За останній рік квартири подорожчали на 25−30 %. Житло в деяких особливо популярних ЖК злетіло в ціні в півтора раза. Дефіцит пропозиції — головна причина, яка дозволяє забудовникам розігрівати ринок.
Давно такого не було, але нині в багатьох популярних серед покупців забудовників можна купити квартири лише на початкових етапах будівництва, яке завершиться через два-три роки. Багато хто з клієнтів починає розглядати альтернативу — передмістя Києва, бо там дешевше.
Інфляція загалом по країні перевищила 10 %, що тягне за собою зростання цін у різних сегментах української економіки. А попит на нову нерухомість є, і значний. Близько 78 % українців віддають перевагу квартирам у новобудовах, із кращими порівняно зі старим житловим фондом комунікаціями, власною територією, охороною і привабливим зовнішнім виглядом. Про це говорять дані Address.ua. Такі квартири набагато популярніші й серед орендарів.
Анатолій Топал, віцепрезидент Асоціації професійних управителів нерухомістю (АПУН), каже, що восени оренда житла в будинках, які введені в експлуатацію менше як 10 років тому, подорожчала на 10−15 %.
Аналіз Центру економічної стратегії показує: в нинішній діловий сезон ціна оренди квартири може набрати додаткові 0,4 % лише за тиждень.
Кожен другий покупець квартир в ЖК — інвестор. Це людина, яка купує квартири на початковому етапі й продає їх перед введенням будинку в експлуатацію. Заробити на такій операції можна 30−40 % за півтора-два роки. Також популярна інша операція — придбання житла під ремонт і здачу в оренду.
Дохідність у 15−20 % — це значно краще, ніж 6−7 % за річним банківським депозитом у гривні, й тим більше краще, ніж аналогічні доларові чи єврові інструменти, відсотки по яких мінімальні.
Галина Мартиненко, PR-менеджер девелоперської компанії City One Development, зауважує, що на такому рівні ставок депозити вже не є альтернативою інвестиціям у житло.
У середині вересня на ринку нерухомості відбулася реформа, яка може вплинути на вартість житла. Замість Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) дозволи на початок будівельних робіт та введення житла в експлуатацію тепер надає Державна інспекція архітектури і містобудування (ДІАМ). Новий орган, як сподіваються в галузі, буде охочіше погоджувати документи забудовників, і обсяг пропозиції збільшиться. Жорсткіша конкуренція, як відомо, змушує гравців стримувати ціни.
Покупці обирають новобудови
У 2021 році ринок нерухомості пожвавився. Про зростання кількості угод говорять у всіх великих будівельних компаніях, зокрема у Київміськбуді. Перші дев’ять місяців вселяють у цьому сенсі оптимізм, визнає Ігор Кушнір, президент компанії: «Думаю, і рік загалом матиме плюсову динаміку».
Початок 2020 року був складним, у квітні й травні продажів не було, згадує Раміль Мехтієв, СЕО девелоперської компанії ENSO. Але вже з серпня кількість угод повернулася до звичайного рівня, а в кінці року навіть перевищила показники 2019‑го. Цьогоріч перші три квартали виявилися набагато успішнішими. Продажі зросли на третину порівняно з аналогічним періодом минулого року, каже топменеджер ENSO.
Зараз побоювання з приводу карантинних обмежень менш виражені, люди і бізнеси вже адаптувалися й навчилися пристосовуватися до постійних змін, розповідає Галина Мартиненко з City One Development. Нацбанк звітує: індекс очікувань ділової активності в серпні становив 53,4 пункту, — це найбільше його значення з жовтня 2019‑го.
Продаж квартир за дев’ять місяців року порівняно з аналогічним періодом 2020‑го у ЖК City One Development — а це Новопечерські Липки, Бульвар фонтанів, Святобор Park Resort — збільшився на 15−40 %. «До кінця року, якщо економічна і політична ситуація буде стабільною, така динаміка збережеться, — каже Мартиненко. — Попит на якісні проєкти зберігається».
Ціни не відлякують
Нинішнє зростання цін — найстрімкіше за весь той час, що минув після Революції гідності.
Але динаміка відрізняється залежно від класу житла. Найпомітніше дорожчають квартири бізнес-класу на первинному ринку — 22,5 % за дев’ять місяців і 15,8 % від початку року. Такі квартири зазвичай будують неподалік від центру міста, вони мають сучасний дизайн з імпортних матеріалів та покрівлю, що також експлуатується.
Квартири економ-класу на первинному ринку за цей же період подорожчали на 13,9 % (з початку року — на 8,2 %), комфорт-класу — на 19,9 % (на 18,2 %), а еліт-класу — на 16,3 % (на 9,7 %).
Якщо порівнювати серпень поточного року з минулим, то середня ціна квадратного метра в Києві зросла майже на 6 тис. грн — з 26,6 тис. до 32,5 тис. грн за кв. м, розповідає Ігор Кушнір. Мінімальна ціна за цей же період збільшилася з 18,8 тис. грн до 21,5 тис. грн за квадрат. «На прикладі Київміськбуду можу сказати, що ми за цей час піднімали ціну кілька разів», — констатує він.
