• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список уведомлений пуст

Почему хотят отменить институты совместного инвестирования

Читати статтю українською

Законодательство о недвижимости

Украина

23.11.2020

Почему хотят отменить институты совместного инвестирования фото
За рынок недвижимости взялись серьезно. Совсем недавно в Верховной Раде был зарегистрирован законопроект, которым предлагается создать эскроу-счета и ввести страхование.
Читайте также: Что сделала власть для рынка недвижимости в 2020-м
Почему хотят отменить институты совместного инвестирования картинкаА на днях, во время встречи с застройщиками, глава комитета ВР по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев вынес на обсуждение идею об изменении условий налогообложения институтов совместного инвестирования (ИСИ). Последние являются одним из инструментов для защиты прав инвесторов и обеспечения бесперебойного финансирования возведения жилых домов.

Что предлагает законодатель и как эти нововведения могут повлиять на рынок недвижимости, рассказал Mind адвокат АО Credence Сергей Бурлаков.

Принятие проекта государственного бюджета на 2021 год вызвало немало дискуссий о размере дефицита и о том, как его планируют покрывать. Рост расходов нужно обеспечить увеличением доходной части, и работа в этом направлении уже идет: увеличение базы налогообложения, фискализация (скандальная история с кассовыми аппаратами для ФЛП), рост сборов НДС с импортных товаров (это самый большой источник налоговых поступлений в бюджет).

Но, пока кадровая чехарда на таможне не дает эффективно бороться с контрабандой и выровнять показатели, еще одним источником возможных доходов для бюджета, по мнению законодателей, может стать изменение работы институтов совместного инвестирования.

Этот механизм используют для венчурных инвестиций. Его же освоили и застройщики. После кризиса 2008 года, обвала спроса, снижения маржи и поисков путей выживания фонды ИСИ стали для них удобным инструментом минимизации налоговой нагрузки.

Что такое ИСИ?


Институты совместного инвестирования бывают двух видов: паевые инвестиционные фонды (ПИФ) и корпоративные инвестиционные фонды (КИФ). Их деятельность регулирует Закон Украины «Об институтах совместного инвестирования».

Задача таких фондов – аккумулировать средства инвесторов для получения прибыли через выгодные вложения. Такие как ценные бумаги, корпоративные права, недвижимость и прочие активы.

В такие фонды вкладываются те, кто хочет быстро заработать, и те, кто хочет сэкономить на налогах, если их вид деятельности предусматривает постоянное реинвестирование. К последним относятся и застройщики, которые все время направляют прибыль в новые проекты.

Согласно закону, прибыль в ИСИ не облагается налогом, пока она не распределяется в виде дивидендов. Фактически работает тот самый налог на выведенный капитал, о прогрессивности которого так много говорят политики, особенно во время выборов.

Почему застройщики против?


По подсчетам ГФС объем денег, которые льготно проходят через ИСИ, увеличивается год от года и в 2019 составил 5,1 млрд грн. Эти деньги народные избранники почему-то расценивают как недополученный доход бюджета, а глава комитета Верховной Рады по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев предлагает вернуть тех же застройщиков в общую систему налогообложения.

Такая инициатива вызвала резкую критику девелоперов, которые заявили, что депутаты уничтожают строительный бизнес и лишают людей возможности покупать квартиры по относительно приемлемой цене.

Ведь облагать налогом на прибыль предлагается инвестиции, которые поступают в ИСИ. В то время как сегодня налогом облагаются не сами инвестиции, а только прибыль компаний по управлению активами в том случае, если она выплачивается в виде дивидендов.

Именно подобная финансовая модель, по утверждениям участников рынка, помогла им пережить на рынке недвижимости кризисы 2008 и 2014 годов и привлечь в отрасль деньги инвесторов.

Вырастут ли цены на квартиры?


Любые дополнительные расходы бизнеса всегда перекладываются на плечи потребителя. Так работает капитализм. Рассчитывать на чудо не приходится и в этот раз: если девелоперы начнут нести дополнительную фискальную нагрузку, цены на квартиры поползут вверх.

Сами застройщики заявляют о росте минимум в полтора раза. Соответственно можно ожидать снижения продаж, а за ним и замедления темпов строительства. Потом – уход с рынка компаний с более слабой финансовой моделью и, как следствие, появление все новых недостроев, которых в последнее время и так немало. В итоге бюджет вряд ли выиграет.

В то время как многие отрасли бизнеса, которые в период жесткого карантина сильно просели, размер налоговых отчислений строительной сферы почти не упал. Девелоперы продолжали исправно платить налоги, и худо-бедно строить, хотя объемы продаж сократились как минимум вдвое. Такая, пусть краткосрочная, но стабильность у них есть в том числе благодаря ИСИ.

Каковы альтернативы?


Критикуя, предлагай – это золотое правило никто не отменял. Бизнес не против изменений как таковых, но тогда они должны быть комплексными: и обеспечить поступления в бюджет, и не уничтожить застройщиков, которые кормят еще с десяток смежных профессий, и защитить инвесторов-покупателей жилья, которым пока, увы, приходится жить по принципу «спасение утопающих – дело рук самих утопающих».

Девелоперы готовы к отмене льготного режима ИСИ, если власти тоже пойдут на встречу и уберут вызывающий критику «НДС при первой поставке». По мнению налоговых органов, он возникает сразу – когда застройщик получает деньги от инвестора за приобретенную квартиру. Но объект при продаже чаще всего еще не построен и налогом фактически облагается то, чего еще не существует. Это снижает темпы строительства, ведь денег на стройматериалы и работы у девелопера в итоге остается меньше.

Кроме того, фактически отсутствует ответственность за судьбу проекта у заказчиков строительства, которыми по закону являются землепользователи (владельцы или арендаторы), их роль в девелоперском проекте формальна. В итоге получаем множество недостроев, в то время как реальное наказание могло бы удержать их от необдуманных действий.

Также стройкомпании совсем не против обязательного страхования объектов или гарантийного вклада в банке, чтобы, если застройщик не справится, у его правопреемников была хотя бы часть финансирования на завершение строительства.

Рассматривается и запрет на продажу части квартир до ввода дома в эксплуатацию – тоже некий защитный механизм на случай банкротства застройщика. В качестве приемлемых для себя девелоперы называют разные цифры – от 10 до 30% жилых площадей.

Инициативы о страховании и создании гарантийной части недвижимости уже есть в законопроекте «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о защите прав кредиторов объектов строительства», который обнародован для обсуждения.

Его декларируемая цель – защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков. И, хотя очевидно, что этот документ ждет еще немало доработок, он по крайней мере возник как продукт диалога власти и бизнеса, а не попытка в очередной раз его «нагнуть».

СЕРГЕЙ БУРЛАКОВ, адвокат АО Credence

mind.ua/

Теги:

недвижимость , законодательство

Комментарии

К этой новости нет комментариев

Читайте также

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.

bigmir)net TOP 100 bigmir)net TOP 100