Отдельные нюансы аренды земельных участков

Согласно ст. 126 Земельного кодекса Украины право аренды земельного участка (далее – ЗУ) удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным в соответствии с законом. Такой договор должен содержать существенные условия, определенные в статье 15 Закона Украины «Об аренде земли» (далее – Закон).

Существенные условия

Отсутствие в договоре аренды одного из существенных условий, а также нарушение требований Закона в части субъектов договора, компетенции арендодателя, порядка передачи ЗУ в аренду, сроки и условия передачи ЗУ, акт приема-передачи, предельные сроки аренды, учет требований севооборота является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным. На практике те же последствия возникают и при отсутствии неотъемлемых приложений к договору аренды ЗУ (также определены в статье 15 Закона).

При этом возникает коллизия с общими нормами гражданского права (статьях 203, 638 Гражданского кодекса Украины), согласно которым не достижение согласия в надлежащей форме по существенным условиям договора или отсутствие одного из существенных условий влечет признание такого договора незаключенным (не порождающим правовых последствий). Данная позиция представляется более обоснованной.

Регистрация

Согласно статье 125 ЗКУ право аренды ЗУ возникает с момента государственной регистрации этих прав. А по ст. 18, 20 Закона Договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации.

До 01.01.2013 государственная регистрация проводится территориальными органами Госземагентства (фактически регистрируется не право, а договор аренды).

С 01.01.2013 формирование новых ЗУ будет осуществляться путем их регистрации в Государственном земельном кадастре (ГЗК) и последующей регистрации ЗУ как объектов права в Госреестре прав на недвижимое имущество. Ранее зарегистрированные ЗУ будут внесены в Госреестр автоматически.

В Киеве подавляющее большинство договоров (в силу исторических причин) зарегистрировано в Главном управлении земельных ресурсов КГГА (Киевзем), что не соответствует закону. Чтобы избежать массового обжалования действительности договоров, переходными положениями Закона о ГЗК предусмотрено, что ведение ГЗК в Киеве с 01.01.2013 и до 01.01.2020 будет осуществлять Киевзем.

Пока что факт регистрации договоров аренды Киевземом, а не Госземагенством может стать основанием для признания их недействительными (попытки и судебные решения уже были).

Типовая форма

Типовая форма договора аренды земли утверждена ПКМУ N220 от 03.03.2004 (действует в редакции от 03.09.2008). Как результат, отсутствуют некоторые существенные условия (кадастровый номер, условия передачи в залог и УК). Типовая форма не является обязательной, но на практике широко распространена и может быть использована (при условии включения всех существенных условий).

Возобновление договоров аренды с 12.03.2011

По окончании срока аренды добросовестный арендатор может реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды ЗУ на новый срок (возобновление договор аренды) предварительно уведомив арендодателя в срок определенный договором (но не позднее, чем за месяц до его окончания) и приложив проект допсоглашения к договору аренды. Условия договора могут изменяться сторонами, а в случае несогласования платы и других существенных условий преимущественное право прекращается.

Арендодатель в течение месяца рассматривает допсоглашение, согласовывает с арендатором существенные условия и, при отсутствии возражений, принимает решение о возобновлении (земли государственной и коммунальной собственности) и заключает с арендатором договор аренды. При наличии возражений арендодателя против возобновления договора аренды арендатору направляется письмо-уведомление о принятом решении.

Пользование по окончании срока аренды

Если арендатор продолжает пользоваться ЗУ после окончания срока аренды и в течение месяца после окончания его срока не получил отказ арендодателя, договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.

В этом случае возобновлении договора аренды земель гос. и коммунальной собственности производится без принятия решения органом исполнительной власти или ОМС (сессия) путем заключения допсоглашения с уполномоченным руководителем, который определяется решением такого органа.

Допсоглашение должно быть заключено в месячный срок в обязательном порядке. Эта норма декларативная, так как не предусматривает реальных последствий в случае нарушения. Отказ или явная проволочка в его подписании может быть оспорена в суде.

В Киеве (как и во многих других регионах) уполномоченный руководитель КГС до сегодняшнего дня не определен, что затрудняет и задерживает возобновление договоров аренды ЗУ, срок действия которых истек. Соответствующий проект Решения КГС предусматривает, что таким руководителем будет глава Киевзема с полномочиями исключительно в части размера арендной платы и срока продления.

Этим же проектом предусмотрено, что договоры аренды будут возобновляться не более чем на 5 лет и при условии приведения размеров арендной платы в соответствие с требованиями законодательства и решений КГС (то есть, не менее 3% от нормативной денежной оценки ЗУ).

Переход права пользования ЗУ

Статья 796 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что одновременно с передачей в аренду объекта недвижимости арендатору предоставляется право пользования ЗУ под ним и прилегающим участком, в размере, необходимом для целей аренды. Плата за аренду объекта состоит из платы за пользование им и платы за пользование ЗУ (ст. 797 ГКУ).

При этом, как было указано выше, в отсутствие зарегистрированного договора аренды ЗУ, у арендатора недвижимости не может возникнуть право пользования ЗУ.

Кроме рисков, непосредственно связанных с отсутствием правового титула на ЗУ, у арендатора возникают и налоговые риски. Использование земли в Украине является платным, а размер арендной платы для земель не с/х назначения не может быть меньше трехкратного размера земельного налога (согласно нормам Налогового кодекса Украины).

С одной стороны, в отсутствие права аренды ЗУ у арендатора отсутствуют законные основания для отнесения платы за землю на свои затраты. Налоговые органы вряд ли оставят без внимания такую ​​возможность не признать затраты, доначислить налоговые обязательства, штраф и пеню. При этом для арендодателя такие средства будут считаться невозвратной финансовой помощи (возможны варианты с толкованием).

С другой стороны, если платежи за пользование землей не будут отдельно выделены в договоре аренды объекта недвижимости, налоговые органы могут попытаться признать у арендатора безвозмездно полученные услуги в размере трехкратного размера земельного налога за фактическое использование ЗУ.
Станислав Герасименко старший юрист, глава комитета АПУ по недвижимости и строительству, Arzinger

Building.ua