Найбільше в цьому році дорожчають квартири комфорт- та бізнес-класу. Причому пропозицій у цих сегментах найбільше, хоча і їх замало для повноцінного задоволення попиту, розповідає Володимир Даниленко, засновник M4U, що спеціалізується на технологіях у нерухомості. «Через некоректне функціонування дозвільної системи нові об'єкти останні два роки виводилися на ринок украй рідко, — каже він. — Попит на нерухомість, зокрема інвестиційний, зростає». Спостерігається дисбаланс попиту і пропозиції — в середньому 60 % квартир у комплексах, що будуються, вже продані. Високий попит, який не компенсується відповідною пропозицією, провокує зростання цін.
Девелопери готові пропонувати ринку більше, але вони півтора року із проблемами отримували дозволи від ДАБІ на початок будівельних робіт. «Документи можна носити по 10 разів, але їх кожен раз повертали з формальними претензіями, — розповідає керівник девелоперської компанії, який попросив не називати його ім'я. — Наприклад, ім'я та по батькові проєктанта потрібно вказувати повністю, а в нас — у скороченому вигляді. Очевидно, чиновники просто хотіли отримати хабаря».
У великих містах, особливо в Києві, скорочується кількість вільних для забудови ділянок. Навіть у лівобережній частині міста подекуди будівництво нових ЖК відбувається на достатньо обмеженій площі. Девелопери придивляються до землі в Київській області, але постійні корки на виїздах зі столиці змушують покупців віддавати перевагу житлу в межах міста.
Собівартість будівельних робіт і матеріалів зростає — і це теж призводить до підвищення цін на квартири. Металопрокат від початку року подорожчав на 65 %, ціни на інші матеріали й послуги в галузі теж збільшилися, хоча і не такими високими темпами. «Це тривожний дзвіночок для проєктів економ-класу, де маржа мінімальна, а дохід забудовники отримують з обороту, — в таких об'єктах собівартість квартир може виявитися вищою за ціну, за якою вони були продані на старті будівництва», — розповідає Даниленко. Експерт прогнозує, що за підсумками 2021‑го ціни на квадратні метри зростуть на 28−30 %, відобразивши в тому числі ефект подорожчання будівельних матеріалів.
Це все тягне за собою зростання попиту на кредити, адже не всі українці спроможні одразу сплатити повну вартість житла. Так, за даними Нацбанку, обсяги іпотеки цього року зросли майже на 42 % — вона стала найбільш динамічним сектором банківського кредитування. І далі буде більше: щоб фінансувати державну програму Іпотека під 7 %, Кабмін випускає облігації на 20 млрд грн, які стануть капіталом Української фінансової житлової компанії.
Хто контролює Київ
Після потрясінь 2014 року ринок первинної нерухомості повільно, але стабільно зростав, каже Раміль Мехтієв із компанії ENSO. Найпоказовіша ситуація склалася з житлом бізнес-класу. З лютого 2015‑го середня ціна на квартири в цьому сегменті зросла майже на 80 % у доларах. «Сучасний покупець почав висувати підвищені вимоги до нерухомості, які старий житловий фонд задовольнити не може», — каже топменеджер.
Девелопери підлаштувалися під нові вимоги. Мартиненко з City One Development згадує, як ще шість років тому середня площа однієї квартири в Києві становила близько 100 кв. м, а зараз — близько 60 кв. м. Менші квартири стали більш затребуваними. «Зараз у тренді житло з власною інфраструктурою і додатковими можливостями для мешканців, — розповідає вона. — Тепер клієнт очікує від покупки не тільки квартиру, а й вирішення своїх життєвих завдань і потреб, ключовим фактором в яких є економія часу».
За сім років ринку житлової нерухомості довелося пережити кілька гучних потрясінь, пов’язаних із фіаско компаній Укрбуд і Аркада, внаслідок чого постраждало близько 25 тис. інвесторів. І якщо будинки першої добудовує Київміськбуд, то інвестори Аркади досі не розуміють, коли отримають ключі від своїх квартир.
Ці компанії не мали ознак несумлінності, нормально працювали, тому ніхто не очікував таких подій, каже Кушнір. На певний час їх падіння загальмувало ринок: деякі люди почали побоюватися вкладати в первинку. «Тішить те, що цей період тривав недовго, і ті, хто збирався купувати, прийшли за своєю нерухомістю, — резюмує топменеджер. — До того ж відносно швидке вирішення питання з добудовою об'єктів Укрбуду допомогло ринку відновитися в рази швидше».
Майбутнє сфери нерухомості перебуває в руках нового органу — ДІАМ, яка замінила ДАБІ з 15 вересня. Вона за два останні тижні своєї роботи видала рекордну кількість дозволів — 431 — на реконструкцію доріг, будівництво об'єктів соціальної інфраструктури та житлових комплексів у всіх регіонах країни. І тому забудовники поки що не поспішають звертатися за ними в нову службу.
Головною проблемою в роботі ДАБІ було ручне управління, зазначає Андрій Вавриш, власник і СЕО SAGA Development. «Якщо внаслідок реформи буде виключено людський фактор і налагоджено автоматичну видачу дозвільної документації на об'єкти, які відповідають критеріям, визначеним законом, це сприятиме стабілізації ринку та врівноваженню пропозиції та попиту», — додає він. Якщо ж ринок буде насичений пропозицією нового житла, то це уповільнить зростання цін.
Нові правила ведення будівельного бізнесу передбачають персональну відповідальність, підтверджену електронним підписом як представника органів контролю, так і всіх учасників процесу — девелопера, генпідрядника і проєктанта, нагадує Кушнір. «Це позитивний момент, тому що немає нічого більш безвідповідального, ніж колективна відповідальність», — додає він.
https://biz.nv.ua
Коментарі