Договір з агентством нерухомості на вторинному ринку житла

Практично кожна людина рано чи пізно стикається з необхідністю здійснення операції з нерухомістю. Це може бути як покупка, так і продаж квартири, кімнати або частки, здача або, навпаки, найм житла.

При цьому найчастіше учасники угод з нерухомістю вдаються до послуг спеціалізованих агентств. Чому так відбувається? Справа навіть не в тому, що продаж квартир вимагає якогось надскладного документального забезпечення. Причина в необхідності врахувати масу нюансів, які можуть виникати у процесі здійснення операції. А знання всіх цих нюансів приходить з досвідом, якого у звичайного громадянина немає, а у ріелтора - є.

Однак, перш ніж звернутися в агентство нерухомості і підписати з ним договір про надання послуг, необхідно чітко сформулювати свої інтереси, за які гроші, в які терміни і якого результату необхідно домогтися, далі слід розібратися з тим, який набір послуг пропонують агентства і що з цього буде зроблено ними конкретно для вашої ситуації, як оплачуються ці послуги, і яким чином фіксуються зобов'язання. Після попередніх переговорів з ріелторами необхідно піддати експертизі весь майбутній документообіг.

Угода та її документальний супровід

Розглянемо стандартну угоду, якою є продаж квартир в Києві на вторинному ринку нерухомості. Тобто продаж квартири, право власності на яку відповідним чином було зареєстровано, і тепер відчужується, продається.

Сформована практика здійснення угод з нерухомістю включає в себе пошук покупця та / або відповідного об'єкта нерухомості, перевірку документів про право власності на достовірність, перевірку наявності заборон на відчуження майна, перевірку попередньої історії об'єкта, супровід процедури передачі грошей (найчастіше через банківський депозитарій). Відповідальність агентства, як правило, закінчується після державної реєстрації договору купівлі-продажу і закріплення прав нового власника або отриманням продавцем суми угоди.

Юридично відносини сторін оформляються в трьох типах документів - договорах між клієнтами і агентством на надання послуги, попередньому договорі між продавцем і покупцем про вчинення угоди і кінцевому договорі купівлі-продажу. Оскільки типових зразків договорів, якими супроводжується продаж квартир в Києві, державою не затверджено, агентства розробляють їх самостійно, спираючись на своїх юристів та їх трактування положень Цивільного та Житлового кодексів.

Незалежно від того, наскільки відомим і авторитетним є агентство нерухомості, в документальній процедурі супроводу угоди можуть бути великі відмінності. Зокрема, істотно можуть відрізнятися зміст їхнього договору послуг і сенс попереднього договору, за яким покупець вносить завдаток (або аванс).

Деякі агентства вважають за доцільне укладання попереднього договору між покупцем і продавцем. Інші пропонують укладати попередні договори між покупцем і агентством. В залежності від того, яку сторону угоди представляє ріелтор, підхід в роботі може бути абсолютно різним. Сама трактування попереднього договору і завдатку різна. В основному ріелтори переконують своїх клієнтів у тому, що завдаток забезпечує успішність купівлі-продажу, надаючи певні гарантії учасникам угоди. Нібито при відмові від виконання попереднього договору постраждала сторона залишає у себе розмір завдатку, тобто продавець залишає у себе завдаток при відмові покупця, або покупець отримує назад подвійний розмір завдатку при відмові продавця.

Однак це не так і судова практика показує, що в разі спору завдаток визнається авансом і в будь-якому випадку підлягає поверненню покупцю, природно, в одинарному розмірі. Це пов'язано з тим, що попередній договір з точки зору ГК РФ документ про наміри і носить чисто організаційний характер, що суперечить суті завдатку, який можливий тільки в умовах вже діючого основного договору.

Зіставлення різних зразків договорів може дати часткове уявлення про те, як саме поставлена ​​робота в організації. Але найчастіше ділова практика і вживані технології можуть сильно відрізнятися від того враження, що залишають після себе папери. Тому, крім вивчення запропонованих до підписання проектів документів, необхідно дізнатися і відгуки колишніх клієнтів даної компанії, а також думку їхніх колег.

Вчимося читати агентський договір

В поважаючих себе агентствах нерухомості, які мають багаторічну практику в такому непростому сегменті як продаж квартир, правилом хорошого тону є попереднє інформування клієнтів про деталі своєї роботи і застосовується документообіг. Тобто ще до моменту підписання будь-яких документів договір можна отримати на руки і показати його будь-якому незалежному юристу або консультанта. Якщо агентство в цьому відмовляє - потрібно розвертатися і йти.

Агентський, як і багато інші договори, містить ряд затверджених ГК істотних умов, без яких такий договір може бути визнаний недійсним. Їх небагато, і запам'ятати їх нескладно.

