Покупатели ждут «правильных» коттеджных поселков

Жители современного коттеджного поселка, заплатившие немалые деньги за свой загородный дом, должны быть обеспечены самым необходимым, считают все игроки рынка недвижимости. Поэтому за последние несколько лет на рынке была выработана единая концепция требований, выдвигаемых к инфраструктуре поселка. «Инфраструктура современного коттеджного поселка, помимо обязательных эксплуатационных служб, следящих за техническим состоянием домовладений, коммуникаций и охранных организаций, обеспечивающих круглосуточную охрану поселка, включает в себя еще достаточно много объектов», - говорит аналитик загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Иван Воробьев. Среди этих объектов, по мнению эксперта, спортивные и детские площадки, мини-маркеты, деловые и развлекательные центры, кафе и рестораны, автостоянки и мини-гостиницы, аптеки и детские сады, бассейны и пляжные зоны, причалы и эллинги.

«Инфраструктура современного посёлка штука неимоверно важная, но совершенно неоднозначная. Изначально нужно понимать, что это такое в принципе», - объясняет аналитик отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty Вадим Губанов. По его словам, «инфраструктура это практически всё: ровные качественные дороги, охрана, наличие качественных коммуникаций ну и конечно же наличие или по крайней мере близость объектов отличающих современное общество от первобытного строя. Это школы, детские сады, лечебные учреждения, магазины, рестораны, спортивно-развлекательные центры».

Однако, по мнению экспертов, есть несколько требований, которые должны быть соблюдены в любом поселке. Как отмечает заместитель генерального директора компании «Новый город» Наталия Ветлугина, «основной момент для загородных поселков – это, безусловно, соответствующего уровня охрана». Следующим обязательным компонентом инфраструктуры, по ее мнению, является «нормальная служба эксплуатации». «Дороги должны быть чистыми, освещение должно работать, мусор убираться. Третий обязательный элемент – некое рекреационное место, куда жители поселка могут прийти и отдохнуть. Слово «парк» тут будет слишком громким – некий скверик, детская площадка, какая-то площадка для барбекю», - говорит эксперт. Эти три компонента, по мнению Наталии Ветлугиной, отличают поселок с продуманной концепцией от хаотичной коттеджной застройки. «Все перечисленное выше можно назвать жизненно необходимым, и должно входить в структуру нормального коттеджного поселка. Дальше начинаются изыски», - считает она.

Изыски бывают разными. «Компания-застройщик старается расширить возможности клиентов по организации свободного времени. Поэтому в загородных коттеджных поселках появляются дополнительные инфраструктурные «бонусы», - говорит Сергей Касаткин. Так, по его словам, в поселке «Графская усадьба» планируется сооружение катка, футбольного поля, спортивного «городка», а неподалеку будет располагаться конно-спортивная школа, плавательный бассейн, поликлиники и даже церковь. Коттеджный поселок «Барвиха-CLUB» в свою очередь сможет предложить клиентам современный торгово-общественный центр общей площадью 762 кв. метров, в котором разместятся мини-маркет, фитнес-центр, кафе-ресторан и офисные помещения. По словам Наталии Ветлугиной, изыском может быть и «маленький магазинчик, где можно купить что-то из товаров самой первой необходимости, а не ехать далеко».

Наличие всех необходимых элементов инфраструктуры, по мнению большинства экспертов, приводит к тому, что в общей сложности инфраструктура коттеджного поселка нив чем не уступает инфраструктуре крупного жилого комплекса в границах МКАД. «Единственное отличие инфраструктур поселка и комплекса в границах столицы – в размерах территорий и площадей под ее создание. В поселке проблема экономии площади застройки стоит менее остро, а в остальном, как мне кажется, девелоперы города и загорода сталкиваются со схожими проблемами, связанными с инфраструктурой», - отмечает Вадим Губанов.

В зависимости от класса

Несмотря на универсальные требования, предъявляемые к инфраструктуре коттеджного поселка в целом, большинство поселков в Подмосковье дифференцируются по классам, а следовательно и набор элементов инфраструктуры варьируется в зависимости от «элитности» поселка. Так, по словам Сергея Касаткина, «оснащение коттеджных поселков учреждениями инфраструктуры зависит большей частью от уровня объекта». «В поселках эконом-класса инфраструктура, как правило, не бывает развитой, жители пользуются школами, магазинами, спортивными комплексами, находящимися в близлежащих населенных пунктах. Элитные поселки, объекты бизнес-класса, напротив, оснащаются всем комплексом инфраструктуры. Обязательными элементами здесь сегодня стали образовательные учреждения, торгово-развлекательные комплексы, фитнес-центры», - говорит эксперт.

«Если в поселке эконом класса может присутствовать только минимальная инфраструктура: служба эксплуатации и охрана, то в «бизнес-поселке» должны быть как минимум детские и спортивные площадки, а также кафе или магазин. Элитные коттеджные поселки нередко имеют в инфраструктуре не только бизнес и фитнес-центры, гостиницы и медцентры, но и, например, собственные яхт-клубы с эллингами», - добавляет Иван Воробьев.

В последнее время практически каждый поселок, строящийся по единой концепции, заявляет о наличии развитой инфраструктуры, считает Вадим Губанов. По его словам, «чаще всего это единый комплекс, включающий в себя ресторан, фитнес-центр, косметический салон ит.д. Плюсом ко всему обычно выступают так называемые парковые зоны «Вот в среднем описание среднестатистического элитного посёлка в Московской области. Но основное – объем инфраструктуры зависит прежде всего от масштабов посёлка и естественно его ценовой составляющей», - полагает эксперт.

Какие коттеджные поселки стоит рассматривать в качестве подходящего варианта, имея определенную сумму денег?

Категория до $100 тыс. В сегменте до $100 тыс. можно рассчитывать на приобретение небольшого дома в деревне или дачного дома в садоводческом товариществе на расстоянии 30 км и далее от МКАД с минимальной инфраструктурой или вовсе без нее. В некоторых случаях ее отсутствие компенсируется близостью поселка к небольшому подмосковному городу, в котором обязательно есть медицинские учреждения, магазины, предприятия бытового обслуживания. Кроме того, в эту ценовую категорию попадают таунхаусы в некоторых (их считанные единицы) подмосковных поселках. Например, в коттеджном поселке Family Club (12 км от МКАД по Новосходненскому шоссе) есть шанс купить таунхаус площадью от 124 кв. м за $99,8 тыс. «Начальный этап продаж показал, что популярность этих домов стремительно растет, — рассказывает руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» Светлана Кондачкова. — Каждый квартал поселка выдержан в собственном архитектурном стиле. В северной части застройки, прилегающей к реке, проектируется зона отдыха с кортами, велосипедными дорожками и спортивными площадками. Family Club расположен недалеко от Москвы и привлекателен для тех, кто хочет жить за городом, а работать в столице».

Категория $100–300 тыс. Найти дом в хорошем коттеджном поселке за сумму около $100–150 тыс. очень сложно. К данной ценовой категории, как правило, относят стихийную коттеджную застройку в удаленных районах (далее 50 км от МКАД) — это дома в деревнях или поселках без инфраструктуры. Из доступных коммуникаций, как правило, имеются электричество, газ, скважина и канализация (септик). Средняя площадь домов в поселках этой категории, построенных по типовым проектам на участках 8–12 соток, составляет 100–120 кв. м. Чаще всего это дачное, а не индивидуальное жилищное строительство. По данным специалистов корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», в дачном поселке Аистово на берегу Можайского водохранилища есть немало интересных предложений. За $100–120 тыс. покупатель получает небольшой домик площадью 110–120 кв. м с участком около 12 соток, находящийся у въезда в поселок. В $100–150 тыс. вам обойдутся апартаменты в жилом загородном комплексе Vitro Village. Комплекс занимает территорию более 14 га, на 38-м км к югу от Москвы между Калужским и Симферопольским шоссе, в лесном массиве. Он находится в получасе езды на автомобиле от МКАД. По цене от $170 тыс. продаются дома с лесными участками в поселке «Домик в лесу-1» на Дмитровском шоссе. За $180 тыс. (без отделки) реально приобрести дом в поселке Белые росы, расположенном в лесном массиве в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе или в 19 км — по Симферопольскому. В $140–300 тыс. обойдется покупка дома в поселке Славенка на 63-м км по Новой Риге. По Егорьевскому шоссе строится поселок Аврора (30 км), дома в котором стоят от $150 тыс. Невысокие цены здесь обусловлены тем, что восточное направление Подмосковья не пользуется большой популярностью. Имея в наличии до $300 тыс., вы подберете загородное жилье эконом-класса, выполненное из недорогих материалов, но находящееся на меньшем расстоянии от МКАД в поселках с минимальным набором объектов инфраструктуры. Обычно это скромные дома площадью не более 250 кв. м. Строятся они из пенобетонных блоков, кирпича или дерева. Размеры участка, прилегающего к дому, редко превышают 20 соток. Коммуникации центральные (в том числе газ).

