Почем «размороженное» жилье?

С восстановлением покупательской активности девелоперы постепенно размораживают недостроенные объекты. Новостройки экономкласса растут в Москве и Подмосковье как грибы после дождя. Жилье такого формата действительно востребовано среди покупателей. Но поскольку земля в столице очень дорогая, на рынке наблюдается вытеснение эконом-жилья за пределы МКАД, где стоимость квартиры намного дешевле, чем в черте города.

Лед тронулся

С начала 2010 года рынок новостроек экономкласса стал постепенно оживать: доверие клиентов к этому сегменту начало восстанавливаться, вернулся платежеспособный спрос на квартиры, на рынок стали выходить новые проекты, активизировалось строительство на объектах, реализация которых в кризис была приостановлена. «Наиболее явно эти тенденции просматриваются в ближнем Подмосковье, где в последнее время реализуется спрос на недорогое жилье за счет новостроек, активно строящихся в радиусе 15 км от МКАД. Строительство качественного жилья, территориальная близость к Москве и привлекательная стоимость квадратного метра являются сегодня основными факторами высокого спроса на новостройки ближайшего Подмосковья», – делится опытом Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвест». Эксперт отмечает, что объемы строительства жилья в 2010-м высокими темпами и к началу 2011 года это привело к значительным изменениям в структуре предложения по степени готовности проектов.

К концу прошлого года доля готового, построенного жилья в общей структуре предложения экономкласса в ближайшем Подмосковье составила 50% – это проекты, которые либо сданы, либо находятся на завершающем этапе строительства (19% и 31% соответственно). На долю проектов на начальном этапе строительства приходится 44%. Объекты, демонстрирующие вялотекущие темпы реализации или замороженные, составляют 6% от общего объема предложения. На конец 2009 года пропорция готового и строящегося жилья составляла 75% и 25% – в первый год после кризиса застройщики основные усилия направили на завершение строительства уже начатых корпусов, опасаясь одновременно выводить следующие очереди.

«Сейчас практически все замороженные в 2008-2009 годах новостройки продолжают достраиваться, не возобновилось строительство лишь на 5% из всех строительных площадок. Многие жилые комплексы, реализация которых в кризис была приостановлена, уже благополучно достроены и сданы приемочной комиссии, – говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж компании Penny Lane Realty. – В последнее время сдвинулась с мертвой точки реализация самых длительных долгостроев, где строительство остановилось задолго до наступления кризиса».

Например, проект реконструкции 11 микрорайона в Южном Тушино, в рамках которого предполагалось снести старую застройку и возвести 9 высотных жилых домов. При этом сегодня столичные власти идут навстречу застройщикам и стараются не создавать им дополнительных трудностей. Недавно Мосгосстройнадзор продлил на три месяца разрешение на строительство 114 застройщикам из 150, у которых эти сроки заканчивались с 1 декабря 2010 года по 1 февраля 2011 года.

Не лишним будет упомянуть, что из-за «финансовой чумы» многие девелоперы убавили свои аппетиты. «Переориентация застройщиков на жилье экономкласса – это ключевая тенденция 2010 года, которая сохраняется и в 2011-м. В ближайшее время ожидается выход на реализацию ряда проектов, их анализ показывает, что застройщики сосредоточились на строительстве жилья экономкласса как наиболее востребованного в Москве в посткризисный период. Общий объем вводимого в рамках анонсированных проектов жилья составит порядка 2,2 млн кв. м», – поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Проще говоря, цены на недвижимость, особенно в столице, были и остаются довольно высокими. Поэтому для покупателя ключевым фактором становится оптимальное соотношение «цена – качество». «Именно такими характеристиками обладают новостройки экономкласса. Кроме того, совершенно не соответствует действительности мнение, что дома экономкласса – это некачественные постройки, промерзающие зимой и душные летом. Доступная по цене квартира в панельном доме – не значит плохая. Сочетание недорогих, но качественных материалов и последних разработок в строительной отрасли позволяет строить надежные и доступные по цене дома», – добавляет Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость».

Место на карте
Следует отметить, что тенденция вытеснения экономкласса за пределы МКАД наметилась уже довольно давно. «Дело в том, что Москва давно испытывает дефицит площадок под застройку, а те, что имеются в наличии, стоят очень дорого, что, безусловно, сказывается на стоимости квадратного метра. Таким образом, в столице строить панельные дома просто-напросто невыгодно», – разводит руками Юлиан Гутман.

