Визначаємо реальну ціну квартири





Google+
03.04.2011 18:09
Статті про нерухомість | Визначаємо реальну ціну квартири Продовжуємо нашу розмову про ціни на житло. З першого матеріалу нашої «Енциклопедії практичної нерухомості» ви вже дізналися, чому при визначенні ціни немає сенсу слухати агента. А тепер розберемося з цінами на типові квартири самі.

Відразу обмовимося, що мова піде про реальну ціну пропозиції. А вона визначається не вашим бажанням продати дорожче, а ринком - тобто попитом та пропозицією в даний момент на даним типом квартир. Для початку перегляньте кілька сайтів в інтернеті пропозицій квартир (почати можна прямо звідси: Restate.ru) або, якщо немає доступу до мережі, купіть будь-каталог нерухомості.

Вибирати треба такий же тип будинку, як і у вас, приблизно таку ж (а краще точно) квартиру, в тому ж районі, а ще краще в тому ж мікрорайоні. Наприклад, ви продаєте троячку в хрущовці в Красносельском районі. Ось зразок вибірка:

Вибірка квартир однакового типу


Ваша квартира може коштувати від 2,6 до 2,9 мільйона. Звичайно, є спокуса поставити вищу ціну. Але, якщо квартира займає вищу цінову категорію в даному районі, то, швидше за все, вам навіть дзвінків не буде. Ціна на неї майже напевно завищена. (Хочете продати квартиру за реальною ціною?). Поки ми отримали просто середні ціни пропозицій по вашому типу квартир у вашому районі. Але ж у кого-то квартира трохи краще, у когось трохи гірше, а в когось напевно завищена ціна. Загалом, розкид цін може вийти цілком пристойний. Навіть в одному і тому ж будинку ціни можуть відрізнятися на декілька сот тисяч рублів. І «вбита» однушка на першому поверсі з вікнами на смітник буде дешевше однушки в тому ж будинку на сто-двісті тисяч.

Далі все перевіряємо самі. (Агенти зазвичай цього не роблять. Як правило вони відразу призначають завищену ціну.) Обійдіть всі сусідні однотипні квартири і перегляньте їх. Причому дивитися потрібно не тільки самі квартири ...

В першу чергу ви повинні оцінити місце - не дарма професіонали кажуть, що все визначає місце. В оцінку місця входить і близькість до станції метро, ??наявність в пішохідній доступності магазинів, дитячих установ, поліклініки, а також стан двору та під'їздів до будинку. Потім оцініть сам будинок і стан парадної. Дуже часто з того, як виглядають сходи, можна визначити зразковий склад мешканців під'їзду. І якщо все запущено, штукатурка відбита, стіни списані до того ж на сходах пахне невідомо чим, то може виявитися, що це улюблена парадна наркоманів всього мікрорайону. Зрозуміло, що ціна за таку квартиру буде не дуже високою.

А ось тепер займемося оцінкою самої квартири. Оглядати її треба детально і уважно. Стан стін, дверей, всіх інженерних комунікацій, сантехніки, вікон, дверей. Щоб не заплутатися, краще скласти заздалегідь список, в якому ви будете відзначати всі достоїнства і недоліки оглянутої квартири. Оглядайте її, як ніби збираєтеся її купувати. До того ж ви ще придбаєте досвід з огляду, який стане в нагоді вам надалі. До речі, багато нинішніх агенти з нерухомості починали свою нову кар'єру з продажу власного житла, переконавшись у тому, що краще господаря зробити це ніхто не зможе.

Коли ви оминете п'ять шість квартир, ви вже точно будете знати, що саме пропонується у вашому районі, якої якості і за яку ціну. Тепер, маючи досвід переглядів, спробуйте абсолютно по-новому подивитися на свою звичну квартиру, використовуючи ті ж самі параметри. Упевнений, що "порівняльний підхід" змусить вас більш точно оцінити свою квартиру.

Припустимо, що особливих недоліків ви в ній не виявили, і цілком можете розраховувати на «середню» ціну. Але це не означає, що саме ця ціна стане вашою ціною пропозиції. Зараз на падаючому ринку - свято покупця. І якщо ви вважаєте, наприклад, що ваша квартира трохи краще сусідній за 2 мільйони 800 тисяч і поставите ціну в 2850 тисяч, то, швидше за все, програєте. Оскільки покупець навіть без огляду віддасть перевагу заощадити 50 тисяч і взяти квартиру трохи гірше.

І, оскільки зараз ціни пропозиції трохи завищені, вихід у даній ситуації один - ціну треба призначати таку ж, як у квартири з дещо гіршим станом, або навіть трохи менше - наприклад 2750 тисяч. У цьому випадку покупець буде дивитися обидві квартири. Ось тут і спрацює точність оцінки і ринковий підхід до визначення ціни. Оскільки ваша квартира при однаковій ціні буде трохи краще, він її і віддасть перевагу.

Ну а точність своєї оцінки легко перевірити, подавши оголошення про продаж. Якщо протягом двох тижнів дзвінків не буде взагалі, значить, ви все-таки поскупилися. (Чим більше квартира, тим більше буде термін очікування дзвінків - у нашому прикладі мова йде про однокімнатних або невеликих двох-трикімнатних квартирах.) Якщо дзвінків не буде ще довше (але чекати ми не радимо), то ціна сильно завищена, і якщо її не знизити, то на падаючому ринку ви через якийсь час все одно будете змушені продавати квартиру, але вже за набагато нижчою ціною. Якщо дзвінки лунатимуть постійно, то можливо ціна дещо нижчою за реальну. Але чи так це - можна визначити лише під час переглядів.

Втім, є можливість продати вашу квартиру трохи дорожче. Про те, як це зробити, ви дізнаєтеся з наступного випуску нашої «Енциклопедії практичної нерухомості».

Сергій Уткін

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти