Оцінка угоді не перешкода

Чи є у послуги ринкова ціна? Звичайно, є, відповість кожен з Вас, та й ще й розповість, що сьогодні, в епоху скажено зростаючої конкуренції, ціни на різні послуги неухильно котяться вниз, а покупці послуг не втомлюються торгуватися, в чому, до речі, і досягають успіху.

Так, так. Я теж так думала ... до недавніх пір. Виявилося, що моєї наївності можна просто поспівчувати. Вгадайте-но, про що мова? Правильно, про ціни на послуги оцінювачів, а вірніше про підходи до ціноутворення при оцінці об'єктів, з якими кожен стикався у своїй практиці, а саме - нерухомості, тобто квартир, приватних будинків, приміщень, тобто тих об'єктів, власником яких є ми з вами. Здавалося б, ну, що тут незрозумілого, квартири оцінювати, багаторічного досвіду не треба, та й ціни на оцінку житлового фонду вже давно сформувалися на ринку - при заставах, де оцінка є обов'язковою, оцінка квартири коштувала від 300 до 800 грн. в залежності від регіону, досвіду і нахабства оцінювача. Коштувала ... дуже правильний дієслово і в правильному часу.

З 5 червня вступив новий порядок, згідно з яким нотаріуси при реєстрації договорів купівлі-продажу зобов'язані використовувати не договірну вартість об'єктів, а оціночну. І ось, чудо, визначати цю саму оціночну вартість можуть тепер не всі оцінювачі, а тільки «спеціально навчені люди».

Щоб стати звичайним рядовим оцінювачем необхідно 4 речі:

- Впевненість в собі і своїх здібностях до оцінки (бачу ціль-вперед йду);

- Пройти курси, простажіроваться рік у корифеїв оцінки, може бути чогось навчитися

- Через рік ухитритися здати іспит;

- Влаштуватися в оцінну компанію або зареєструвати своє СПД і почати самостійний пошук клієнтів.

А от щоб стати «оцінними» оцінювачем (ось вже і ринок оцінювачів йде до класового розшарування) необхідно всього 2 речі (і в 2 рази менше зусиль):

- Потрапити в спец групу, яка стаханівськими темпами протягом місяця пройшла навчання, річну стажування, склала іспит та отримала сертифікат;

- Віддати свій сертифікат в одне з 12 юридичних осіб, які такими ж швидкими темпами були створені і розосереджені по Києву і регіонам.

Чому навчали цих «обраних» оцінювачів і головне хто вчив, і що це за «оціночна вартість» така, чим вона відрізняється про ринкову вартість, все оціночне спільнота вже місяць як губиться в здогадах - нормативна база, як завжди, не встигла за заповзятливими товаришами . А головне, у кого встигли простажіроваться ці «обрані» люди, якщо всі хто раніше займався навчанням оцінювачів, виявилися що називається «поза грою». Цікавлюся не з простої цікавості, а користі заради ... грішна.

Впровадження на ринок цієї самої групи «оцінювачів» нагадує висадку десанту - тихо прийшли, тихо працюють. 12 компаній, в яких осіли «десантники», також тихо і непомітно з'явилися на ринку. Сайти компаній вражають своєю схожістю, а назви нічого не говорять людям, які працюють на ринку оцінки не одне десятиліття.

Як виявилося, ринок потребує тільки в таких 12 компаніях, які «звалили» на себе непосильну ношу - покрити своїми послугами весь ринок України. І ні компанією більше (хто не зрозумів, читаємо знову на 2 абзацу вище: «2 речі, які необхідні, щоб займатися визначенням« оціночної вартості »»). Важкий і тернистий шлях цих оціночних суб'єктів - адже ні багато ні мало їм доведеться працювати навіть не 24 години на добу, а всі 48 і навіть більше - одних тільки угод з нерухомістю по Києву і області налічується в місяць більше 6000, а оцінювачів всього то ... 40 осіб на всю Україну.

Інші ж кваліфікацією не вийшли ... та й працювати новим «фахівцям» доведеться за відсутності половини нормативної бази, стандартів оцінки про оціночну вартість ... А раптом юрист який спритний попадеться і візьметься розпитувати - як оцінювач ухитрився одночасно зробити оцінку об'єктів і в Києві, і в Луганську і в Івано-Франківську з виїздом на всі три об'єкти в один день? Та так і угоду визнати недійсною можна. Уявляю гнів клієнтів, що заплатили чималі гроші «ексклюзивним» фахівця.

Ну да ладно, до чого подробиці. Головне, знайшлася когорта найдостойніших, відповідальних людей, яким держава «довірило» визначати ця найскладнішу і незбагненну для розуму інших досвідчених оцінювачів вартість. Значить, не перевелися ще в Україну світлі голови. «Ексклюзивність» даних фахівців підтверджує і інша важлива деталь, від якої в мене, так, думаю і у вас, просто дух перехоплює, та розцінки на послуги.

Робимо глибокий вдих і читаємо далі. Нервових прошу зупинитися на цій пропозиції і далі не читати. Тарифна політика «нових» оцінювачів показала, що в середньому по Україні вартість оцінки квартир для нотаріальних угод становить ... 4500 грн, а приватного будинку - 7000 грн. Щоб зовсім стало «весело», можу привести тарифи для Києва - квартира - 12000 - 15000 грн, приватний будинок - 20000 грн і вище ...

Пригадується, як лаяли оцінювачів люди, які звернулися в банк за кредитом - оцінка квартири завжди представляється позичальнику, як «вимушені накладні витрати». Але тепер ці «вимушені» витрати взяли зовсім інший розмах. Схоже, професія «оцінювач» за рейтингом «популярності» скоро буде прирівняна у клієнтів до таких спеціальностей, як колектор і судовий виконавець. Для тих, хто так і не зрозумів, що сталося, спробую підсумувати сумні підсумки і наслідки:

1. Будь-яка угода купівлі-продажу, реєстрована у нотаріуса, вимагає «оціночної» вартості, а не договірною, як раніше.

2. Методика визначення даної вартості нічим не відрізняється від загальноприйнятих Україна і в світі методик оцінки, однак, визначати цю саму «оцінну» вартість може лише «вузьке коло обраних фахівців».

3. Вартість послуг у цих «обраних оцінювачів» в 10 і більше разів перевищує всі розумні тарифи, що призводить до думки про штучно створеної монополії на ринку.

4. Пройти навчання і отримати сертифікат (дозвіл) на заняття даним видом оцінної діяльності (крім вже отримали) не може жоден з діючих оцінювачів - просто немає навчальних закладів, які змогли б підготувати таких фахівців, а якщо і з'явиться, то треба буде ще витратити рік на стажування. Відповідно кількість таких оцінювачів залишиться обмеженим і вартість послуг навряд чи знизиться.

5. Надходження від визначення «оціночної вартості» тільки по Києву орієнтовно складуть не менше 300-400 млн грн. на рік. І зауважте, не в бюджет держави підуть ці гроші - структури, які «уповноважили» на даний вид діяльності виключно приватні.

Ну а тепер наслідки, до яких призвело або призведе дане нововведення:

¨ Зростання витрат на нотаріальне оформлення угоди з урахуванням нових «оціночних тарифів» призведе до зростання запитуваних цін при продажу об'єктів, так як продавці навряд чи захочуть компенсувати втрати зі своєї кишені. Найбільш імовірно, що вартість оцінки буде ділитися між сторонами угоди і саме на цю суму і буде розмір торгу.

¨ Ринок в регіонах просто «встане», так як в селах, невеликих містах сама вартість нерухомості може бути нижче вартості оформлення.

¨ Угоди будуть оформлятися заднім числом або підуть у тінь - вже й схеми відпрацьовуються (народ не дрімає).

¨ Про прозорість ринку, за яку так боролися всі учасники борг роки, можна тепер просто забути

¨ Довіра до оцінювачам, як серйозним професіоналам ринку, якщо ще не скотилося, то поступово скотиться практично до 0 рівня. Хто не вірить, раджу зателефонувати до call центр будь-якої з компаній і поспілкуватися - фахівці не сильно обтяжують себе переговорами з клієнтами.

¨ Оцінка просто перетвориться на профанацію. Повага до професії оцінювача навряд чи виросте, і думка оцінювача не буде настільки вагомим як раніше. Сюди ж можна буде віднести і «всенародну любов».

¨ Постраждають через «обраних» сотні професіоналів ринку, які сумлінно працювали і роками завойовували репутацію і довіру клієнтів.

Ми багато говоримо і обіцяємо інвесторам: прозорість економіки, привабливі умови ведення бізнесу, і дивуємося, чому іноземний капітал «біжить» з країни. Мені сумно, що в Україну за 20 років незалежності ми так і не навчилися прораховувати наперед результати законодавчих ініціатив, і продовжуємо «покращувати» законодавство для тих, хто його «покращує», а не для тих, кого воно має захищати.

Ярослава Чапко Директор з розвитку бізнесу,
Knight Frank LLC (Україна)
Building.ua