Скільки коштує інфраструктура в котеджному містечку?





Google+
05.01.2011 11:50
Статті про нерухомість | Скільки коштує інфраструктура в котеджному містечку? Котеджні містечка, завантажені внутрішньою інфраструктурою, стрімко йдуть з ринку заміської нерухомості. Девелопери не готові фінансувати будівництво додаткових інфраструктурних елементів, побоюючись, що подібні довгострокові вкладення можуть не окупитися, і небезпідставно вважаючи, що для нинішніх покупців вирішальним чинником є ціна, а зовсім не наявність у складі проекту стайні або басейну олімпійського розміру. З чого ж сьогодні складається ціна будинку в котеджному селищі? І чи можна зменшити її, цю ціну, без шкоди якості?

На перший погляд підхід девелоперів до питання економії здається занадто категоричним. «Уявіть собі Mercedes, у якого на ваших очах віднімають по одній опції: виймають подушки безпеки, підігрів сидінь, віддирають з них шкіру, - пропонує директор департаменту продажів компанії« ГУТА-Девелопмент »Максим Сухарьков. - І при цьому вас переконують, що ця економія у ваших же інтересах, і якість не постраждає ».

Що в якості тобі моєму?


Розмова про зниження якості за рахунок економії продовжує генеральний директор компанії TWEED Ірина Могилатова: «Неважливо, з чого будуються будинки - з піноблоків, цегли, моноліту і т.д. Будівництво "коробки" буде укладатися в проміжок від $ 500-800 до 1000-1200 за м2. А от обробка фасаду і оснащення роблять на кінцеву вартість найбільший вплив: натуральні матеріали, декоративні елементи, якість вікон, опалювальної системи і т.д. можуть під багато разів збільшити ціну будинку. Так що заощадити можна в першу чергу на фасаді чи даху (використавши катепал замість черепиці) ».

Проте чи так вже важливо сьогодні якість будівництва для споживача? Або ж вся справа лише в абсолютній вартості об'єкта? Втім, у нерухомості немає такої хвороби, яку не можна було б вилікувати ціною. Якщо говорити про ситуацію, що зараз вартості заміських будинків, то, за даними керуючого партнера компанії «Міель-Заміська нерухомість» Володимира Яхонтова, мінімально вона становить близько $ 480 за м2 для будинків без обробки - такої собівартості можливо добитися в першу чергу при зведенні будинків по збірних технологіям . Всі інші варіанти будуть коштувати дорожче, наприклад, доходити вже до $ 2000 за м2 у випадку з будинками з імпортної клінкерної цегли за індивідуальними проектами. Не варто забувати і про внутрішній обробці, ціни на яку варіюються від $ 500 до 15000 за м2.

Взагалі про варіанти організації котеджних селищ з використанням максимально дешевих будівельних технологій сьогодні задумалися багато гравців ринку. До найбільш економним варіантів можна зарахувати каркасні будинки чи будинку із фібропенобетона і гнутого термопрофіля. За словами комерційного директора ДК «Світле місто» Костянтина Смирнова, собівартість будівництва такого будинку, без урахування вартості підведення комунікацій і покупки земельної ділянки, складає близько 8000-10000 руб/м2. «Говорячи про будівельні технології, економія без шкоди якості можлива при використанні сучасних технологічних рішень, приміром, pre-fabricated технологій, - вважає комерційний директор компанії MOZAIK Development Тетяна Капланова. - Тут економічність забезпечується не за рахунок зниження якості матеріалів, а завдяки тому, що вдома буквально збираються на конвеєрі на заводських лініях, що підвищує продуктивність в рази, зберігаючи високу якість. Але, на нашу думку, на сьогоднішній день ціна нижче 25000 руб. за м2 в селищах економ-і нижче 45000 руб. за м2 в селищах бізнес-класу вже говорить про загрозу якості ».

Ці некомунікабельних комунікації


А ось за рахунок чого сьогодні, мабуть, ніяк не вдасться добитися здешевлення вартості об'єкта - так це за рахунок економії на підведенні централізованих комунікацій, інженерних мереж і під'їзних доріг. Цей, по суті, самий складний і дорогий питання при здійсненні проекту будівництва котеджного селища жоден девелопер не може вирішити самостійно. Адже всі постачають організації залишаються державними і монопольними. Як відзначає комерційний директор компанії «Заміський Проект» Олексій Гусєв, «більшість існуючих комунальних споруд і мереж - застарілі, з недостатніми обсягами, абсолютно не відповідають потребам девелоперів і кінцевих споживачів. Все це значно подовжує й робить дорожче процес будівництва і здачу об'єктів в експлуатацію. Особливо селищ з об'єктами інфраструктури ».

У результаті внутрішньоселищних мережі (це газ, вода, каналізація, електрика) зазвичай розраховуються з базових $ 1000-1500 за сотку, причому в цю цифру входить будівництво внутрішніх доріг та їх освітлення. Що ж стосується зовнішніх мереж, то тут розцінки варіюються. Як відзначає Ірина Могилатова, вартість комунікацій може залежати, наприклад, від близькості газорозподільної станції, можливості підключити електрику. У підсумку виходить, що земля може мати різну вартість, але прокладка комунікацій скрізь і завжди прив'язана до встановлених монополістами тарифами, обов'язковим для всіх. «Розумна вартість комунікацій може складати від 10 до 25% собівартості будівництва, - говорить Тетяна Капланова .- Далі все залежить від концепції селища: розвиненості інфраструктури, вираженої в числі і ролі громадських зон, рівень благоустрою і т.п. Якщо частка землі в проекті економкласу складе близько 15%, то 50-60% витрат припаде безпосередньо на будівництво будинків, знову ж таки, в залежності від обраної технології та архітектурної концепції. Приблизно 10-15% займуть витрати на генпідрядника, дозвільну документацію та сплату податків, близько 8-10% складуть витрати на управління проектом і забезпечення продажів ».

«Крайня»-соціальна інфраструктура


По суті, в арсеналі девелоперів в боротьбі за економію залишається останній аргумент - відмова від зайвої соціальної інфраструктури. «У кризу девелопери почали будувати селища в сегменті економ-класу,? - Зазначає Володимир Яхонтов .- Це дозволяє заощаджувати на соціальній інфраструктурі, на ландшафтному дизайні. Якщо раніше і для девелоперів, і для споживачів було важливо наявність крамничок, газонів і т.д., то зараз це відходить на другий план. Однак навряд чи можна сказати, що всі ці способи економії здійснюються без шкоди для споживача. Все одно покупець отримує якийсь недолік - відсутність якої соціальної інфраструктури, або облагороджених прогулянкових зон ».

Коли все це збалансоване з оточенням, тобто, коли можна легко доїхати-дійти до потрібного торгового центру, місця розваг, місця навчання дітей, то економія на соціальній інфраструктурі може бути цілком виправдана. І, як показує сьогоднішня практика продажів, більшість штучно нав'язаних опцій, як то майданчика для відпочинку, басейни, стайні і т.д., без жодного збитку можуть бути прибрані. Втім, подібне твердження не відноситься до тих випадків, коли інфраструктура самодостатня і здатна приносити додатковий дохід.

«Девелопери можуть заощадити, зменшивши громадські площі селища: доріжки, дитячі майданчики - зазвичай вони складають 20-25?% Площі землевідведення, використовувати для будівництва найдешевші матеріали,? - Ділиться своєю думкою Ірина Могилатова .- Але тут головне не перегнути палицю, так як якість повинна відповідати статусу землі. Можна, звичайно, побудувати на Новій Ризі в 20 км від Москви селище з щитових будиночків, питання - навіщо? ».

Подібний підхід означає, що забудовники котеджних селищ приходять сьогодні до розумного мінімалізму, обмежуючись тільки самими необхідними елементами: інженерна інфраструктура, огорожу, дороги, приміщення охорони, громадська парковка і, в кращому випадку, дитяча або спортивний майданчик. Нових селищ економ з такими шедеврами, як власний причал чи фітнес-центр сьогодні на ринку просто немає.

Як вважає Дмитро Герасимов, директор з продажу селища «Окская слобода», на тлі докризового зростаючого ринку, дефіциту пропозиції та активності попиту вкладення у власну інфраструктуру за окремими проектами підвищували продажну вартість на 100-150%. Сьогодні цей показник навряд чи перевищує 15-20?% В найбільш ліквідних проектах, за окремими проектами дорівнює нулю. Однак не варто забувати, що все також залежить від типу селища та його віддаленості від Москви. Для проектів бізнес-і еліт-класу, розташованих у 30-кілометровій зоні, наявність власного обсягу розвиненої інфраструктури не завжди важливо. Менше значення власна інфраструктура має і для далеких дач економ-класу. Такі проекти розглядаються в основному для сезонного проживання та відпочинку. «Якщо інфраструктура району досить розвинена, можна відмовитися від низки дорогих об'єктів інфраструктури селища: від великих громадських зон, від власних розважальних центрів, великих паркінгів, за які жителям доведеться заплатити не тільки при покупці, але і при подальшій експлуатації, - погоджується Тетяна Капланова. - Проте все залежить від обраної концепції селища. Наприклад, в об'єктах бізнес-класу і luxury-рівня вимоги покупців до інфраструктури досить високі, тому тут урізання бюджету на інфраструктуру може позначитися негативно. У таких селищах люди здобувають не просто вдома, а спосіб життя, який має на увазі, що життя не обмежується парканом навколо будинку ».

