Эта сумма вполне сопоставима со средней стоимостью недвижимости в Польше, Венгрии, Румынии или Болгарии. Интересно, что в целом украинский рынок недвижимости значительно продвинутее, чем европейский, если говорить о концепциях застройки и подходе к маркетингу. Мы впереди во всем, что обеспечивает cash flow в фонды совместного инвестирования строительства. В результате информационное пространство переполнено обещаниями счастливого будущего, за которыми теряется информация о выполнении застройщиками обещаний предыдущих лет.
Что касается подхода к самому строительству, а впоследствии и эксплуатации зданий – Украина находится критически позади. В медийном поле все крупные компании переходят на проектирование по системе BIM, позволяющей учитывать все ошибки еще до начала строительства. А по факту – на старте строительства 99% объектов отсутствуют полный пакет чертежей и сметы. Следствием этого является перерасход средств на исправление просчетов, к тому же сразу заложенный в стоимость конечного «продукта».
Почему проблема с обещаниями застройщиков привычна для Украины?
Украина, по-видимому, занимает первые места в мире по обещаниям в презентациях новых ЖК. К примеру, одна из крупных девелоперских компаний Украины в 2019 году обещала ввести во всех своих ЖК систему энергосбережения, которая позволяла бы экономить жильцам до 40% средств на отоплении. В целом с 2019 по 2024 годы планировалось сдать в эксплуатацию около 1 млн кв. м энергоэффективного жилья, но инвесторы системы так и не получили, несмотря на прямые обязательства по инвестиционному договору.
Как правило, чем ближе к сдаче здания, тем тоньше становятся буклеты, а первоначальные обещания меняются на обещания о компенсациях из-за недоработок. Это типичная ситуация для многих украинских ЖК, но это лишь следствие системной проблемы: чтобы быть руководителем девелоперской компании в Украине, не нужно иметь строительное образование.
Выполнение каких строительных работ «под ударом»?
От нехватки финансирования страдают разделы, выполняемые в конце строительства: диспетчеризация инженерных систем, внедрение обещания умного дома, благоустройство и т.д. В общем, все мелочи, которые и отвечают за комфорт будущего проживания и удобство эксплуатации здания.
При этом диспетчеризация инженерных систем и внедрение элементов умного дома занимают в смете строительства всего около 1%. Но к моменту завершения проекта бюджеты уже израсходованы не по назначению, а застройщик не хочет это все доделывать за счет собственной рентабельности.
Поэтому усилия маркетинга сосредотачиваются на объяснении обманутым инвесторам, что:
- под системой «умный дом» они подразумевали автоматический сбор показателей холодной воды и видеокамеры в подъездах, а не управление квартирой из мобильного приложения;
- проблемы с инженерными системами внутри и снаружи здания – это уже проблемы эксплуатирующей компании, хотя по факту управляющая компания не имела права принимать системы в таком состоянии;
- благоустройство будет закончено вместе с последней очередью, а пока еще лет пять поживите без дорог и парка.
Шаг к переменам для застройщиков
В контексте принятия Закона 5091 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» инвесторы и государство получили больше возможностей для контроля за выполнением застройщиком своих обещаний. Среди новаций возможность инвестора расторгнуть договор при нарушении сроков строительства более чем на шесть месяцев и обязанность застройщика подключить дом к внешним инженерным сетям на постоянной основе.
Но для того чтобы гарантировать качественное выполнение систем диспетчеризации здания и других инженерных сетей, нужно совершенствовать саму процедуру сдачи домов в эксплуатацию. Потому что на все, что не касается безопасности конструкции здания или пожарной безопасности, государство смотрит «сквозь пальцы». Застройщикам легче договориться о формальном подходе к проверкам, чем качественно выполнять диспетчеризацию инженерных сетей.
Нужно на законодательном уровне закрепить обязанности и гарантии застройщика относительно качественного выполнения инженерных систем здания, которые обеспечивают комфорт жильцов на протяжении всего срока дальнейшей эксплуатации здания.
Даниил Слизинов, СЕО DJIN & GREENHUB
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал zagorodna!
Комментарии