Почім «розморожене» житло?

З відновленням купівельної активності девелопери поступово розморожують недобудовані об'єкти. Новобудови економ ростуть у Москві і Підмосков'ї як гриби після дощу. Житло такого формату дійсно затребуване серед покупців. Але оскільки земля в столиці дуже дорога, на ринку спостерігається витіснення економ-житла за межі МКАД, де вартість квартири набагато дешевше, ніж у межах міста.

Крига скресла

З початку 2010 року ринок новобудов економ став поступово оживати: довіра клієнтів до цього сегменту почало відновлюватися, повернувся платоспроможний попит на квартири, на ринок стали виходити нові проекти, активізувалося будівництво на об'єктах, реалізація яких у кризу була припинена. «Найбільш явно ці тенденції проглядаються в ближньому Підмосков'ї, де останнім часом реалізується попит на недороге житло за рахунок новобудов, активно будуються в радіусі 15 км від МКАД. Будівництво якісного житла, територіальна близькість до Москви і приваблива вартість квадратного метра є сьогодні основними факторами високого попиту на новобудови найближчого Підмосков'я », - ділиться досвідом Антон Скорик, генеральний директор« Мортон-Інвест ». Експерт відзначає, що обсяги будівництва житла в 2010-му високими темпами і на початок 2011 року це призвело до значних змін в структурі пропозиції щодо ступеня готовності проектів.

До кінця минулого року частка готового, побудованого житла в загальній структурі пропозиції економ-класу в найближчому Підмосков'ї склала 50% - це проекти, які або здані, або знаходяться на завершальному етапі будівництва (19% і 31% відповідно). На частку проектів на початковому етапі будівництва припадає 44%. Об'єкти, що демонструють уповільнені темпи реалізації або заморожені, складають 6% від загального обсягу пропозиції. На кінець 2009 року пропорція готового і споруджуваного житла становила 75% і 25% - у перший рік після кризи забудовники основні зусилля спрямували на завершення будівництва вже початих корпусів, побоюючись одночасно виводити наступні черги.

«Зараз практично всі заморожені в 2008-2009 роках новобудови продовжують розбудовуватися, не поновилося будівництво лише на 5% з усіх будівельних майданчиків. Багато житлові комплекси, реалізація яких у кризу була припинена, вже благополучно добудовані і здані приймальної комісії, - говорить Олександр Зиминский, директор департаменту продажів компанії Penny Lane Realty. - Останнім часом зрушилася з мертвої точки реалізація найтриваліших довгобудів, де будівництво зупинилося задовго до настання кризи ».

Наприклад, проект реконструкції 11 мікрорайону в Південному Тушино, в рамках якого передбачалося знести стару забудову та звести 9 висотних житлових будинків. При цьому сьогодні столична влада йдуть назустріч забудовникам і намагаються не створювати їм додаткових труднощів. Нещодавно Мосгосстройнадзор продовжив на три місяці дозвіл на будівництво 114 забудовникам з 150, у яких ці строки закінчувалися з 1 грудня 2010 року по 1 лютого 2011 року.

Не зайвим буде згадати, що через «фінансової чуми» багато девелопери зменшили свої апетити. «Переорієнтація забудовників на житло економкласу - це ключова тенденція 2010 року, яка зберігається і в 2011-му. Найближчим часом очікується вихід на реалізацію ряду проектів, їх аналіз показує, що забудовники зосередилися на будівництві житла економ як найбільш затребуваного в Москві в посткризовий період. Загальний об'єм що вводиться в рамках анонсованих проектів житла складе близько 2,2 млн кв. м », - пояснює Марія Литинецкая, генеральний директор компанії« Міель-новобудови.

Простіше кажучи, ціни на нерухомість, особливо в столиці, були і залишаються досить високими. Тому для покупця ключовим фактором стає оптимальне співвідношення «ціна - якість». «Саме такими характеристиками мають новобудови економ-класу. Крім того, абсолютно не відповідає дійсності думка, що вдома економкласу - це неякісні споруди, промерзаючі взимку і задушливі влітку. Доступна за ціною квартира в панельному будинку - не означає погана. Поєднання недорогих, але якісних матеріалів і останніх розробок у будівельній галузі дозволяє будувати надійні і доступні за ціною дому », - додає Юліан Гутман, директор департаменту новобудов компанії« Інком-Нерухомість ».

Місце на карті
Слід зазначити, що тенденція витіснення економкласу за межі МКАД намітилася вже досить давно. «Справа в тому, що Москва давно відчуває дефіцит майданчиків під забудову, а ті, що є в наявності, коштують дуже дорого, що, безумовно, позначається на вартості квадратного метра. Таким чином, у столиці будувати панельні будинки просто-напросто невигідно », - розводить руками Юліан Гутман.

«В даний час багато новобудов побудовано і будується в московських районах за межами МКАД - це райони Солнцево, Передєлкіно. Кожухово. Планується забудова Люберецких полів аерації, які також увійдуть до складу ВАО Москви. Наша компанія закінчує будівництво великого комплексу в Південному Бутово (ЮЗАО), а в 3 кварталі 2011 року починаємо будівництво нового ЖК в районі Митино (СЗАО) », - коментує Ірина Романова, керівник відділу маркетингу і PR ГК« Піонер-Москва ». Вона відзначає, що всередині МКАД значні обсяги збудованого в останні 2 роки житла перебувають в районах Марфіно, Очаківське, Свіблово, Відрадне, Чертаново, Зюзіна.

У цілому, в Москві активно будується і продається близько 40 об'єктів, які можна віднести до економ-і комфорт-класу. Лідером за обсягом пропозиції є Південний адміністративний округ: тут зосередилося 83% від загального об'єму пропозиції квартир в новобудовах економ-класу. У ЮЗАО реалізується 7% від загального обсягу квартир економ-класу, в ЗАТ - 6%. Найменший обсяг пропозиції представлений в СВАО і ЮВАО - по 2%. У ЦАО, САВ, ВАО і СЗАО новобудов економ-класу в реалізації немає.

До речі, близько 80% новобудов реалізується за різними іпотечними програмами. Наприклад, у січні стартували іпотечні програми на покупку квартир в житлових комплексах «Лазаревське», «Аеробус» і «Триколор». «У багатьох споруджуваних сьогодні об'єктах можливо іпотечне кредитування під куповану новобудову. В даний час такі кредити дають Сбербанк Росії, ВТБ24, Газпромбанк і цілий ряд інших комерційних банків. Умови різні, але в цілому вже можна говорити про можливість вибору для покупця », - доповнює Ірина Романова.

«Як правило, придбання квартири по іпотеці в кожному будинку забезпечується обмеженою кількістю банків-партнерів. Але незважаючи на те, що в різних проектах ці банки різні, програми, пропоновані для позичальників, скрізь приблизно однакові. Стандартними умовами можна назвати іпотечний кредит на 20 років під 13-15% », - знає Андрій Глєбов, директор департаменту продажів« Домус фінанс ».

Ціна питання

В даний час середня вартість квадратного метра в панельних будинках складає 110-130 тис. руб. в Москві і 43-45 тис. крб. в Підмосков'ї. «Середньозважена вартість кв. м в новобудовах економ по Москві становить порядку 95 тис. руб. Максимальна середньозважена вартість кв. м у цьому сегменті була зафіксована в ЮЗАО - 135,9 тис. руб., мінімальна - в ЮАО (91,7 тис. руб. за кв. м) », - уточнює Марія Литинецкая.

«У кожному сегменті розкид цін залежить від репутації забудовника, розташування об'єкта, стадії реалізації і темпів будівництва. Також мають значення індивідуальні характеристики житлового комплексу: в сегменті економ-це серія житлового будинку, у сегменті бізнес-класу та елітному - архітектура проекту, інженерна та для будинків інфраструктура, різноманітність площ і планувань квартир », - пояснює Олександр Зиминский.

Традиційно найбільш затребуваними в Москві є 1 і 2-кімнатні квартири площею 55-60 кв. м. На їх частку доводиться близько 75% запитів покупців. Найбільша частка покупців (близько 60%), незалежно від того, чи набувають вони квартиру в Москві або в Московській області, орієнтуються на вартість квартири в межах 3-5 млн руб.; 15% клієнтів планують укластися в 5-8 млн руб., 16% готові витратити менше 3 млн руб., 9% - більше 8 млн руб. «З появою доступних і адекватних пропозицій по іпотеці в новобудовах збільшується частка продажів великих квартир: 3-4-кімнатних. Так, у ЖК «Лазаревське» близько 70% квартир, що купуються з використанням іпотечного кредиту, становлять 3-4-кімнатні площею 70-90 кв. м », - резюмує Ірина Романова. За її словами, переваг по поверхах як таких не існує: комусь більше до душі верхні, комусь, навпаки, нижні. Але ось середні поверхи затребувані завжди.

Оскільки конкуренція між девелоперами останнім часом тільки збільшується, велика увага з боку забудовників приділяється обробці приміщень загального користування. Наприклад, сучасний житловий комплекс «Заріччя», розташований у Звенигороді, обладнаний приміщеннями для зберігання дитячих колясок і велосипедів. Ще однією важливою тенденцією є активний розвиток інфраструктури прилеглої території: розробляються дитячі майданчики, зони відпочинку, паркінги. Такі пропозиції є в ЖК «Молодіжний», в місті Солнєчногорськ. Тобто кількість пропозицій економ поступово переростає в якість пропонованого продукту.

http://sob.ru/issue4945.html