З селищами ж економ все насправді набагато простіше. Тут повинен бути присутнім якийсь мінімальний, «життєво необхідний» набір: охорона території, телефон, ТБ, Інтернет, не більше 2-3 громадських зон (спортивні та дитячі майданчики), міні-маркет, аптека. І проект можна починати вдало продавати, якщо, звичайно, зуміти вибрати правильну цінову політику.


Перелік необхідних витрат


на будівництво інфраструктури в котеджних селищах

1. 1) Проект внутрішньомайданчикових автодоріг: в середньому від 50000 до 100000 у.о.

2) Будівництво огороджується парканом навколо ділянки та фасадів внутрішньоселищних заборів: в середньому по 70 у.о. за погонний метр (п.м).

3) В'їзна група і тимчасовий офіс продажів - орієнтовно 50000-60000 у.о.

4) Прокладка внутрішньомайданчикових інженерних мереж: орієнтовно від 100 до 200 у.о. на кожен м2 житлового будинку.

5) Реконструкція або прокладка позамайданчикових інженерних мереж:

* А) водопровід і каналізація - орієнтовно від 50 до 200 у.о. за п.м;

* Б) прокладання електрокабеля від ЛЕП до ділянки - орієнтовно 150000-180000 у.о. за км;

* В) прокладка газопроводу - орієнтовно від 40000 до 80000 у.о. за км;

6) Будівництво тимчасових доріг - орієнтовно 40-50 у.о. за м2.

7) Будівництво постійних внутрішньомайданчикових доріг - орієнтовно від 70 до 150 у.о. за м2 (у середньому 100 у.о. за м2).

8) Будівництво будинків та об'єктів інфраструктури - «коробка» без внутрішньої обробки та інженерії (орієнтовні цифри).

Варіанти:

* Дерево (оциліндрованої колоди, профільований брус): від 450 до 700 у.о. за м2

* Дерево (клеєний брус): від 800 до 1100 у.о. за м2

* Цегла: від 800 до 1300 у.о. за м2

* Комірчастий бетон: від 500 до 700 у.о. за м2

* Моноліт: від 1000 у.о. за м2 і вище

* Каркасні технології російського виробництва: від 400 до 600 у.о. за м2

* Каркасні технології європейського виробництва (Фінляндія, Німеччина): від 1300 до 1700 у.о. за м2

* Металлокаркас: від 250 до 350 у.о. за м2

* Комбіновані будинки: від 600 до 900 у.о. за м2 (залежно від видів матеріалів).


9) Благоустрій території - озеленювальні роботи: орієнтовно від 2500 до 5000 у.о. за сотку - залежно від видів робіт і садивного матеріалу.

10) Організація служби охорони: орієнтовно від 20000 до 36000 у.о. на рік.

Скориставшись усіма наведеними статистичними викладками експертів, ріелторських та девелоперських компаній, ДН спробував з'ясувати, яка може бути реальна продажна вартість будинку в котеджному селищі сегмента «економ +». Візьмемо максимально усереднені показники: котеджне селище загальною площею 20 га, розташована на 60 км знаходиться сьогодні в фаворі у покупців Сімферопольського шосе; найбільш затребувана площа земельної ділянки і будинку - 15 соток і 200 м2. З площі в 20 га девелопер може «вичавити» 100 ділянок площею по 15 соток. Витрати на одержання дозвільної документації, розроблення та погодження проекту, підведення центральних комунікацій, прокладання доріг та будівництво мінімального числа інфраструктурних елементів складуть мінімум $ 8 млн, що означає витрати на рівні $ 4000 на сотку. Припустимо, девелопер прийняв рішення будувати в селищі будинку з оцилиндрованного колоди - це постане йому в $ 700 за м2, разом - $ 140000 на будинок. Плюс вартість 15 соток з його витратами - $ 60000. У сумі це дає приблизно $ 200000 за об'єкт. Плюс мінімальні витрати на продажний цикл об'єкта, вартість використання кредитних ресурсів і власне прибуток девелопера - додаємо ще приблизно 25%. Отримуємо у результаті продажну вартість на рівні $ 250000 за об'єкт.

Тобто навряд чи девелопер зможе і буде сьогодні продавати будинку в котеджному селищі подібного рівня дешевше $ 1500 за м2. Зрозуміло, що залежно від напряму може змінюватися в бік підвищення або зниження вартість землі, а в залежності від використовуваних матеріалів - вартість будівництва. Однак алгоритм обчислень залишиться тим самим.

Автори: Альберт АКОПЯН, Михайло МОРОЗОВ
https://www.VsePoselki.ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти