Від чого залежить ціна московської квартири?

07.10.2010 18:02
Від чого залежить ціна московської квартири? Назвати середню вартість об'єкта в столиці навряд чи вийде. Навіть центр Москви, де сконцентрована елітна нерухомість, дуже неоднорідний за ціною. Іноді доходить до абсурду: власник просить за свою нерухомість ціну в три-п'ять разів більшу, ніж вона коштує насправді.

Прописні істини

Для кожного сегмента нерухомості існує свій цілком реальний ціновий максимум, на формування якого впливають різні фактори. Наприклад, для економ-класу, за словами Олексія Шленова, генерального директора «МІЕЛЬ-брокеридж", важливіше утилітарні характеристики, такі як близькість до метро, інтенсивність шумового фону, зручність планування, наявність великої кухні та / або ванною. У квартирах еліт-і бізнес-класу, які просторі і володіють великими кухнями і санвузлами за визначенням, особливої ваги набувають естетичні та інфраструктурні характеристики.

Наприклад, гарний панорамний вид з вікон може підняти вартість нерухомості на 15-20%. Дорожче буде житло в будинку з сучасним інженерним обладнанням, підземним паркінгом, територією, що охороняється, розташованими поблизу об'єктами оздоровчого та культурно-побутового профілю. Велике значення має також соціальна однорідність мешканців комплексу, близькість будинку до паркових зон.

За словами Сергія Мігунова, керівника управління маркетингу і розвитку ГК «КОНТІ», якщо квартира знаходиться на середніх поверхах, це може збільшити її вартість на 10%, перший поверх, навпаки, виступає знижувальним коефіцієнтом. Велика ванна з гарним ремонтом підвищує ціну на квартиру на 5%. Знаходження будинку в крокової доступності від метро здатне збільшити вартість нерухомості до 50%. Якщо будинок знаходиться у видаленні від метро (більше 10 хвилин пішки), цей чинник може зменшити вартість нерухомості на 10%. На стільки ж може впасти ціна на об'єкт, якщо не вирішено питання з паркуванням.

Однак якщо, за всіма цими параметрами між житлом економ-і бізнес-класу спільність поглядів ще можна вловити, то елітний сегмент стоїть осібно. Тут вже приймаються до уваги і архітектура будинку, і концепція об'єкта, і система безпеки і т. д.

Головна ж відмінність в тому, що ціноутворення в елітному сегменті, за словами Олександра Уточкіна, директора з досліджень Chesterton, часто базується на суб'єктивних чинниках, таких, наприклад, як престиж. Кількісно оцінити такі фактори не завжди можливо. «У контексті міста і загородки дуже велику роль відіграє розташування. Самі назви «Остоженка» і «Рублівка» вносять у вартість продаваних об'єктів значну частину, оскільки в цих місцях сформована ціла середа, привертає багатих покупців, - говорить експерт. - Видові квартири користуються попитом і коштують дорожче (ціна за квадратний метр на 20-30% вище, ніж в квартирах без красивої панорами). З іншого боку, проекти, наприклад, в гранатному провулку не мають настільки вражаючих видових характеристик, тим не менш є одними з найдорожчих на елітному ринку. Це пояснюється тим, що клієнти цінують віддаленість від основних магістралей, тишу і спокій району Патріарших ».

На вартість нерухомості роблять також вплив технічні характеристики будинку: з яких матеріалів він побудований, з чого зроблені міжповерхові перекриття і ін «Житло в цегляному будинку з залізобетонними перекриттями буде коштувати дорожче, ніж в будинку з дерев'яними перекриттями або в панельному будову, нехай і що знаходиться в тому ж районі, - наводить приклад Наталя Ракова, генеральний директор АН Great reality. - Важливі технічні характеристики самої квартири: поверх, висота стель, розташування вікон, її стан в цілому. Статус квартири: вільна, альтернативна, комунальна. Нерухомість, яка продається з метою отримання грошей, буде коштувати дорожче, ніж та, яка продається з метою купівлі іншої квартири ».

Подорожчання проекту може залежати і від конкретного фактора. Акцент може бути зроблений на розташуванні об'єкта (все та ж Остоженка), або на особливості дизайну, на тому, як вписується будинок в навколишній ландшафт. А десь важливу роль відіграє бажання продавця прискорити процес продажу.

З макіяжем і без

На ринку нерухомості красива упаковка, тобто квартира з гарним ремонтом, має більше шансів на швидкий продаж. Саме тому всі ріелтори радять продавцям, перш ніж давати оголошення про продаж житла, зробити йому, залежно від сегмента, професійний або власноручний «макіяж». На думку Наталії Раковій, наявність ремонту підвищує продажну вартість квартири, і чим якісніше проведена робота, тим вища сума. Але, з іншого боку, практично ніколи квартира не стане дорожче на ту суму, яка була витрачена на ремонт, подорожчання складе лише певний відсоток від вкладень. Якщо зробити дорогий ремонт у звичайному панельному або цегельному будинку в спальному районі Москви, то відсоток збільшення вартості нерухомості, швидше за все, виявиться дуже низьким.

