Оценка сделке не помеха

13.06.2012 00:45
Статьи о недвижимости | Оценка сделке не помеха Есть ли у услуги рыночная цена? Конечно, есть, ответит каждый из Вас, да и еще и расскажет, что сегодня, в эпоху бешено растущей конкуренции, цены на различные услуги неуклонно катятся вниз, а покупатели услуг не устают торговаться, в чем, кстати, и преуспевают.

Да, да. Я тоже так думала… до недавних пор. Оказалось, что моей наивности можно просто посочувствовать. Угадайте-ка, о чем речь? Правильно, о ценах на услуги оценщиков, а вернее о подходах к ценообразованию при оценке объектов, с которыми каждый сталкивался в своей практике, а именно – недвижимости, т.е. квартир, частных домов, помещений, т.е. тех объектов, владельцем которых являемся мы с вами. Казалось бы, ну, что здесь непонятного, квартиры оценивать, многолетнего опыта не надо, да и цены на оценку жилого фонда уже давно сформировались на рынке – при залогах, где оценка является обязательной, оценка квартиры стоила от 300 до 800 грн. в зависимости от региона, опыта и наглости оценщика. СТОИЛА… очень правильный глагол и в правильном времени.

Статья по теме: Рада предлагает отменить оценку земли при оформлении наследства

С 5 июня вступил новый порядок, согласно которому нотариусы при регистрации договоров купли-продажи обязаны использовать не договорную стоимость объектов, а оценочную. И вот, чудо, определять эту самую оценочную стоимость могут теперь не все оценщики, а только «специально обученные люди».

Чтобы стать обычным рядовым оценщиком необходимо 4 вещи:

- уверенность в себе и своих способностях к оценке (вижу цель-вперед иду);

- пройти курсы, простажироваться год у корифеев оценки, может быть чему-то научиться

- через год ухитриться сдать экзамен;

- устроиться в оценочную компанию или зарегистрировать свое СПД и начать самостоятельный поиск клиентов.

А вот чтобы стать «оценочным» оценщиком (вот уже и рынок оценщиков идет к классовому расслоению) необходимо всего 2 вещи (и в 2 раза меньше усилий):

- попасть в спец группу, которая стахановскими темпами в течение месяца прошла обучение, годовую стажировку, сдала экзамен и получила сертификат;

- отдать свой сертификат в одно из 12 юридических лиц, которые такими же быстрыми темпами были созданы и рассредоточены по Киеву и регионам.

Чему учили этих «избранных» оценщиков и главное кто учил, и что это за «оценочная стоимость» такая, чем она отличается о рыночной стоимости, все оценочное сообщество уже месяц как теряется в догадках – нормативная база, как обычно, не успела за предприимчивыми товарищами. А главное, у кого успели простажироваться эти «избранные» люди, если все кто раньше занимался обучением оценщиков, оказались что называется «вне игры». Интересуюсь не из простого любопытства, а корысти ради… грешна.

Внедрение на рынок этой самой группы «оценщиков» напоминает высадку десанта – тихо пришли, тихо работают. 12 компаний, в которых осели «десантники», также тихо и незаметно появились на рынке. Сайты компаний поражают своим сходством, а названия ничего не говорят людям, которые работают на рынке оценки не одно десятилетие.

Как оказалось, рынок нуждается только в таких 12 компаниях, которые «взвалили» на себя непосильную ношу – покрыть своими услугами весь рынок Украины. И ни компанией больше (кто не понял, читаем снова на 2 абзаца выше: «2 вещи, которые необходимы, чтобы заниматься определением «оценочной стоимости»»). Тяжел и тернист путь этих оценочных субъектов – ведь ни много ни мало им придется работать даже не 24 часа в сутки, а все 48 и даже больше – одних только сделок с недвижимостью по Киеву и области насчитывается в месяц более 6 тысяч, а оценщиков всего то… 40 человек на всю Украину.

Остальные же квалификацией не вышли… да и работать новым «специалистам» придется при отсутствии половины нормативной базы, стандартов оценки об оценочной стоимости… А вдруг юрист какой ушлый попадется и примется расспрашивать – как оценщик ухитрился одновременно сделать оценку объектов и в Киеве, и в Луганске и в Ивано-Франковске с выездом на все три объекта в один день? Да так и сделку признать недействительной можно. Представляю гнев клиентов, заплативших немалые деньги «эксклюзивному» специалисту.

