За последний год квартиры подорожали на 25−30%. Жилье в некоторых особенно популярных ЖК взлетело в цене в полтора раза. Дефицит предложения — главная причина, которая позволяет застройщикам разогревать рынок.
Давно такого не было, но сейчас у многих популярных среди покупателей застройщиков можно купить квартиры только на начальных этапах строительства, которое завершится через два-три года. Многие клиенты начинают рассматривать альтернативу — пригород Киева, там дешевле.
Инфляция в целом по стране превысила 10%, что влечет за собой рост цен в различных сегментах украинской экономики. А спрос на новую недвижимость есть, и значительный. Около 78% украинцев отдают предпочтение квартирам в новостройках, с лучшими по сравнению со старым жилым фондом коммуникациями, собственной территорией, охраной и привлекательным внешним видом. Об этом говорят данные Address.ua. Такие квартиры намного популярнее и среди арендаторов.
Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН), говорит, что осенью аренда жилья в домах, введенных в эксплуатацию менее 10 лет назад, подорожала на 10−15%.
Анализ Центра экономической стратегии показывает: в нынешний деловой сезон цена аренды квартиры может набрать дополнительные 0,4% всего за неделю.
Каждый второй покупатель квартир в ЖК — инвестор. Это человек, который покупает квартиры на начальном этапе и продает их перед введением дома в эксплуатацию. Заработать на такой операции можно 30−40% за полтора-два года. Также популярна другая операция — приобретение жилья под ремонт и сдачу в аренду.
Доходность в 15−20% — это значительно лучше, чем 6−7% по годовому банковскому депозиту в гривне, и тем более лучше, чем аналогичные долларовые или евровые инструменты, проценты по которым минимальны.
Галина Мартыненко, PR-менеджер девелоперской компании City One Development, отмечает, что на таком уровне ставок депозиты уже не являются альтернативой инвестициям в жилье.
В середине сентября на рынке недвижимости произошла реформа, которая может повлиять на стоимость жилья. Вместо Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) разрешения на начало строительных работ и ввода жилья в эксплуатацию теперь предоставляет Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ). Новый орган, как надеются в отрасли, будет охотнее согласовывать документы застройщиков, и объем предложения увеличится. Жесткая конкуренция, как известно, заставляет игроков сдерживать цены.
Покупатели выбирают новостройки
В 2021 году рынок недвижимости оживился. О росте количества сделок говорят во всех крупных строительных компаниях, в частности в Киевгорстрое. Первые девять месяцев вселяют в этом смысле оптимизм, признает Игорь Кушнир, президент компании: «Думаю, и год в целом будет иметь плюсовую динамику».
Начало 2020 года было сложным, в апреле и мае продаж не было, вспоминает Рамиль Мехтиев, СЕО девелоперской компании ENSO. Но с августа количество сделок вернулось к обычному уровню, а в конце года даже превысило показатели 2019-го. В этом году первые три квартала оказались намного успешнее. Продажи выросли на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит топ-менеджер ENSO.
Сейчас опасения по поводу карантина менее выражены, люди и бизнесы уже адаптировались и научились приспосабливаться к постоянным изменениям, рассказывает Галина Мартыненко из City One Development. Нацбанк отчитывается: индекс ожиданий деловой активности в августе составил 53,4 пункта, — это самое большое его значение с октября 2019-го.
Продажи квартир за девять месяцев года по сравнению с аналогичным периодом 2020-го в ЖК City One Development — а это Новопечерские Липки, Бульвар фонтанов, Святобор Park Resort — увеличились на 15−40%. «До конца года, если экономическая и политическая ситуация будет стабильной, такая динамика сохранится, — говорит Мартыненко. — Спрос на качественные проекты сохраняется».
Цены не отпугивают
Нынешний рост цен — наиболее стремительное за все то время, которое прошло после Революции достоинства.
Но динамика отличается в зависимости от класса жилья. Заметно дорожают квартиры бизнес-класса на первичном рынке — 22,5% за девять месяцев и 15,8% с начала года. Такие квартиры обычно строят недалеко от центра города, они имеют современный дизайн из импортных материалов и кровлю, которая также эксплуатируется.
Квартиры эконом-класса на первичном рынке за этот же период подорожали на 13,9% (с начала года — на 8,2%), комфорт-класса — на 19,9% (на 18,2%), а элит-класса — на 16,3% (на 9,7%).
Если сравнивать август текущего года с прошлым, то средняя цена квадратного метра в Киеве выросла почти на 6 тыс. грн — с 26,6 тыс. до 32,5 тыс. грн за кв. м, рассказывает Игорь Кушнир. Минимальная цена за этот же период увеличилась с 18,8 тыс. грн до 21,5 тыс. грн за квадрат. «На примере Киевгорстроя могу сказать, что мы за это время поднимали цену несколько раз», — констатирует он.
Больше всего в этом году дорожают квартиры комфорт- и бизнес-класса. Причем предложений в этих сегментах больше, хотя и их недостаточно для полноценного удовлетворения спроса, рассказывает Владимир Даниленко, основатель M4U, специализирующейся на технологиях в недвижимости. «Из-за некорректного функционирования разрешительной системы новые объекты последние два года выводились на рынок крайне редко, — говорит он. — Спрос на недвижимость, в том числе инвестиционный, растет». Наблюдается дисбаланс спроса и предложения — в среднем 60% квартир в строящихся комплексах уже проданы. Высокий спрос, который не компенсируется соответствующим предложением, провоцирует рост цен.
