Незрозуміло, як тепер продати нерухомість

Щоб позбавити себе від можливих проблем з податковою, продавцям нерухомості та земельних ділянок доведеться в рази збільшити витрати на оформлення угоди, пише Ділова столиця.

Минулого тижня ринок нерухомості виявився практично паралізований. Продавці й покупці, що вирушили до нотаріусів оформити угоди, з подивом дізналися, що в пакет необхідних документів має входити висновок "податкової" оцінки реалізованого майна. Отримати його виявилося справою не з легких.

Адже фахівців, здатних провести таку оцінку, в Україну не більше чотирьох десятків. Нотаріуси кажуть, що поки ще можуть оформляти операції на підставі раніше проведеної оцінки. Оцінювачі ж попереджають: фіскали цілком можуть визнати угоду недійсною, якщо податки з неї будуть сплачені на підставі оцінки, проведеної за старими правилами.

Прибуткова справа

Щоб провернути схему по монополізації ринку оцінних послуг, її авторам знадобилося майже півтора року. Спочатку в Податковому кодексі з'явилася, на перший погляд, невинна норма, згідно якої прибутковий податок, який стягується з власника нерухомості при її продажу, розраховується виходячи з вартості "не нижче оціночної".

На початку року парламент затвердив зміни до деяких законів щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 рр.. Серед іншого в законодавство була внесена правка, по якій з фіскальними цілями нерухомість можуть оцінювати виключно суб'єкти, що мають ліцензію на цей особливий вид діяльності. Причому він має бути для них єдиним.

Після чого Фонд держмайна прийняв ряд нормативів, щоб законодавчі правки заробили. Згідно з його наказом № 555 від 23 квітня 2012 р. "Про затвердження Порядку ведення реєстру оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності" в переліку їх спеціалізацій з'явилося "Напрям 3: Оцінка для цілей оподаткування та нарахування, а також сплати інших обов'язкових платежів, що стягуються відповідно до законодавством ".

В рамках цього напряму з'явилася і відповідна спеціалізація: оцінка нерухомості та земельних ділянок для цілей оподаткування, а також оцінка літальних апаратів та судів. Щоб отримати її, експертам необхідно пройти відповідне навчання і бути внесеними до згаданого реєстру, вести який доручено ФДМ.

Заповітне місце в реєстрі отримати буде зовсім непросто. Згідно з наказом Фонду № 556 "Про затвердження Вимог до якості послуг, які надаються суб'єктами оціночної діяльності, і правил організації системи зовнішнього контролю якості" претенденти повинні впровадити у себе систему оцінки якості.

Крім того, вони повинні забезпечити автоматизовану обробку даних при підготовці звіту про проведену оцінку майна "з дотриманням вимог законодавства у сфері інтелектуальної власності". Фінальний акорд в законодавче оформлення нової схеми вніс Мін'юст, затвердив 21 травня зміни до порядку здійснення нотаріальних дій (наказ № 766/5). Тепер нотаріус не може зареєструвати ні однієї угоди відчуження майна, поки не отримає "податкову" оцінку, видану відповідним фахівцем.

Сертифікати про професійну підготовку по "напрямку 3" отримали лише експерти з 12 компаній, які примудрилися пройти необхідну підготовку в Науково-дослідному економічному інституті Мінекономіки (сама програма навчання була затверджена лише в кінці травня).

На сьогоднішній день в Україні працюють близько 2,5 тис. ліцензованих оцінювачів. Але навчання для надання "податкової" оцінки пройшли всього 40 фахівців. За наявною у "ДС" інформації, їх кількість планується довести до 400. При цьому кваліфікаційне свідоцтво прив'язується до конкретної компанії, в якій працює оцінювач. Зі звільненням він втрачає право проводити оцінку нерухомості для цілей оподаткування. Тобто фактично виходить з цього бізнесу.

Перебравши на себе право проведення оцінки всієї продається в країні нерухомості та земельних ділянок, щасливчики зможуть забезпечити собі вельми солідні і стабільні заробітки. Послуги ексклюзивних "податкових" оцінювачів вже обходяться замовникам в три-п'ять разів дорожче стандартних прайсів. Наприклад, якщо раніше послуга оцінки квартири в спальному районі Києва коштувала 500-800 грн., То на минулому тижні в одному з колл-центрів кореспонденту "ДС" запропонували її за 2253 грн.

Потенційний обсяг ринку, на який прийшли "обрані" фірми, просто величезний. "Щорічно в країні полягають близько 200 тис. угод, де потрібно проводити" податкову "оцінку нерухомого майна. Якщо припустити, що в середньому на кожній заробляється хоча б 1,5-2 тис. грн., То загальний прибуток уповноважених компаній складе 300 - 400 млн. грн. ", - говорить" ДС "завідувач кафедрою землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування Андрій Мартин.

"Стартові" заробітки ексклюзивних оцінювачів виявилися ще вище. Продавцям, які хотіли швидше закрити операцію і, відповідно, оперативно отримати висновок про вартість свого майна за новими правилами, пропонують доплатити "за терміновість". Найчастіше така доплата обчислювалася декількома десятками тисяч гривень (звичайно оцінка готується від двох тижнів до місяця).

На свій страх і ризик

Правда, послужливі нотаріуси, щоб, не втратити заробітків, пропонували своїм клієнтам оформити договір купівлі-продажу на підставі оцінки, проведеної до 5 червня (дати набрання чинності наказом Мін'юсту, що зобов'язує нотаріусів приймати тільки "податкову" оцінку продаваної нерухомості та землі).

І запевняли, що за існуючими правилами документи про вже здійснену оцінку землі дійсні півроку, а об'єктів нерухомості - рік. Однак оцінювачі, яких ми попросили прокоментувати таку можливість, виявилися не настільки категоричні. Вони вважають, що органи ДПС в будь-який момент можуть оскаржити укладену угоду, якщо виявлять, що податки з неї були розраховані на підставі оцінки майна, проведеної за старими правилами.

У тих, хто ризикнув піти на це, залишається примарна надія, що оцінювачі ще зможуть домовитися з ФДМ про пом'якшення умов проведення "податкової" оцінки. Якщо Фонд видасть додаткові роз'яснення, претензій податкової можна буде уникнути.

Громадська організація "Українське товариство оцінювачів" вже звернулася до Фонду держмайна з проханням роз'яснити, яким чином застосовувати нове законодавство. У своєму листі вони пропонують застосовувати вступили в силу новації тільки при продажу майна фізичними особами і не поширювати його на оформлення іпотеки.

Причому мова йде не тільки про оцінку активів, що передаються банку в якості застави, а й про оцінку в разі продажу кредитних квартир (зараз в цьому випадку необхідно платити двічі: спочатку за "податкову" оцінку, а потім за ринкову для передачі майна в заставу банку ).

Оцінювачі також пропонують зафіксувати, що "податкова" оцінка повинна проводитися лише для того майна, яке перебувало у власності фізичної особи не більше трьох років, а також якщо продавець реалізує об'єкт незавершеного будівництва. Адже при продажу нерухомості, якою громадянин володів більше трьох років, податок на доходи фізосіб не сплачується. А значить, і оцінка для цілей оподаткування не потрібно.

Однак, судячи з того, на якому рівні розроблялася нова схема заробітків на оцінці, Фонд навряд чи піде на такі поступки. Останній шанс для оцінювачів, а значить, і для продавців квартир і землі - оскаржити в суді окремі положення нових відомчих документів ФДМ та Мін'юсту.

Наприклад, зажадавши визнати недійсними свідоцтва про професійну підготовку оцінювачів з "обраних" компаній. Але такі судові розгляди можуть затягнутися надовго. А значить, ті, хто уклав "неправильні" угоди, тепер будуть жити під страхом їх розірвання.

Заплатимо двічі

З 5 червня 2012 операції з продажу нерухомості та земельних ділянок оформляються за новими правилами. Тепер, для того щоб укласти договір купівлі-продажу, необхідно надати нотаріусу спеціальну оцінку відчужуваних активів, виходячи з якої буде нараховуватися податок на доходи фізосіб.

Без документа нотаріусам засвідчувати угоди заборонено. Проблема в тому, що таку оцінку на сьогоднішній день роблять всього 12 компаній. І ціна такого документа в п'ять-шість разів вище, ніж звична для більшості продавців і покупців нерухомості ринкова оцінка, яку здійснюють інші фахівці цієї сфери.

Впровадження новації спричинило за собою ряд спірних моментів. Незрозуміло, що робити з оцінкою майна, виробленої за старими правилами до вступу нового порядку в силу. Формально ці документи діють протягом півроку для земельних ділянок і протягом року для нерухомості. Тому деякі нотаріуси вважають можливим приймати оцінку, вироблену до 5 червня. Але оцінювачі застерігають, що такий підхід може бути легко оскаржений податковими органами.

Тим громадянам, які не хочуть мати проблем з податковими органами, швидше за все, доведеться заплатити за роботу оцінювачів вдруге. Зробити це можна в одній з 12 «обраних» компаній, забезпечивши тим самим прибуток авторам схеми, за якої, найімовірніше, варто син Президента Олександр Янукович. А виконавцями є відомі ідеологи Тендерної палати Антон Яценко, Сергій Осика і наближені до них компанії. За свою нову ідею вони, швидше за все, отримають доходи від оплати прав на використання своїх винаходів у вигляді системи управління якістю та автоматизації документообігу при заповненні заявок на проведення оцінки ділянки або квартири.

Головним же ризиком розширення монопольного оціночного бізнесу є поширення практики "податкової" оцінки на ринок автомобілів, на якому щорічно здійснюється близько 250 тис. угод. З його допомогою підприємливі автори схеми зможуть залізти в кишеню практично кожному представнику середнього класу в Україні.

ДУМКА ЕКСПЕРТА

Світлана Лактіонова, Голова Асоціації приватних нотаріусів Миколаївської області Про роботу ринку нотаріальних послуг в нових умовах:

Не можна сказати, що робота нотаріусів повністю заблокована. Поки ми вимагаємо від продавців звіти про експертну оцінку ділянок і квартир, зроблені до 5 червня 2012 року. Тобто до вступу в силу нового порядку здійснення нотаріальних дій. Нові звіти від з'явилися на ринку компаній і кваліфікованих за новими правилами фахівців нам поки не приносили.

Документи оцінки нерухомості дійсні протягом року, а землі - до півроку. Тому ділянки ми зможемо оформляти за старими документами до кінця осені, а квартири та інші приміщення - до травня 2013 року. Наприклад, якщо оціночні роботи проведені в квітні, то ми можемо приймати такі акти і зараз оформляти угоду, оскільки на момент оцінки все було легітимно. Думаю, що поступово, із збільшенням числа оцінювачів з новими сертифікатами, проблема буде вирішена.
www.zagorodna.com