Преамбула

Розділ «найменування сторін», крім ПІБ підписантів, повинен обов'язково містити відомості про юридичну особу, тобто повне або коротке найменування згідно Статуту, підстави повноважень для підписання посадових осіб (Статут або довіреність). На підставі Статуту договір, за рідкісним винятком, може підписувати тільки Генеральний директор, інші - по довіреності. При цьому довіреність не повинна бути прострочена і видається тим же Генеральним директором. Якщо договір підписує від імені агентства агент без довіреності - це не договір, а «фількіна грамота».

Виконавець

За законом, представник агентства, який підписав договір, повинен надавати замовнику послуги одноосібно. На практиці цього не відбувається, тому в договір повинні бути вписані дані безпосереднього виконавця, на нього замовник послуги надалі видаватиме нотаріально завірену довіреність для представництва, збирання довідок та проведення реєстраційних дій. Отже, у агентства не повинно бути приводу заявити при розгляді, що агент звільнився, не пройшов випробувальний термін, або взагалі не працював.

Предмет договору

Це дуже важливий розділ. Від того, в якому обсязі і в яких формулюваннях описаний предмет договору, буде залежати можливість досудового чи судового врегулювання конфлікту між сторонами, якщо до цього дійде. Тобто клієнт повинен не просто вказати, що йому необхідна покупка або продаж квартири в Москві, а максимально конкретизувати свої побажання. В іншому випадку агентство, з формальної точки зору, зможе оголосити свої послуги за договором виконаними і пред'явити їх до оплати.

Вартість послуг і порядок їх оплати

Вартість послуг за договором також відноситься до розряду його істотних умов. Без її повного вказівки регулювати взаємовідносини буде складно. Деякі агентства воліють фіксовану оплату, деякі обумовлюють відсоток від угоди. Причому цим пунктом договору може передбачатися передоплата, яка фігурує в документі у вигляді авансу чи завдатку. І якщо аванс при розірванні договору повертається, то з завдатком не все так просто - і тут вже потрібна консультація юриста.

У будь-якому випадку, слово «задаток» - привід задати агентству як мінімум два питання і прописати в договорі відповіді на них: що конкретно мається на увазі і на яких умовах ця сума може бути повернена. Агентський договір відплатний, відповідно, на відміну від попереднього договору, завдаток буде виконувати свої функції забезпечення і гаранта. А це значить, що як би погано, на ваш погляд, агентство не виконувало свої обов'язки, для повернення завдатку це доведеться доводити в суді.

Зобов'язання

Від клієнта агентство хоче ексклюзивності, сприяння та послуху в питаннях збору та надання необхідних документів. Тут є нюанси. Якщо договором передбачається фінансова відповідальність клієнта за звернення до іншої агенції після укладення договору - це незаконно. Якщо агентство вимагатиме оригінали правовстановлюючих документів - це спірно, краще надавати копії, або вимагати закріплення в договорі штрафних санкцій за втрату документів. Якщо в договорі не прописано, що показ квартири щоразу оформляється актом у двох примірниках - це необачно.

Зі свого боку, агентство, як правило, бере на себе зобов'язання з пошуку покупця (або квартири) і перевірці юридичної чистоти угоди. Юридична чистота з точки зору закону - це просто набір слів. Тому в зобов'язаннях агента формулювання повинні бути повними і конкретними:

перевірка відомостей про права продавця на здійснення угоди купівлі-продажу;

перевірка майна на предмет накладення арешту, існування обмежень або обтяжень;

перевірка квартири на відповідність кадастровому паспорту (незареєстрована перепланування);

виявлення третіх осіб, що мають права на відчужуване майно.

У процесі обговорення цього розділу договору слід уточнювати, на яких етапах потрібно нотаріальне завірення документів. Наприклад, продаж квартир неможлива без нотаріально завіреної згоди другого з подружжя, у випадку з комунальної квартирою - нотаріально завіреного відмови інших власників від відчужуваної частини квартири. Нотаріальне завірення є платною процедурою, необхідно уточнити, з яких коштів здійснюється оплата.

Відповідальність

Оскільки договір становить агентство, то в ньому, як правило, відповідальність клієнта завжди обмовляється у вигляді чітких штрафних санкцій за будь-яке порушення, а відповідальність самого агентства - в рамках чинного законодавства.

Юристи, які спеціалізуються на майнових суперечках, радять не обмежуватися загальними фразами, а закріплювати в договорі відповідальність агентства за зрив угоди і обумовлювати обсяги цієї відповідальності. Аналогічним чином слід обумовити відповідальність агентства в разі оспорювання угоди в суді за позовами третіх осіб.

Термін дії і порядок розірвання

У договору обов'язково повинен бути термін дії. Наприклад, якщо мова йде про попередньому договорі, що укладається сторонами, то при не обумовленому терміні вимагати його виконання можна протягом календарного року.

Якщо агентство пропонує підписати договір, де термін дії не обумовлений, а обмежений формулюваннями типу «до виконання зобов'язань» - це вкрай невигідно клієнту. Якщо в договорі при цьому передбачені штрафні санкції за дострокове розірвання договору - такий документ юристи підписувати не рекомендують - це легальний «розлучення» клієнта.

