На волне оптимизма компании-застройщики запускали в работу новые проекты, не успевая завершить старые.
Банковское кредитование свалилось практически до нуля, потому девелоперы начали давать гибкие условия рассрочки выплат для покупателей квартир.
От такой схемы выиграли обе стороны. Покупатели квартир получили альтернативу доступной ипотеке, а застройщики – стабильный, диверсифицированный и растянутый во времени денежный поток.
В 2019 году курс гривны к доллару резко укрепился. Квартиры в долларовом эквиваленте подорожали, из-за чего покупателей стало меньше. В 2020 году началась пандемия коронавируса, поэтому инвесторов в строительство жилья стало еще меньше.
Первыми жертвами отсутствия финансовой подпитки со стороны инвесторов стали застройщики "Укрбуд девелопмент" и "Аркада".
От большего количества банкротов рынок спасало то, что за восемь лет в Украине не появились альтернативные инструменты инвестирования. "Бетон" оставался интересным людям с "лишними" несколькими десятками тысяч долларов.
В 2022 году об инвестициях забыли почти все. Паника, неопределенность будущего страны и угроза жизни остановили экономическую жизнь. В первые месяцы Великой войны спрос на новые квартиры обвалился на 90%.
Девелоперы потеряли не только частные инвестиции. Часть украинцев перестала выплачивать взносы по рассрочке, а застройщики остановили строительные работы.
К концу весны строительные площадки стали оживать. Часть инвесторов начала выплачивать денежные средства. У других возникли финансовые трудности, ведь кредитные договоры с застройщиками обычно привязаны к курсу иностранной валюты.
На фоне 25-процентного снижения официального курса гривны и роста безработицы доля инвесторов, которые не могут платить долги, существенно выросла.
Рассрочка на квартиру: сколько не платят
После введения военного положения компании-застройщики приостановили требование по обязательным платежам по рассрочкам на покупку недвижимости.
"Мы отменили штрафные санкции для клиентов, временно утративших возможность выполнять свои финансовые обязательства.
Конечно, часть инвесторов воспользовалась этой опцией и прекратила выплаты. Это был ожидаемый сценарий", – рассказывает коммерческий директор компании "Интергал-буд" Анна Лаевская.
Вынужденные кредитные каникулы продолжались два-три месяца. Первыми попросили возобновить выплаты застройщики, работающие на западе Украины. Впоследствии такая просьба распространилась на другие города, в том числе на Киев.
В мае-июне платили по рассрочкам не более половины инвесторов, говорит руководитель компании по управлению активами "Валприм" Андрей Левин. Эта финансовая организация аккумулирует средства инвесторов и финансирует строительство проектов Степана Черновецкого под брендом Futura Hata.
Количество неплатежеспособных инвесторов постепенно снижалось и стабилизировалось на уровне 15%, добавляет Левин. Такую же цифру озвучивает владелец KAN Development Игорь Никонов. В "Интергал-строе" не платят рассрочки 20% инвесторов.
Еще один топменеджер крупной киевской девелоперской компании на условиях анонимности сообщил, что среди его проектов нет возможности платить рассрочку 25% покупателей квартир.
Самый низкий процент неплатежеспособных инвесторов – у холдинговой компании "Киевгорстрой". Ее президент Игорь Кушнир говорит, что регулярные оплаты не поступают от подписавшихся 5% договоров, заключенных на условиях рассрочки платежей.
Лаевская утверждает, что часть инвесторов "Интергал-буда" вносит ежемесячные платежи не в полном объеме.
"Мы идем навстречу, понимая тяжелое положение граждан. Если клиент должен платить ежемесячно 30 тысяч гривен, а платит 10 тысяч, мы принимаем такие платежи. В конце концов даже неполная уплата позволяет снизить долговую нагрузку в будущем", - говорит она.
Как застройщики работают с должниками
Кушнир говорит, что застройщики не имеют рычагов влияния на инвесторов, не платящих по договорам. Однако часто в сделках прописаны штрафные санкции за пропущенные выплаты.
В 2022 году девелоперские компании не штрафовали покупателей.
Коммуникация между застройщиками и инвесторами по возобновлению выплат происходит в форме диалога, а не ультиматумов, уверяют опрошенные представители компаний. Каждый случай рассматривается индивидуально.
"Мы идем навстречу людям, каждый вопрос рассматриваем отдельно. Если человек имеет объективную причину не платить – находим консенсус", – говорит Никонов.
По результатам диалога с инвесторами Левин делает вывод, что украинцы преимущественно не злоупотребляют лояльностью застройщиков, а действительно испытывают финансовые трудности.
"Сознание людей изменилось. Не надо ни за кем бегать. Если инвесторы могут, то платят, если не могут, то приходят и объясняют, почему это сейчас невозможно.
Садимся и разрабатываем план действий, как им платить хоть понемногу. Есть часть бессознательных людей, но их немного", – рассказывает представитель "Валприма".
Некоторые компании предлагают особые условия и скидки при досрочной выплате долга.
"Мы общаемся с клиентами: звоним, присылаем письма с напоминаниями. Никакого прессинга не применяем. Мы выбрали другой путь: летом предоставили скидку 7% при досрочной выплате за объекты недвижимости, приобретенные в рассрочку. Часть инвесторов с удовольствием воспользовалась этой возможностью», – объясняет Лаевская.
Инвесторы сами заинтересованы как можно скорее внести средства за квартиру, ведь застройщик может в любой момент повысить стоимость квадратного метра, которая распространяется и на договоры рассрочки, добавляет Кушнир.
"Мы заранее сообщаем инвесторам о подорожании, поэтому у них есть время внести средства по старым ценам. Если возникают патовые ситуации, то коммуникуем, разъясняем риски неуплаты", – говорит руководитель "Киевгорстроя".
Никонов добавляет, что бизнес тоже в сложных финансовых условиях, но продолжает работать.
"Нас тоже нужно понять. Мы в мае возобновили строительство, финансируем его за свои средства. Сдали в эксплуатацию четыре очереди. Банковского кредитования нет. Я даже не допускаю мысли, что мы не достроим проданное.
Объясняем покупателям: если вы уже заплатили, условно, 70% стоимости квартиры, то нажмите, выплатите остаток. Люди в основном прислушиваются", – говорит владелец "КАН девелопмент".
Как кризис неплатежей влияет на девелоперов
У собственников и директоров компаний-застройщиков есть свои уникальные подходы к управлению проектами. Каждый подход проходит испытание экономическими, финансовыми или политическими кризисами.
Такие испытания не прошли флагманы строительной индустрии: "XXI век", ТММ, "Столица", "Укрбуд девелопмент", "Аркада".
Великая война непременно станет приговором для других девелоперских компаний, но каких именно покажет время. Сейчас застройщики убеждают, что они стали гораздо более осторожными и запаслись средствами "на черный день".
"У нас с cash flow (денежный поток – ЭП) все хорошо. Заложены бюджеты на достройку всех домов, в которых проданы квартиры. После 2014 года мы ко многому готовы, разработанные кризисные протоколы хорошо работают", – говорит Левин.
Опрошенные ЭП представители компаний утверждают, что неплатежеспособность каждого пятого инвестора не станет фактором потенциальных банкротств застройщиков.
"Еще до войны мы работали по принципу: строим столько объектов, сколько можем профинансировать из собственных резервов, не опираясь на средства частных инвесторов.
Соответственно, даже при полном отсутствии выплат по договорам рассрочки мы продолжим работать", – отметила Лаевская.
В то же время компании признают, что рассчитывают на средства инвесторов, потому что они заложены в экономически-финансовую смету строительства.
"Хронические неплатежи со стороны частных инвесторов окажут негативное влияние на них самих, уверены застройщики. Неуплата средств по договорам покупки на условиях рассрочки платежей может замедлить строительные работы", - говорит Кушнир.
Лаевская напоминает, что после победы Украины в войне и отмены военного положения покупатели вынуждекны будут возобновить платежи, иначе рискуют потерять жилье.
"В интересах клиентов делать взносы, чтобы долг перед компанией постепенно уменьшался. Если нет, то инвестор рискует потерять объект. Конечно, уплаченные деньги будут ему возвращены, но сможет ли он приобрести аналогичный по метражу и другим характеристикам объект в новых реалиях рынка? Нет", - уверена топ-менеджер.
По данным "Интергал-буда", средняя сумма задолженности среди покупателей квартир составляет 12 тыс долл., но есть договоры, где инвесторы должны 50-70 тыс долл.
"В индивидуальном порядке мы будем определять новые сроки выплат, но это не будут годы. Клиенты должны это понимать", – резюмирует Лаевская.
Источник
Комментарии