» і наші «Золоті ключі».

4. У сегменті проектів економ для постійного проживання, оскільки люди все частіше готові відмовлятися від квартири на користь комфортного заміського будинку.

Марія Алексєєва, керівник служби маркетингу і реклами компанії Land Aspect:

1. Минулий 2010 гранично конкретно визначив купівельні переваги в сфері заміської нерухомості. Незважаючи на те що різні сегменти ринку - «економ», «бізнес» і «еліт» - мають свої вектори купівельного попиту, можна говорити про якісь загальні тенденції. Наприклад, сформувався найбільш затребуваний «межа дальності» купується заміської нерухомості (мова йде про комфортні всесезонних дачах і будинках для постійного проживання) - максимальна прийнятна віддаленість від міста 70-80 км (що відповідає 50-60 км від КАД). Північні райони області залишаються привабливими як для девелоперів, так і для покупців.

2. У «рецепті приготування» location does matter - ретельно вибраного девелопером місцерозташування заміського проекту і популярна точка тяжіння (затока, озеро, розвинена забудова) - по-раніше заставу успішного проекту. Певним плюсом буде невелике число землеволодінь в селищі - від 30 до 60 в залежності від класу. Перевага збережеться за інженерно підготовленими ділянками без будівельного підряду. При цьому придбана земля не буде пустувати. Як показує досвід минулого року, власники земельних наділів починають будівництво практично відразу після завершення операції.

3. Як і в 2009 році, кількість угод з інвестиційними цілями було мінімальним. Більшість наших клієнтів набували заміську нерухомість для себе, при цьому покупка землеволодіння і будівництво будинку не були альтернативою міському житлу. І, незважаючи на те, що деякі з наших проектів позиціонувалися як дачні селища, багато власників, особливо ті, хто придбав два-три суміжні ділянки, будують заміські будинки, розраховані на всесезонне використання.

4. Говорячи про тенденції ринку в 2011 році, варто робити ставки на «економічний» сегмент, який в 2010 році показав непогані темпи розвитку. Будуть запускатися заміські проекти, що задовольняють попит на среднеудаленние від міста земельні ділянки невеликої площі.

Сергій Соколов, генеральний директор «Ландскрона-Девелопмент»:

1. Традиційно найбільшим попитом користуються північні райони Ленінградської області: Виборзький, Приозерськ і Всеволожский. І саме в цих районах найбільша кількість пропозицій по котеджним селищам. Такий інтерес зумовлений, з одного боку, транспортною доступністю (дороги), з іншого - багатою природою цих районів (ліси, озера). У всіх цих районах розташовуються наші котеджні селища. Також ми відзначаємо для себе інвестиційну привабливість в напрямку Гатчинського району. Сьогодні компанія веде проектні роботи з комплексного розвитку території колишньої бази відпочинку «Піщанка», де крім котеджної забудови планується будівництво готельного комплексу.

2. Наш клієнт зацікавлений у придбанні або вже готового домоволодіння, або ділянки з підрядом. Сьогодні стало зрозуміло, що покупцеві недостатньо тільки землі, - він замислюється про власний будинок для постійного проживання. Ми пропонуємо нашим клієнтам швидке вирішення цього завдання - спецпропозиція: ділянка з типовим будинком. У нашому селищі «Лемболово Парк» виділена певна лінійка ділянок під таку пропозицію. Але забудовувати все селище типовими будинками ми не поспішаємо: наш клієнт хоче брати активну участь у проектуванні свого майбутнього будинку. Розмах фантазії в даному випадку майже не обмежений. Площа більшості індивідуальних проектів в рамках цього селища - приблизно 350 кв. м. Найбільший на сьогоднішній день проект - будинок 1100 кв. м.

3. З досвіду селища «Лемболово Парк», майже всі клієнти набувають домоволодіння під постійне житло. Крім того, наше селище рівновіддалений від Санкт-Петербурга і гірськолижного курорту «Ігора». Таким чином, мешканцям зручно добиратися і до роботи у місті, і до місця активного відпочинку за містом.

4. Думаю, що наступного року збережуться тенденції минає. У котеджних селищ кожного класу своя аудиторія. На попит в тому чи іншому сегменті будуть впливати ступінь готовності об'єкта та його інженерна та інфраструктурна підготовка.

У наших селищах бізнес-класу ми очікуємо пожвавлення. Інтерес з боку споживачів обумовлений невеликий віддаленістю об'єктів від міста і готовністю. Один з наших селищ для дачного проживання зданий в експлуатацію в IV кварталі 2010 року, ще один здається в IV кварталі 2011-го.

Єлизавета Конвей, керівник напрямку елітної нерухомості Knight Frank St. Petersburg

1. Найчастіше ці вектори збігаються. Курортне напрямок, безумовно, залишається самим популярним і донині. Низька вартість землі в південному напрямку, близькість до кордонів Курортного району деяких частин Виборзького провокують девелоперів на покупку ділянок. В результаті пропозиція перевищує попит, клас може не відповідати заявленому. На південному напрямку не користуються великим попитом об'єкти «А» і «В» класів. Тому там, безумовно, переважають селища економ-класу. Все більше розвивається Всеволожську напрямок.

2. «Спосіб приготування» котеджного селища залежить в першу чергу від його класу. Чим нижче клас, тим сильніше у покупця бажання не витрачати гроші відразу, а купити спочатку землю без підряду або ділянку з підрядом і згодом побудувати будинок. Трендом наступного року в класі «А» будуть будинку «під ключ». Вже в цьому році попит на сформований готовий продукт помітно виріс.

3. Все більше жителів хочуть проживати за межами Санкт-Петербурга. Але стан соціальної та транспортної інфраструктури не дозволяє постійно жити за містом. Якщо є діти або літні батьки, туди виїжджають тільки як на дачу. Крім таких територіальних центрів, як Комарово, Репино, Зеленогорськ і Сестрорецк, для постійного проживання зазначу Всеволожську напрямок, популярність якого зумовлена близькістю до міста і високими екологічними параметрами.

4. В елітному сегменті ми вже спостерігаємо підвищення активності. Обсяг пропозиції серйозно збільшився в порівнянні з аналогічним періодом минулого року. Найбільш помітний кількісний приріст у котеджних селищах - в сегменті ділянок без підряду: у III кварталі 2010 року пропонувалося 87 об'єктів (у III кварталі 2009-го - 44). За нашими прогнозами, у наступному році збільшення пропозиції у всіх сегментах буде набирати обертів.

Філіп УРБАН
http://www.zagorod.spb.ru