Определяем реальную цену квартиры

Продолжаем наш разговор о ценах на жилье. Из первого материала нашей «Энциклопедии практической недвижимости» вы уже узнали, почему при определении цены нет смысла слушать агента. А теперь разберемся с ценами на типовые квартиры сами.

Сразу оговоримся, что речь пойдет о реальной цене предложения. А она определяется не вашим желанием продать подороже, а рынком – то есть спросом и предложением в данный момент на данный тип квартир. Для начала просмотрите несколько сайтов в интернете предложений квартир (начать можно прямо отсюда: Restate.ru) или, если нет доступа к сети, купите любой каталог недвижимости.

Выбирать надо такой же тип дома, как и у вас, примерно такую же (а лучше точно) квартиру, в том же районе, а еще лучше в том же микрорайоне. Например, вы продаете трешку в хрущевке в Красносельском районе. Вот примерная выборка:

Выборка квартир одинакового типа

Ваша квартира может стоить от 2,6 до 2,9 миллиона. Конечно, есть искушение поставить высшую цену. Но, если квартира занимает высшую ценовую категорию в данном районе, то, скорее всего, вам даже звонков не будет. Цена на нее почти наверняка завышена. (Хотите продать квартиру по реальной цене?). Пока мы получили просто средние цены предложений по вашему типу квартир в вашем районе. А ведь у кого-то квартира чуть лучше, у кого-то чуть хуже, а у кого-то наверняка завышена цена. В общем, разброс цен может получиться вполне приличный. Даже в одном и том же доме цены могут различаться на несколько сот тысяч рублей. И «убитая» однушка на первом этаже с окнами на помойку будет дешевле однушки в том же доме на сто-двести тысяч.

Дальше все проверяем сами. (Агенты обычно этого не делают. Как правило они сразу назначают завышенную цену.) Обойдите все соседние однотипные квартиры и просмотрите их. Причем смотреть нужно не только сами квартиры...

В первую очередь вы должны оценить место – не зря профессионалы говорят, что все определяет место. В оценку места входит и близость к станции метро, наличие в пешеходной доступности магазинов, детских учреждений, поликлиники, а также состояние двора и подъездов к дому. Затем оцените сам дом и состояние парадной. Очень часто по тому, как выглядит лестница, можно определить примерный состав жильцов подъезда. И если все запущено, штукатурка отбита, стены исписаны и вдобавок на лестнице пахнет неизвестно чем, то может оказаться, что это любимая парадная наркоманов всего микрорайона. Понятно, что цена за такую квартиру будет не слишком высокой.

А вот теперь займемся оценкой самой квартиры. Осматривать ее надо подробно и внимательно. Состояние стен, дверей, всех инженерных коммуникаций, сантехники, окон, дверей. Чтобы не запутаться, лучше составить заранее список, в котором вы будете отмечать все достоинства и недостатки осмотренной квартиры. Осматривайте ее, как будто собираетесь ее покупать. Вдобавок вы еще приобретете опыт по осмотру, который пригодится вам в дальнейшем. Кстати, многие нынешние агенты по недвижимости начинали свою новую карьеру с продажи собственного жилья, убедившись в том, что лучше хозяина сделать это никто не сможет.

Когда вы обойдете пять шесть квартир, вы уже точно будете знать, что именно предлагается в вашем районе, какого качества и за какую цену. Теперь, имея опыт просмотров, попробуйте совершенно по-новому посмотреть на свою привычную квартиру, используя те же самые параметры. Уверен, что "сравнительный подход" заставит вас более точно оценить свою квартиру.

Предположим, что особых недостатков вы в ней не обнаружили, и вполне можете рассчитывать на «среднюю» цену. Но это не означает, что именно эта цена станет вашей ценой предложения. Сейчас на падающем рынке - праздник покупателя. И если вы посчитаете, например, что ваша квартира чуть лучше соседней за 2 миллиона 800 тысяч и поставите цену в 2 миллиона 850 тысяч, то, скорее всего, проиграете. Поскольку покупатель даже без осмотра предпочтет сэкономить 50 тысяч и взять квартиру чуть похуже.

И, поскольку сейчас цены предложения несколько завышены, выход в данной ситуации один – цену надо назначать такую же, как у квартиры с несколько худшим состоянием, или даже чуть меньше – например 2 миллиона 750 тысяч. В этом случае покупатель будет смотреть обе квартиры. Вот здесь и сработает точность оценки и рыночный подход к определению цены. Поскольку ваша квартира при одинаковой цене будет чуть лучше, он ее и предпочтет.

Ну а точность своей оценки легко проверить, подав объявление о продаже. Если в течение двух недель звонков не будет вообще, значит, вы все-таки пожадничали. (Чем больше квартира, тем больше будет срок ожидания звонков – в нашем примере речь идет об однокомнатных или небольших двух-трехкомнатных квартирах.) Если звонков не будет еще дольше (но ждать мы не советуем), то цена сильно завышена, и если ее не снизить, то на падающем рынке вы через какое-то время все равно будете вынуждены продавать квартиру, но уже по гораздо более низкой цене. Если звонки будут раздаваться постоянно, то возможно цена несколько ниже реальной. Но так ли это - можно определить только во время просмотров.

Впрочем, есть возможность продать вашу квартиру несколько дороже. О том, как это сделать, вы узнаете из следующего выпуска нашей «Энциклопедии практической недвижимости».

Сергей Уткин