Откуда девелоперы берут финансирование на проекты?

О финансировании проектов.

В основном, рассчитывают на собственный капитал, и каким-то невероятным образом удается получить банковское финансирование. Но речь идет об очень прозрачных проектах. И если взять все проекты, которые сегодня на стадии стройки, то хорошие шансы получить заемное финансирование только есть у тех проектов, которые воспринимаются как гарантированно успешные. Что такое гарантированный успех? Это проект должен быть явно в Киеве, в очень хорошем месте, с очень понятным девелопером, с понятной концепцией, сопровождением консультанта. И кроме этого у девелопера должен быть достаточный собственный капитал. Для строительства большого объекта (70 тыс. кв. м , значит 150 тыс.кв.м общестроительной площади) необходимо 150 млн. грн.

О привлечении партнеров. Привлечение партнеров для финансирования – дело тонкое. Когда ты привлекаешь партнеров, сразу возникает вопрос: а какую долю ты хочешь? Если 50 на 50, то это ситуация когда ни у кого нет контроля, и если возникнет какая-нибудь конфликтная ситуация, можно бодаться до посинения. А заходить меньше, чем на 50% в нашей стране рисковано, потому что кроме операционного контроля ты потеряешь вообще контроль, здесь должны быть доверительные отношения. Если кто-то входит 50+1, то автоматически изначальный владелец земельного участка тоже не контролирует ситуацию. Более реальная ситуация – это когда у собственника земельного участка нет никакого финансрования и собственных средств. Тогда могут посчитать, землю оценить примерно в 20%, а обязательства привлечь финансирование, в том числе и заемное, лежит полностью на новом партнере. Но эти партнерства тем более на менее цивилизованных рынках, как наш, спорная штука. Так что банк остается пусть и сложным, но единственным путем изыскать средства. Но даже банк будет требовать собственный капитал, и значительный. Причем доля своего капитала должна быть как минимум 50.

О проблемности гривненых кредитов. В России доля своего и заемного капитала 30 на 70. Но в России доступны строительные кредиты. Сбербанк очень активно кредитует, самый активный игрок на этом рынке. И сегодня общая ставка 10-11% годовых в долларах считается хорошей. Да, можно взять кредит в долларах, для этого необходимо показать экспортно-импортную деятельность, В гривнах брать кредит не имеет смысла. Любой девелоперский проект убивается кредитом в гривне. Ну как можно развивать бизнес, если в гривне 15-18% годовых? Как можно банку отдать 18% и еще потом что-то заработать? Чем должен торговать этот комплекс? Наркотиками? Или что-то гениальное придумать, но явно не недвижимость.


Александр Носаченко Управляющий директор Colliers International в Украине и Директор департамента инвестиционных услуг,
Colliers International (Украина)

Building.ua