Категория $400–500 тыс. Коттеджи этой ценовой категории относятся к бизнес-классу. Удаленность поселков от МКАД обычно не превышает 15–50 км по любому направлению, кроме юго-восточного, где есть поселки бизнес-класса, расположенные еще ближе к Москве. Площадь домов — от 250 кв. м, размер участка — от 10 соток. В таких поселках уже имеется централизованное водо- и газоснабжение, канализация — септик. На территории обязательно обустроены детская площадка и гостевая автостоянка, на въезде и выезде — охрана. Из строительных материалов наиболее часто используются кирпич, «сэндвич-панели» и дерево. Для этих поселков характерна единая социальная среда, владельцы домов — как правило, обеспеченные люди. Не далее 10 км от таких поселков чаще всего имеются культурно-развлекательные и оздоровительные центры, а также магазины. Пример — коттеджный поселок Троице-Лыково, построенный на территории Москвы, в непосредственной близости от Серебряного бора, на правом берегу Москвы-реки. Здесь сохранен природный ландшафт, территория со всех сторон окружена сосновым бором. К услугам жителей поселка представлена вся инфраструктура района Строгино. Это своеобразный город в городе. «К бизнес-классу относятся многие поселки по Новорижскому шоссе, но они располагаются не ближе 30–40 км от МКАД, — считает эксперт департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Микишанина. — И при этом даже за $500 тыс. проблематично купить участок, прилегающий к лесу. Новая Рига набирает популярность и становится зоной постоянного проживания. В основном тут представлены коттеджи верхнего сегмента бизнес-класса и элиты». Среди поселков этого класса наиболее популярными являются Новые Горки на Дмитровском шоссе, Истра Кантри Клаб на Новорижском, Чистые пруды на Ярославке, Европейская деревня на Киевском шоссе. Категория $600–700 тыс. Поселки этой категории располагаются на расстоянии до 25 км от МКАД по западному, юго-западному или северо-западному направлениям. Как правило, такую цену определяет именно местоположение. Домовладений в поселке обычно бывает не более 100, площадь особняков составляет от 450 кв. м, размер участка — от 20 соток. Используемые строительные материалы — кирпич, «сэндвич-панели», дерево. Коттеджи в поселках этой категории строятся по авторскому проекту и имеют единый архитектурный стиль, в рамках которого предполагается несколько типов домов. Для таких поселков характерна единая социальная среда. Категория $700 тыс. Располагая суммой от $700 тыс., смело выбирайте загородный дом из числа объектов элитной недвижимости. В эту категорию попадают особняки в поселках по Рублево-Успенскому, Ильинскому, Новорижскому и Сколковскому шоссе, а также коттеджи на первой береговой линии водохранилищ. Элитные поселки находятся, как правило, в зоне лесных массивов либо вблизи wводоемов. Размер особняков — от 500 кв. м и более, количество строений в поселке не превышает 50, площадь придомовых земельных участков — не менее 25 соток. «Безусловно, материалы и технологии, используемые в строительстве, являются самыми дорогими на сегодняшний день, — говорит С. Кондачкова. — Обязательным элементом является высокий уровень собственной инфраструктуры поселка: служба охраны, сервисные службы, административный центр, спорткомплекс, рестораны, бары, супермаркеты и т. п. В качестве примера можно привести дома в элитных коттеджных поселках Лукоморье, Бенилюкс, Павлово».
www.zagorodna.com