Звідки девелопери беруть фінансування на проекти?

Про фінансування проектів. В основному, розраховують на власний капітал, і якимось неймовірним чином вдається отримати банківське фінансування. Але мова йде про дуже прозорі проекти. І якщо взяти всі проекти, які сьогодні на стадії будівництва, то хороші шанси отримати кредитне фінансування тільки є у тих проектів, які сприймаються як гарантовано успішні. Що таке гарантований успіх? Це проект повинен бути явно в Києві, в дуже хорошому місці, з дуже зрозумілим девелопером, зі зрозумілою концепцією, супроводом консультанта. І крім цього у девелопера повинен бути достатній власний капітал. Для будівництва великого об'єкту (70 тис. кв. , значить 150 тис.кв.м загальної площі) необхідно 150 млн. грн.

Про залучення партнерів. Залучення партнерів для фінансування - справа тонка. Коли ти привертаєш партнерів, відразу виникає питання: а яку частку ти хочеш? Якщо 50 на 50, то це ситуація коли ні в кого немає контролю, і якщо виникне якась конфліктна ситуація, можна будувати до посиніння. А заходити менше, ніж на 50% в нашій країні ризиковано, тому що крім операційного контролю ти втратиш взагалі контроль, тут повинні бути довірчі відносини. Якщо хтось входить 50 +1, то автоматично початковий власник земельної ділянки теж не контролює ситуацію. Більш реальна ситуація - це коли у власника земельної ділянки немає ніякого фінансування і власних коштів. Тоді можна порахувати, землю оцінити приблизно в 20%, а зобов'язання залучити фінансування, в тому числі і позикове, яке лежить повністю на новому партнерові. Але ці партнерства, тим більше на менш цивілізованих ринках, як наш, спірна штука. Так що банк залишається нехай і складним, але єдиним шляхом знайти кошти. Але навіть банк вимагатиме власний капітал, і значний. Причому частка свого капіталу повинна бути як мінімум 50.

Про проблемності гривнених кредитів. У Росії частка свого і позикового капіталу 30 на 70. Але в Росії доступні будівельні кредити. Ощадбанк дуже активно кредитує, найактивніших гравців на цьому ринку. І сьогодні загальна ставка 10-11% річних в доларах вважається хорошою. Так, можна взяти кредит в доларах, для цього необхідно показати експортно-імпортну діяльність, В гривнях брати кредит не має сенсу. Ну як можна розвивати бізнес, якщо у гривні 15-18% річних? Як можна банку віддати 18% і ще потім щось заробити? Чим повинен торгувати цей комплекс? Наркотиками? Або щось геніальне придумати, але явно не нерухомість.

Олександр Носаченко Керуючий директор Colliers International в Україну та Директор департаменту інвестиційних послуг,
Colliers International (Україна)

Building.ua