Окремі нюанси оренди земельних ділянок

Згідно ст. 126 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки (далі - ЗУ) посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. Такий договір має містити істотні умови, визначені у статті 15 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон).

Істотні умови

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, а також порушення вимог Закону в частині суб'єктів договору, компетенції орендодавця, порядку передачі ЗУ в оренду, терміни та умови передачі ЗУ, акт прийому-передачі, граничні терміни оренди, облік вимог сівозміни є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. На практиці ті ж наслідки виникають і при відсутності невід'ємних додатків до договору оренди ЗУ (також визначені у статті 15 Закону).

При цьому виникає колізія з загальними нормами цивільного права (статтях 203, 638 Цивільного кодексу України), згідно з якими не досягнення згоди в належній формі за істотними умовами договору або відсутність одного з істотних умов тягне визнання такого договору неукладеним (не породжує правових наслідків). Дана позиція видається більш обгрунтованою.

Реєстрація

Відповідно до статті 125 ЗКУ право оренди ЗУ виникає з моменту державної реєстрації цих прав. А за ст. 18, 20 Закону Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

До 01.01.2013 державна реєстрація проводиться територіальними органами Держземагентства (фактично реєструється не право, а договір оренди).

З 01.01.2013 формування нових ЗУ буде здійснюватися шляхом їх реєстрації в Державному земельному кадастрі (ДЗК) і подальшої реєстрації ЗУ як об'єктів права в Держреєстрі прав на нерухоме майно. Раніше зареєстровані ЗУ будуть внесені в Держреєстр автоматично.

У Києві переважна більшість договорів (в силу історичних причин) зареєстровано в Головному управлінні земельних ресурсів КМДА (Київзем), що не відповідає закону. Щоб уникнути масового оскарження дійсності договорів, перехідними положеннями Закону про ДЗК передбачено, що ведення ДЗК в Києві з 01.01.2013 і до 01.01.2020 буде здійснювати Київзем.

Поки що факт реєстрації договорів оренди Київземом, а не Держземагенство може стати підставою для визнання їх недійсними (спроби і судові рішення вже були).

Типова форма

Типова форма договору оренди землі затверджена ПКМУ N220 від 03.03.2004 (діє в редакції від 03.09.2008). Як результат, відсутні деякі істотні умови (кадастровий номер, умови передачі в заставу і КК). Типова форма не є обов'язковою, але на практиці широко поширена і може бути використана (за умови включення всіх істотних умов).

Відновлення договорів оренди з 12.03.2011

Після закінчення терміну оренди сумлінну орендар може реалізувати своє переважне право на укладення договору оренди ЗУ на новий термін (поновлення договір оренди) попередньо повідомивши орендодавця в термін визначений договором (але не пізніше, ніж за місяць до його закінчення) і приклавши проект додаткової угоди до договору оренди . Умови договору можуть змінюватися сторонами, а в разі неузгодження плати та інших істотних умов переважне право припиняється.

Орендодавець протягом місяця розглядає додаткову угоду, погоджує з орендарем істотні умови і, за відсутності заперечень, приймає рішення про відновлення (землі державної та комунальної власності) та укладає з орендарем договір оренди. При наявності заперечень орендодавця проти поновлення договору оренди орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте рішення.

Користування після закінчення терміну оренди

Якщо орендар продовжує користуватися ЗУ після закінчення терміну оренди і протягом місяця після закінчення його терміну не отримав відмову орендодавця, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих же умовах.

У цьому випадку поновлення договору оренди земель держ. та комунальної власності здійснюється без прийняття рішення органом виконавчої влади або ОМС (сесія) шляхом укладання додаткової угоди з уповноваженим керівником, який визначається рішенням такого органу.

Додаткова угода має бути укладена в місячний термін в обов'язковому порядку. Ця норма декларативна, оскільки не передбачає реальних наслідків у разі порушення. Відмова або явна зволікання в його підписанні може бути оскаржена в суді.

У Києві (як і в багатьох інших регіонах) уповноважений керівник КГС до сьогоднішнього дня не визначений, що ускладнює і затримує відновлення договорів оренди ЗУ, термін дії яких закінчився. Відповідний проект Рішення КГС передбачає, що таким керівником буде глава Київзему з повноваженнями виключно в частині розміру орендної плати і терміну продовження.

Цим же проектом передбачено, що договори оренди будуть поновлюватися не більше ніж на 5 років і за умови приведення розмірів орендної плати у відповідність до вимог законодавства та рішень КГС (тобто, не менше 3% від нормативної грошової оцінки ЗУ).

Перехід права користування ЗУ

Стаття 796 Цивільного кодексу України передбачає, що одночасно з передачею в оренду об'єкта нерухомості орендарю надається право користування ЗУ під ним і прилеглою ділянкою, в розмірі, необхідному для цілей оренди. Плата за оренду об'єкта складається з плати за користування нею і плати за користування ЗУ (ст. 797 ЦКУ).

При цьому, як було зазначено вище, за відсутності зареєстрованого договору оренди ЗУ, в орендаря нерухомості не може виникнути право користування ЗУ.

Крім ризиків, безпосередньо пов'язаних з відсутністю правового титулу на ЗУ, у орендаря виникають і податкові ризики. Використання землі в Україні є платним, а розмір орендної плати для земель не с / г призначення не може бути менше трикратного розміру земельного податку (згідно з нормами Податкового кодексу України).

З одного боку, за відсутності права оренди ЗУ в орендаря відсутні законні підстави для віднесення плати за землю на свої витрати. Податкові органи навряд чи залишать без уваги таку можливість не визнати витрати, донарахувати податкові зобов'язання, штраф і пеню. При цьому для орендодавця такі кошти будуть вважатися безповоротній фінансової допомоги (можливі варіанти з тлумаченням).

З іншого боку, якщо платежі за користування землею не будуть окремо виділені в договорі оренди об'єкта нерухомості, податкові органи можуть спробувати визнати в орендаря безоплатно отримані послуги в розмірі трикратного розміру земельного податку за фактичне використання ЗУ.
Станіслав Герасименко старший юрист, голова комітету АПУ з нерухомості та будівництва, Arzinger

Building.ua