Девелоперы готовы предлагать рынку больше, но они полтора года с проблемами получали разрешения от ГАСИ на начало строительных работ. «Документы можно носить по 10 раз, но их каждый раз возвращали с формальными претензиями, — рассказывает руководитель девелоперской компании, попросивший не называть его имя. — Например, имя и отчество проектанта нужно указывать полностью, а у нас — в сокращенном виде. Очевидно, чиновники просто хотели получить взятку».
В крупных городах, особенно в Киеве, сокращается количество свободных для застройки участков. Даже в левобережной части города иногда строительство новых ЖК происходит на достаточно ограниченной площади. Девелоперы присматриваются к земле в Киевской области, но постоянные пробки на выездах из столицы заставляют покупателей отдавать предпочтение жилью в черте города.
Себестоимость строительных работ и материалов растет — и это тоже приводит к повышению цен на квартиры. Металлопрокат с начала года подорожал на 65%, цены на другие материалы и услуги в отрасли тоже увеличились, хотя и не такими высокими темпами. «Это тревожный звоночек для проектов эконом-класса, где маржа минимальная, а доход застройщики получают с оборота — в таких объектах себестоимость квартир может оказаться выше цены, по которой они были проданы на старте строительства», — рассказывает Даниленко. Эксперт прогнозирует, что по итогам 2021-го цены на квадратные метры вырастут на 28−30%, отразив в том числе эффект удорожания строительных материалов.
Это все влечет за собой рост спроса на кредиты, ведь не все украинцы способны сразу оплатить полную стоимость жилья. Так, по данным Нацбанка, объемы ипотеки в этом году выросли почти на 42% — она стала самым динамичным сектором банковского кредитования. И дальше будет больше: чтобы финансировать государственную программу Ипотека под 7%, Кабмин выпускает облигации на 20 млрд грн, которые станут капиталом Украинской финансовой жилой компании.
Кто контролирует Киев
После потрясений 2014 года рынок первичной недвижимости медленно, но стабильно рос, говорит Рамиль Мехтиев из компании ENSO. Самая показательная ситуация сложилась с жильем бизнес-класса. С февраля 2015 года средняя цена на квартиры в этом сегменте выросла почти на 80% в долларах. «Современный покупатель начал выдвигать повышенные требования к недвижимости, которые старый жилой фонд удовлетворить не может», — говорит топ-менеджер.
Девелоперы подстроились под новые требования. Мартыненко из City One Development вспоминает, как еще шесть лет назад средний размер одной квартиры в Киеве составляла около 100 кв. м, а сейчас — около 60 кв. м. Меньшие квартиры стали более востребованными. «Сейчас в тренде жилье с собственной инфраструктурой и дополнительными возможностями для жителей, — рассказывает она. — Теперь клиент ожидает от покупки не только квартиру, но и решение своих жизненных задач и потребностей, ключевым фактором в которых является экономия времени».
За семь лет рынку жилой недвижимости пришлось пережить несколько громких потрясений, связанных с фиаско компаний Укрбуд и Аркада, в результате чего пострадали около 25 тыс. инвесторов. И если дома первой достраивает Киевгорстрой, то инвесторы Аркады до сих пор не понимают, когда получат ключи от своих квартир.
Эти компании не имели признаков недобросовестности, нормально работали, поэтому никто не ожидал таких событий, говорит Кушнир. На определенное время их падение затормозило рынок: некоторые люди начали опасаться вкладывать в первичку. «Радует, что этот период длился недолго, и те, кто собирался покупать, пришли за своей недвижимостью, — резюмирует топ-менеджер. — К тому же относительно быстрое решение вопроса с достройкой объектов Укрбуда помогло рынку восстановиться в разы быстрее».
Будущее сферы недвижимости находится в руках нового органа — ГИАГ, которая заменила ГАСИ с 15 сентября. Она за две последние недели своей работы выдала рекордное количество разрешений — 431 — на реконструкцию дорог, строительство объектов социальной инфраструктуры и жилых комплексов во всех регионах страны. И поэтому застройщики пока не спешат обращаться за ними в новую службу.
Главной проблемой в работе ГАСИ было ручное управление, отмечает Андрей Ваврыш, владелец и СЕО SAGA Development. «Если в результате реформы будет исключен человеческий фактор и налажена автоматическая выдача разрешительной документации на объекты, которые соответствуют критериям, определенным законом, это будет способствовать стабилизации рынка и уравновешиванию предложения и спроса», — добавляет он. Если же рынок будет насыщен предложением нового жилья, то это замедлит рост цен.
Новые правила ведения строительного бизнеса предусматривают персональную ответственность, подтвержденную электронной подписью как представителя органов контроля, так и всех участников процесса — девелопера, генподрядчика и проектанта, напоминает Кушнир. «Это положительный момент, потому что нет ничего более безответственного, чем коллективная ответственность», — добавляет он.
https://biz.nv.ua
Комментарии