При укладанні строкового договору клієнт може розірвати його в односторонньому порядку, але закон накладає зобов'язання оплатити агентству послуги, надані на момент розірвання договору. Тому перелік і вартість таких послуг обов'язково повинен бути обговорений у договорі. Штрафні санкції при достроковому розірванні не накладаються.

Юристи рекомендують укладати строкові договори на два календарних місяці. Простіше потім переукласти договір, ніж не мати можливості відмовитися від послуг агентства.

Вчимося читати попередній договір

Все частіше агентства пропонують клієнтам укласти так званий попередній договір, відповідно до якого виплачується завдаток. Покупцям кажуть, що це робиться для захисту від недобросовісних продавців, які завжди шукають, як вигідніше продати свою нерухомість. Продавцям - що завдаток потрібен для того, щоб покупець не «зіскочив». Тобто, насправді, попередній договір потрібен усім сторонам, у тому числі й агентству, так як йому необхідно якомога швидше провести операцію. За порушення умов попереднього договору, відповідно до закону, в ньому може бути передбачена відповідальність у вигляді штрафних санкцій. В цьому основна відмінність попереднього договору від договору про наміри.

Попередній договір укладається на період збирання, перевірки та підготовки документів до укладення основної угоди. Якщо цей договір складено некоректно - тобто не містить всіх істотних умов, які перейдуть потім в основний договір - значимість цього документа зводиться до нуля. Якщо виникають нові суттєві умови - основний договір може бути не укладений без настання правових наслідків для сторін.

Попередній договір, за ідеєю, повинен бути укладений безпосередньо між продавцем і покупцем, оскільки його призначення - закріпити умови і термін укладення основного договору купівлі-продажу. Тобто наявність в цьому договорі третьої сторони - агентства - не передбачено. Проте багато агентства включають свої інтереси і в цей договір, підлаштовуючи юридичну платформу таким чином, щоб при відмові покупця від угоди завдаток діставався саме їм - адже на відміну від основного договору купівлі-продажу, який тільки очікується, їхні послуги споживаються до, в ході і після підписання попереднього договору. Але при обговоренні попереднього договору агентство, зрозуміло, намагається всіляко обійти це питання, представляючи справу тільки позицією захисту клієнта.

Істотними умовами попереднього договору є:

інформація про об'єкт нерухомості з повним описом, включаючи адресу;
вартість об'єкта нерухомості;
процедурні питання з організації угоди;
перелік осіб, що зберігають право на користування об'єктом нерухомості після його продажу.

При неправильному зазначенні істотних умов попередній договір буде визнано не укладеним.

На що ще звернути увагу

Клієнт, він же замовник послуги в агентстві, повинен обов'язково наполягати на умови документального закріплення кожної наданої послуги, зазначеної в договорі. Таким документом може бути розписка в отриманні грошей або документів, акт про огляд квартири, акт про приймання квартири та інше. Якщо перелік послуг грамотно прописаний в договорі - то легко побачити, яким саме документом підтверджується виконання кожної послуги.

Другий примірник договору і всіх документів, що підтверджують надання послуги, підписаний сторонами, повинен обов'язково залишатися у клієнта. З цими паперами на руках, у разі виникнення конфліктної ситуації, можна буде довести або спростувати факт неналежного виконання зобов'язань за договором. Без них зробити це буде проблематично.

В ідеалі від агентства слід домагатися чіткого зазначення в договорі термінів виконання по кожному виду послуг. Тоді клієнту легше контролювати хід виконання договору, а будь-які порушення термінів, що виникають по ходу оформлення угоди, будуть чітко видні.

Якщо агентство пропонує покрокове зниження ціни на об'єкт, в договорі має бути чітко обумовлений графік такого зниження. Не секрет, що первісна вартість квартири найчастіше вище середньоринкової.

Обов'язково слід уточнити розмір рекламних послуг, які агентство надає в рахунок майбутнього винагороди за операцію - обсяг, періодичність та розміщення відповідної інформації.

У випадку, якщо в забезпечення операції представник продавця вимагає від покупця задаток, останній повинен переконатися в наявності у агентства довіреності на отримання і зберігання завдатку, виданої продавцем.

При внесенні будь-яких грошових коштів необхідно отримати у агентства підтверджуючий документ, в якому окрім суми вказано призначення платежу.

Якщо об'єкт угоди визначено, то обумовлювати всі додаткові платежі по супроводу угоди слід до внесення завдатку. І наполягати на тому, що після укладення попереднього договору ніяких додаткових платежів не стягується.

На завершення слід ще раз перевірити, в який момент закінчуються зобов'язання агентства. Реєстрацією прав справа не закінчується. Підсумковим документом, як правило, буде акт приймання-передачі квартири, що означає закінчення угоди.

При виникненні будь-яких сумнівів у положеннях договору потрібно обов'язково вимагати роз'яснень від агентства або допомоги стороннього юриста.

www.zagorodna.com