«В настоящее время много новостроек построено и строится в московских районах за пределами МКАД – это районы Солнцево, Переделкино. Кожухово. Планируется застройка Люберецких полей аэрации, которые также войдут в состав ВАО Москвы. Наша компания заканчивает строительство большого комплекса в Южном Бутово (ЮЗАО), а в 3 квартале 2011 года начинаем строительство нового ЖК в районе Митино (СЗАО)», – комментирует Ирина Романова, руководитель отдела маркетинга и PR ГК «Пионер-Москва». Она отмечает, что внутри МКАД значительные объемы построенного в последние 2 года жилья находятся в районах Марфино, Очаково, Свиблово, Отрадное, Чертаново, Зюзино.

В целом, в Москве активно строится и продается около 40 объектов, которые можно отнести к эконом- и комфорт-классу. Лидером по объему предложения является Южный административный округ: здесь сосредоточилось 83% от общего объема предложения квартир в новостройках экономкласса. В ЮЗАО реализуется 7% от общего объема квартир экономкласса, в ЗАО – 6%. Наименьший объем предложения представлен в СВАО и ЮВАО – по 2%. В ЦАО, САО, ВАО и СЗАО новостроек экономкласса в реализации нет.

Кстати, около 80% новостроек реализуется по различным ипотечным программам. Например, в январе стартовали ипотечные программы на покупку квартир в жилых комплексах «Лазаревское», «Аэробус» и «Триколор». «Во многих строящихся сегодня объектах возможно ипотечное кредитование под покупаемую новостройку. В настоящее время такие кредиты дают Сбербанк России, ВТБ24, Газпромбанк и целый ряд других коммерческих банков. Условия разные, но в целом уже можно говорить о возможности выбора для покупателя», – дополняет Ирина Романова.

«Как правило, приобретение квартиры по ипотеке в каждом доме обеспечивается ограниченным количеством банков-партнеров. Но несмотря на то, что в разных проектах эти банки разные, программы, предлагаемые для заемщиков, везде примерно одинаковые. Стандартными условиями можно назвать ипотечный кредит на 20 лет под 13-15%», – знает Андрей Глебов, директор департамента продаж «Домус финанс».

Цена вопроса

В настоящее время средняя стоимость квадратного метра в панельных домах составляет 110-130 тыс. руб. в Москве и 43-45 тыс. руб. в Подмосковье. «Средневзвешенная стоимость кв. м в новостройках экономкласса по Москве составляет порядка 95 тыс. руб. Максимальная средневзвешенная стоимость кв. м в этом сегменте была зафиксирована в ЮЗАО – 135,9 тыс. руб., минимальная – в ЮАО (91,7 тыс. руб. за кв. м)», – уточняет Мария Литинецкая.

«В каждом сегменте разброс цен зависит от репутации застройщика, расположения объекта, стадии реализации и темпов строительства. Также имеют значение индивидуальные характеристики жилого комплекса: в сегменте экономкласса это серия жилого дома, в сегменте бизнес-класса и элитном – архитектура проекта, инженерная и внутридомовая инфраструктура, разнообразие площадей и планировок квартир», – поясняет Александр Зиминский.

Традиционно наиболее востребованными в Москве являются 1 и 2-комнатные квартиры площадью 55-60 кв. м. На их долю приходится около 75% запросов покупателей. Наибольшая доля покупателей (порядка 60%), независимо от того, приобретают ли они квартиру в Москве или в Московской области, ориентируются на стоимость квартиры в пределах 3-5 млн руб.; 15% клиентов планируют уложиться в 5-8 млн руб., 16% готовы потратить менее 3 млн руб., 9% – более 8 млн руб. «С появлением доступных и адекватных предложений по ипотеке в новостройках увеличивается доля продаж больших квартир: 3-4-комнатных. Так, в ЖК «Лазаревское» около 70% квартир, покупаемых с использованием ипотечного кредита, составляют 3-4-комнатные площадью 70-90 кв. м», – резюмирует Ирина Романова. По ее словам, предпочтений по этажам как таковых не существует: кому-то больше по душе верхние, кому-то, наоборот, нижние. Но вот средние этажи востребованы всегда.

Поскольку конкуренция между девелоперами в последнее время только увеличивается, большое внимание со стороны застройщиков уделяется отделке помещений общего пользования. Например, современный жилой комплекс «Заречье», расположенный в Звенигороде, оборудован помещениями для хранения детских колясок и велосипедов. Еще одной немаловажной тенденцией является активное развитие инфраструктуры прилегающей территории: разрабатываются детские площадки, зоны отдыха, паркинги. Такие предложения есть в ЖК «Молодежный», в городе Солнечногорск. То есть количество предложений экономкласса постепенно перерастает в качество предлагаемого продукта.

http://sob.ru/issue4945.html