Ну да ладно, к чему подробности. Главное, нашлась когорта самых достойных, ответственных людей, которым государство «доверило» определять эта самую сложную и непостижимую для ума других опытных оценщиков стоимость. Значит, не перевелись еще в Украине светлые головы. «Эксклюзивность» данных специалистов подтверждает и другая немаловажная деталь, от которой у меня, да, думаю и у вас, просто дух перехватывает, да расценки на услуги.

Делаем глубокий вдох и читаем дальше. Нервных прошу остановиться на этом предложении и дальше не читать. Тарифная политика «новых» оценщиков показала, что в среднем по Украине стоимость оценки квартир для нотариальных сделок составляет… 4 500 грн, а частного дома – 7 000 грн. Чтобы совсем стало «весело», могу привести тарифы для Киева – квартира – 12 000 – 15 000 грн, частный дом – 20 000 грн и выше…

Вспоминается, как ругали оценщиков люди, обратившиеся в банк за кредитом – оценка квартиры всегда представляется заемщику, как «вынужденные накладные расходы». Но теперь эти «вынужденные» расходы приняли совсем другой размах. Похоже, профессия «оценщик» по рейтингу «популярности» скоро будет приравнена у клиентов к таким специальностям, как коллектор и судебный исполнитель. Для тех, кто так и не понял, что произошло, попытаюсь просуммировать печальные итоги и последствия:

1. Любая сделка купли-продажи, регистрируемая у нотариуса, требует «оценочной» стоимости, а не договорной, как ранее.

2. Методика определения данной стоимости ничем не отличается от общепринятых Украине и в мире методик оценки, однако, определять эту саму «оценочную» стоимость может лишь «узкий круг избранных специалистов».

3. Стоимость услуг у этих «избранных оценщиков» в 10 и более раз превышает все разумные тарифы, что приводит к мысли об искусственно созданной монополии на рынке.

4. Пройти обучение и получить сертификат (разрешение) на занятие данным видом оценочной деятельности (кроме уже получивших) не может ни один из действующих оценщиков – попросту нет учебных заведений, которые смогли бы подготовить таких специалистов, а если и появится, то надо будет еще потратить год на стажировку. Соответственно количество таких оценщиков останется ограниченным и стоимость услуг вряд ли снизится.

5. Поступления от определения «оценочной стоимости» только по Киеву ориентировочно составят не менее 300-400 млн грн. в год. И заметьте, не в бюджет государства уйдут эти деньги – структуры, которые «уполномочили» на данный вид деятельности исключительно частные.

Ну а теперь последствия, к которым привело или приведет данное нововведение:

¨ Рост затрат на нотариальное оформление сделки с учетом новых «оценочных тарифов» приведет к росту запрашиваемых цен при продаже объектов, так как продавцы вряд ли захотят компенсировать потери из своего кармана. Наиболее вероятно, что стоимость оценки будет делиться между сторонами сделки и именно на эту сумму и будет размер торга.

¨ Рынок в регионах просто «встанет», так как в селах, небольших городах сама стоимость недвижимости может быть ниже стоимости оформления.

¨ Сделки будут оформляться задним числом или уйдут в тень – уже и схемы отрабатываются (народ не дремлет).

¨ О прозрачности рынка, за которую так боролись все участники долге годы, можно теперь просто забыть

¨ Доверие к оценщикам, как серьезным профессионалам рынка, если еще не скатилось, то постепенно скатится практически до 0 уровня. Кто не верит, советую позвонить в call центр любой из компаний и пообщаться – специалисты не сильно утруждают себя переговорами с клиентами.

¨ Оценка просто превратится в профанацию. Уважение к профессии оценщика вряд ли вырастет, и мнение оценщика не будет столь весомым как ранее. Сюда же можно будет отнести и «всенародную любовь».

¨ Пострадают из-за «избранных» сотни профессионалов рынка, которые добросовестно трудились и годами завоевывали репутацию и доверие клиентов.

Мы много говорим и обещаем инвесторам: прозрачность экономики, привлекательные условия ведения бизнеса, и удивляемся, почему иностранный капитал «бежит» из страны. Мне грустно, что в Украине за 20 лет независимости мы так и не научились просчитывать наперед результаты законодательных инициатив, и продолжаем «улучшать» законодательство для тех, кто его «улучшает», а не для тех, кого оно должно защищать.

Ярослава Чапко Директор по развитию бизнеса,
Knight Frank LLC (Украина)
Building.ua

Теги к контенту: оценка недвижимости
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти