Обзор коттеджных поселков Черноморского побережья

В Сочи средняя по рынку стоимость домовладения составляет 32 млн руб.

Рынок коттеджной недвижимости городов Черноморского побережья находится в зачаточном состоянии. Сейчас на рынке представлено лишь несколько проектов, общая площадь домовладений в которых составляет около 60 тыс. кв. м. Однако рынок имеет высокие перспективы роста и будет развиваться даже в период кризиса.

Сейчас рынок малоэтажной недвижимости черноморских городов на 95% состоит из частных домовладений, однако в последние годы наблюдается тенденция к увеличению спроса на коттеджи в составе организованных поселков. Это один из наиболее популярных форматов курортной недвижимости во всем мире, и Краснодарский край, как главная рекреационная зона страны, не может не следовать глобальным тенденциям.

Сейчас в процессе строительства находится порядка 20 объектов организованной малоэтажной застройки, 15 из которых практически готовы и с высокой вероятностью будут введены в эксплуатацию до конца 2009 года. М2 попросил коллег из компании MACON Realty Group рассказать о наиболее интересных из них.

«Резиденция Солнца», Туапсе
Район расположения: Туапсе, Лермонтово.
Расстояние до побережья, м: 500.
Статус: строящийся.
Девелопер: ООО «Медиа Трейд»
Завершение строительства: 2009 год.
Площадь участка, га: 10
Количество объектов жилой недвижимости: 19 коттеджей, 48 вилладжио, 21 таунхаус, 43 апартамента, 5 шале.
Наличие охраны: есть, огороженная территория.
Парковка: подземный паркинг на 1250 машиномест.
Инфраструктура поселка: 3 бассейна с подогревом, мини-аквапарк, русская и турецкая бани, сауна, гидромассажная ванна, бильярд, теннисные корты и универсальные спортивные площадки, библиотека, медпункт, собственный оборудованный пляж, бесплатный минивэн. Ресторан с круглосуточным рум-сервисом, бары, фитнес-центр, боулинг, гостиница для гостей поселка, детские площадки и игровые комнаты с нянями, магазин.
Площадь домовладения общая, кв. м: коттеджи - 180-500, вилладжио - 76-308, таунхаусы - 266-285, апартаменты - 60-119, шале - 240-296.
Площадь прилегающего земельного участка, сот.: 2,5-4,5.

Торик, Геленджик
Район расположения: Геленджик, Тонкий мыс.
Расстояние до побережья, м: 100.
Статус: строящийся, 1-я очередь уже сдана.
Девелопер: ООО «З Прогресс».
Завершение строительства: 2009 год.
Площадь участка, га: 3,5.
Количество объектов жилой недвижимости: 44 коттеджа.
Тип домовладения: три типа коттеджей.
Наличие охраны: есть, территория огорожена.
Парковка: наземная гостевая.
Инфраструктура поселка: рядом с поселком торгово-развлекательный центр, собственная набережная и пляж, галерея с кафе, магазинами, SPA-зоной, пунктами проката, различные виды активного отдыха.
Площадь домовладения общая, кв. м: 357-368.
Площадь прилегающего земельного участка, сот.: 5-7.

Апарт-отель «Солнце», Геленджик
Источник: MACON Realty Group
Район расположения: Геленджик, р-н аквапарка «Бегемот».
Расстояние до побережья, м: 50.
Статус: строящийся.
Девелопер: ООО «Стивилон».
Завершение строительства: 2009 год.
Площадь участка, га: 14.
Количество объектов жилой недвижимости: 14 коттеджей.
Тип домовладения: трехэтажные коттеджи.
Наличие охраны: есть, территория огорожена.
Парковка: наземная, подземная.
Инфраструктура поселка: яхт-клуб, рестораны, бары, дискотеки, ночные клубы, боулинг-клуб на 6-9 дорожек, бильярд, зона аттракционов, фитнес-центр, теннисные корты на открытых и закрытых площадках и конференц-зал на 1 тыс. мест.
Площадь домовладения общая, кв. м: 770-1150.
Площадь прилегающего земельного участка, сот.: 10-16.

Коттеджный поселок «Горки-11», Сочи
Источник: MACON Realty Group
Район расположения: Сочи, между мысом Видный и горой Малый Ахун.
Расстояние до побережья, м: 1000.
Девелопер: «Солид-Инвест Групп».
Статус: строящийся.
Завершение строительства: 2009 год.
Площадь участка, га: 3,35.
Количество объектов жилой недвижимости: 20 коттеджей, 10 апартаментов.
Тип домовладения: монолитные двухуровневые коттеджи.
Наличие охраны: есть, огороженная территория.
Парковка: есть.
Инфраструктура поселка: SPA- и фитнес-центр, спортивная площадка с бассейном, бутик-отель (10 номеров), паркинг для стоянки лодок и яхт, бизнес-центр, РЦ, мини-маркет, ресторан.
Площадь домовладения общая, кв. м: коттеджи - 340-650, апартаменты - 150.
Площадь прилегающего земельного участка, сот.: 7-14.

Поселок таунхаусов «Орхидея-парк», Сочи
Источник: MACON Realty Group
Район расположения: Сочи, Адлерский район, на территории санатория «СССР».
Расстояние до побережья, м: 150.
Статус: строящийся.
Девелопер: ООО «Фин-Инвест-Строй».
Завершение строительства: 2009 год.
Площадь участка, га: 9,3.
Количество объектов жилой недвижимости: 28 таунхаусов.
Тип домовладения: двухэтажные дома, состоящие из 2-4 апартаментов.
Наличие охраны: есть, въезд на территорию по пропускам, видеонаблюдение.
Парковка: придомовой паркинг для жителей комплекса.
Инфраструктура поселка: бассейн, тренажерный зал, сауна и баня, теннисный корт, мультиформатный корт, детский городок с игровой площадкой, ресторан.
Площадь домовладения общая, кв. м: 100-200.
Площадь прилегающего земельного участка, сот.: 1.

Спрос и предложение
Общая площадь домовладений в объектах, предназначенных к сдаче в 2009 году, составляет около 150 тыс. кв. м - в 2,5 раза больше существующего объема. Около 80% общего объема строительства сосредоточено в Сочи и Геленджике - самых быстроразвивающихся городах региона.

Большинство коттеджных поселков региона предусматривает строительство 25-30 домовладений в составе. Исключением является Геленджик, где среднее число коттеджей - более 70. В регионе распространен формат больших коттеджей, когда средняя площадь составляет 300-350 кв. м, а площадь придомовых участков - от 7 до 15 соток.

Эти параметры далеки от тех, которые востребованы рынком. До кризиса наиболее популярными были объекты 150-250 кв. м с участком 6-12 соток, а сейчас в условиях ограниченной платежеспособности и того меньше - 100-200 кв. м и 4-6 соток. Данное несоответствие является главным ограничителем для развития рынка сейчас, но есть надежда, что в перспективе оно будет преодолено.

Практически все строящиеся поселки обладают централизованными коммуникациями - энерго-, водо- и газоснабжением, но отопление домов в подавляющем большинстве случаев индивидуальное. Кроме того, обязательными объектами инфраструктуры в составе поселков являются: бассейн и парковая зона, детская и спортивные площадки, а также магазины и аптеки.

Самые дорогие предложения в сегменте коттеджной недвижимости представлены в Сочи - здесь средняя по рынку стоимость домовладения составляет 32 млн руб. Вообще же на Черноморском побережье представлены проекты стоимостью от 7 млн до 140 млн руб. в зависимости от их района расположения, площади и класса. Наиболее экономичные варианты представлены в Анапе и Туапсе - здесь средняя стоимость предложений - 13 млн руб. за домовладение. При этом в большинстве случаев коттеджи на Черноморском побережье приобретаются за собственные средства, ипотека при таких сделках не была популярна никогда.

На Черноморском побережье для постоянного проживания коттеджи покупаются лишь в Анапе - городе, исторически популярном среди жителей ресурсодобывающих регионов России. В остальных же городах - Сочи, Геленджике и Туапсе - основными мотивами покупки являются приобретение летней резиденции (порядка 35%) и вложение денежных средств (60%).

Основные потребители коттеджей - жители Москвы, Санкт-Петербурга и севера России. Причем в Анапе и Геленджике больше последних, а в Сочи подавляющее большинство потребителей - представители двух столиц. Местные жители и жители соседних городов Краснодарского края составляют не более 10%, что связано с очень высокой стоимостью коттеджной недвижимости в регионе.

При выборе коттеджного поселка на побережье Черного моря первостепенными факторами для потребителя являются близость к морю и охраняемая территория. Кроме того, необходим минимальный набор инфраструктуры, которому в целом предложение на рынке удовлетворяет. Кроме того, очень важными потребители считают свободную планировку, высоту коттеджа не более 2 этажей, небольшую площадь (об этом уже было сказано выше). В Анапе большим спросом пользуются таунхаусы, в Геленджике и Туапсе - коттеджи, а в Сочи - виллы.

Кризис
Сейчас рынок коттеджной недвижимости переживает тяжелый период. В кризис спросом пользуются только наименее дорогостоящие предложения - квартиры эконом-класса из одной или двух комнат. Коттеджи сейчас стоят в 20-30 раз больше этих объектов, что в значительной мере сужает спрос. Ситуацию осложняет тот факт, что ранее зачастую коттеджи приобретались с целью инвестирования, а сейчас инвестиционный спрос практически перестал существовать.

Все это практически полностью нивелирует спрос на организованную коттеджную недвижимость сейчас. Все еще продаются лишь самые удачные с точки зрения концепций объекты, а таких единицы. Тем не менее в 2009 году рынок очень сильно преобразится. Большинство из заявленных к сдаче в этом году проектов уже продано на 40-60% (продажи активно велись на протяжении последних двух лет), а значит, девелоперы в меньшей степени зависимы от банковских кредитов и имеют собственные средства для окончания строительства.

В результате к концу 2009 года на рынке окажется очень большое количество непроданных домовладений в уже сданных в эксплуатацию коттеджных поселках. Для того чтобы реализовать их, застройщикам придется значительно снижать цены - до 25%. Это снижение вызовет и падение цен на первичном рынке, которое будет еще более значительным.

Однако снижение цен и спроса - это явление временное, в долгосрочной перспективе рынок обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Сегмент коттеджной недвижимости в курортных зонах всегда пользовался особенным спросом, и Черноморское побережье не исключение. Введенные в 2009 и 2010 годах объекты (в 2010-м, по нашим прогнозам, будет введено еще около 50 тыс. кв. м) позволят рынку сделать первый шаг к становлению и превращению в стабильно развивающийся.

 www.macon-realty.ru