На ціноутворення буде також впливати давність проведеного ремонту і ще деякі параметри. «Наприклад, в одному випадку зроблений класичний євроремонт з витратами від $ 300 до $ 700 за кв. м. Це може додати до ціни квартири від 30% до 60% від вартості ремонту, - продовжує експерт. - В іншому випадку квартира з авторським ремонтом, залученням відомого дизайнера, замовленням дорогих матеріалів для обробки і загальними витратами від $ 1500 до $ 5000 за кв. м може додати в ціні від 20% до 40% від вартості квартири ».

Якщо мова йде про вторинний ринок, то в цьому випадку можливі два основні сценарії. Для економкласу, як каже Сергій Мигунов, наявність ремонту часто обов'язкова умова при покупці, оскільки для людини це єдине житло, і він хоче швидше в'їхати в готову квартиру і жити в ній. Для дорогого сегмента зроблений ремонт може знизити ліквідність квартири, виявитися зайвою витратою грошей, яка не буде оцінена потенційним покупцем, оскільки той, швидше за все, буде оформляти придбане житло у відповідності зі своїм смаком.

Цінові аномалії

На ринку столичної нерухомості траплялися цінові аномалії, коли вартість квартири була неадекватно завищена. Причому за цим не стояли ніякі обставини окрім бажання власника квартири, який, мабуть, вважав за можливе при продажу нерухомості матеріалізувати будь-яку суму. «Минулої осені один клієнт побажав продати через наше агентство квартиру вартістю 11 млн руб., - Розповідає Михайло Роздольський, керівник відділення« Жовтневе Поле »компанії« Інком-Нерухомість ». - Квартира ця знаходилася в підмосковному місті, по метражу, стану, меблюванню й плануванні на цю суму ніяк не тягнула. Однак переконати клієнта, що така квартира не відповідає заявленій вартості, було неможливо. Сума була вказана в рекламних повідомленнях, але бажаючих купити житло за такі гроші не знайшлося. Через деякий час клієнт зменшив ціну до 10 млн руб., Потім до 9 млн руб., Але покупець поки так і не знайшовся ".

У 2009 році був випадок, коли власник квартири, майстерний різьбяр по дереву, запросив за свою квартиру 14 млн руб. «Квартира була дійсно оригінальна: з гарним євроремонтом, стіни були оброблені різьбленими панелями з зображеннями за мотивами опери« Снігуронька », - розповідає експерт. - Але при цьому нерухомість знаходилася на першому поверсі хрущовки, розташованої в Капотні по сусідству з ТЕЦ і нафтопереробним заводом! Червона ціна для такої квартири, навіть з урахуванням гарного ремонту і оригінального дизайну, не перевищує 6-7 млн руб. ».

Випадки, коли на неадекватно завищені за вартістю квартири знаходився покупець, поодинокі. Наприклад, в 1996 році, говорить Михайло Роздольський, один популярний московський художник виставив на продаж квартиру за $ 1 млн, у той час як аналогічні об'єкти коштували $ 300 тис. Проте за такою аномальної ціною квартиру купили. Покупцем став гарячий прихильник творчості художника.

Концентрація на місці

Бізнес-клас зосереджений в ЦАО, ЗАТ, САВ, СЗАТ і ЮЗАО. Найдорожчі об'єкти цього сегмента, за словами Сергія Мігунова, знаходяться в Центральному (від $ 7500 за кв. М) і Західному округах (від $ 6500 за кв. М). У ЮАО, ЮВАО і СВАО в основному пропонуються будинки економ-класу. У залежності від індивідуальності будинку до середньої ціни (від $ 3500 за кв. М) можна додати або відняти від неї 15% - це коридор, у рамках якого може змінюватися ціна на нерухомість.

Елітне житло зосереджено в центрі Москви, однак, розкид цін тут дуже великий. Максимальна вартість нерухомості зафіксована в районах Остоженки і Пречистенка. «Одним з найдорожчих будинків у цих місцях вважається житловий комплекс« Дворянське гніздо »(Б. Левшінскій пер., 11), - розповідає Наталя Ракова. - Це сучасний комплекс на 25 квартир, площа яких від 150 кв. м і більше. У будинку передбачено все для комфортного життя забезпечених городян: підземний паркінг, цілодобова професійна охорона, басейн, сауна. Квадратний метр нерухомості (з гарним ремонтом і меблями) коштує тут $ 40 тис. ». Історично так склалося, що на південному-заході центру завжди розташовувалися представництва зарубіжних держав. Ця традиція продовжується і сьогодні: тільки в одному Староконюшенний провулку три посольства. Спецслужби забезпечують порядок не тільки на території посольств, але і навколо них, тому жити тут безпечно і престижно. Житлових будинків на Остоженке і Пречистенці небагато, як і вільних місць під забудову. А старі будинки майже всі вже або знесені, або реконструйовані. Нові будови малоквартирні, так звані клубні будинки. Незважаючи на тісноту забудови, тут вдалося зберегти зелені затишні дворики, а це в центрі Москви сьогодні вже розкіш. Всіма цими обставинами, на думку експерта, і пояснюється така висока ціна на нерухомість.
www.sob.ru
Теги до контенту: житло Київ квартира
Сподобався матеріал?Від чого залежить ціна московської квартири?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти