От чего зависит цена столичной квартиры?

Назвать среднюю стоимость объекта в столице вряд ли получится. Даже центр Киева, где сконцентрирована элитная недвижимость, очень неоднороден по цене. Иногда доходит до абсурда: собственник запрашивает за свою недвижимость цену в три-пять раз большую, чем она стоит на самом деле.

Прописные истины
Для каждого сегмента недвижимости существует свой вполне реальный ценовой максимум, на формирование которого оказывают влияние различные факторы. Например, для экономкласса, по словам Ирины Прокофьевой, директора АН "Ваш Дом", важнее утилитарные характеристики, такие как близость к метро, интенсивность шумового фона, удобство планировки, наличие большой кухни и/или ванной. В квартирах элит- и бизнес-класса, которые просторны и обладают большими кухнями и санузлами по определению, особый вес приобретают эстетические и инфраструктурные характеристики.

Например, красивый панорамный вид из окон может поднять стоимость недвижимости на 15-20%. Дороже будет жилье в доме с современным инженерным оборудованием, подземным паркингом, охраняемой территорией, расположенными поблизости объектами оздоровительного и культурно-бытового профиля. Большое значение имеет также социальная однородность жителей комплекса, близость дома к парковым зонам.

По словам Виктора Коваленко, директора компании "РеалЭкспо", если квартира находится на средних этажах, это может увеличить ее стоимость на 10%, первый этаж, наоборот, выступает понижающим коэффициентом. Большая ванная с хорошим ремонтом повышает цену на квартиру на 5%. Нахождение дома в шаговой доступности от метро способно увеличить стоимость недвижимости до 50%. Если дом находится в удалении от метро (более 10 минут пешком), этот фактор может уменьшить стоимость недвижимости на 10%. На столько же может упасть цена на объект, если не решен вопрос с парковкой.

Однако если по всем этим параметрам между жильем эконом- и бизнес-класса общность взглядов еще можно уловить, то элитный сегмент стоит особняком. Здесь уже принимаются во внимание и архитектура дома, и концепция объекта, и система безопасности и т. д.

Главное же отличие в том, что ценообразование в элитном сегменте часто базируется на субъективных факторах, таких, например, как престиж. Количественно оценить такие факторы не всегда возможно. «В контексте города  очень большую роль играет расположение. Сами названия «Крещатик» и «Печерск» вносят в стоимость продаваемых объектов значительную часть, поскольку в этих местах сформирована целая среда, привлекающая богатых покупателей, – говорит Ирина Прокофьева. – Видовые квартиры пользуются спросом и стоят дороже (цена за квадратный метр на 20-30% выше, чем в квартирах без красивой панорамы). С другой стороны, проекты, например, в  переулке Шевченко не имеют столь впечатляющих видовых характеристик, тем не менее являются одними из самых дорогих. Это объясняется тем, что клиенты ценят удаленность от основных магистралей, тишину и спокойствие района».

На стоимость недвижимости оказывают также влияние технические характеристики дома: из каких материалов он построен, из чего сделаны межэтажные перекрытия и др. «Жилье в кирпичном доме с железобетонными перекрытиями будет стоить дороже, чем в доме с деревянными перекрытиями или в панельном строении, пусть и находящемся в том же районе, – приводит пример Ирина Прокофьева. – Важны технические характеристики самой квартиры: этаж, высота потолков, расположение окон, ее состояние в целом. Статус квартиры: свободная, альтернативная, коммунальная. Недвижимость, которая продается с целью получения денег, будет стоить дороже, чем та, которая продается с целью покупки другой квартиры».

Удорожание проекта может зависеть и от конкретного фактора. Акцент может быть сделан на расположении объекта, либо на особенностях дизайна, на том, как вписывается дом в окружающий ландшафт. А где-то важную роль играет желание продавца ускорить процесс продажи.

С макияжем и без
На рынке недвижимости красивая упаковка, то есть квартира с хорошим ремонтом, имеет больше шансов на быструю продажу. Именно поэтому все риэлторы советуют продавцам, прежде чем давать объявление о продаже жилья, сделать ему, в зависимости от сегмента, профессиональный или собственноручный «макияж». По мнению Ирины Прокофьевой, наличие ремонта повышает продажную стоимость квартиры, и чем качественнее проведена работа, тем выше сумма. Но, с другой стороны, практически никогда квартира не станет дороже на ту сумму, которая была потрачена на ремонт, удорожание составит лишь определенный процент от вложений. Если сделать дорогой ремонт в обычном панельном или кирпичном доме в спальном районе Киева, то процент увеличения стоимости недвижимости, скорее всего, окажется очень низким.

На ценообразование будет также влиять давность проведенного ремонта и уровень и качество этого ремонта.
Если речь идет о вторичном рынке, то в этом случае возможны два основных сценария. Для экономкласса, как говорит Ирина Прокофьева, наличие ремонта часто обязательное условие при покупке, поскольку для человека это единственное жилье, и он хочет быстрее въехать в готовую квартиру и жить в ней. Для дорогого сегмента сделанный ремонт может снизить ликвидность квартиры, оказаться лишней тратой денег, которая не будет оценена потенциальным покупателем, поскольку тот, скорее всего, будет оформлять приобретенное жилище в соответствии со своим вкусом.
Виктор Коваленко
www.zagorodna.com