Огляд котеджних містечок Чорноморського узбережжя





Google+
28.10.2010 07:41
Статті про нерухомість | Огляд котеджних містечок Чорноморського узбережжя У Сочі середня по ринку вартість домоволодіння становить 32 млн руб.

Ринок котеджної нерухомості міст Чорноморського узбережжя знаходиться в зародковому стані. Зараз на ринку представлено лише кілька проектів, загальна площа домоволодіння в яких становить близько 60 тис. кв. м. Однак ринок має високі перспективи зростання і буде розвиватися навіть у період кризи.

Зараз ринок малоповерхової нерухомості чорноморських міст на 95% складається з приватних домоволодінь, проте в останні роки спостерігається тенденція до збільшення попиту на котеджі в складі організованих селищ. Це один з найбільш популярних форматів курортної нерухомості в усьому світі, і Краснодарський край, як головна рекреаційна зона країни, не може не слідувати глобальним тенденціям.

Зараз у процесі будівництва знаходиться близько 20 об'єктів організованою малоповерхової забудови, 15 з яких практично готові і з високою ймовірністю будуть введені в експлуатацію до кінця 2009 року. М2 попросив колег з компанії MACON Realty Group розповісти про найцікавіші з них.

«Резиденція Сонця», Туапсе
Район розташування: Туапсе, Лермонтово.
Відстань до узбережжя, м: 500.
Статус: зведення.
Девелопер: ТОВ «Медіа Трейд»
Завершення будівництва: 2009 рік.
Площа ділянки, га: 10
Кількість об'єктів житлової нерухомості: 19 котеджів, 48 Вилладжио, 21 таунхаус, 43 апартаменти, 5 шале.
Наявність охорони: є, обгороджена територія.
Паркування: підземний паркінг на 1250 машиномісць.
Інфраструктура селища: 3 басейни з підігрівом, міні-аквапарк, російська і турецька лазні, сауна, гідромасажна ванна, більярд, тенісні корти і універсальні спортивні майданчики, бібліотека, медпункт, власний обладнаний пляж, безкоштовний мінівен. Ресторан з цілодобовим рум-сервісом, бари, фітнес-центр, боулінг, готель для гостей селища, дитячі майданчики та ігрові кімнати з нянями, магазин.
Площа домоволодіння загальна, кв. м: котеджі - 180-500, Вілладж - 76-308, таунхауси - 266-285, апартаменти - 60-119, шале - 240-296.
Площа прилеглої земельної ділянки, сот.: 2,5-4,5.

Історик, Геленджик
Район розташування: Геленджик, Тонкий мис.
Відстань до узбережжя, м: 100.
Статус: зведення, 1-а черга вже здана.
Девелопер: ТзОВ «З Прогрес».
Завершення будівництва: 2009 рік.
Площа ділянки, га: 3,5.
Кількість об'єктів житлової нерухомості: 44 котеджу.
Тип домоволодіння: три типи котеджів.
Наявність охорони: є, територія обгороджена.
Паркування: наземна гостьова.
Інфраструктура селища: поруч із селищем торгово-розважальний центр, власна набережна і пляж, галерея з кафе, магазинами, SPA-зоною, пунктами прокату, різні види активного відпочинку.
Площа домоволодіння загальна, кв. м: 357-368.
Площа прилеглої земельної ділянки, сот.: 5-7.

Апарт-готель «Сонце», Геленджик
Джерело: MACON Realty Group
Район розташування: Геленджик, р-н аквапарку «Бегемот».
Відстань до узбережжя, м: 50.
Статус: зведення.
Девелопер: ТОВ «Стівілон».
Завершення будівництва: 2009 рік.
Площа ділянки, га: 14.
Кількість об'єктів житлової нерухомості: 14 котеджів.
Тип домоволодіння: триповерхові котеджі.
Наявність охорони: є, територія обгороджена.
Паркування: наземне, підземна.
Інфраструктура селища: яхт-клуб, ресторани, бари, дискотеки, нічні клуби, боулінг-клуб на 6-9 доріжок, більярд, зона атракціонів, фітнес-центр, тенісні корти на відкритих і закритих майданчиках і конференц-зал на 1 тис. місць .
Площа домоволодіння загальна, кв. м: 770-1150.
Площа прилеглої земельної ділянки, сот.: 10-16.

Котеджне селище «Горки-11», Сочі
Джерело: MACON Realty Group
Район розташування: Сочі, між мисом Видний і горою Малий Ахун.
Відстань до узбережжя, м: 1000.
Девелопер: «Солід-Інвест Груп».
Статус: зведення.
Завершення будівництва: 2009 рік.
Площа ділянки, га: 3,35.
Кількість об'єктів житлової нерухомості: 20 котеджів, 10 апартаментів.
Тип домоволодіння: монолітні дворівневі котеджі.
Наявність охорони: є, обгороджена територія.
Паркування: є.
Інфраструктура селища: SPA-і фітнес-центр, спортивний майданчик з басейном, бутік-готель (10 номерів), паркінг для стоянки човнів та яхт, бізнес-центр, РЦ, міні-маркет, ресторан.
Площа домоволодіння загальна, кв. м: котеджі - 340-650, апартаменти - 150.
Площа прилеглої земельної ділянки, сот.: 7-14.

Селище таунхаусів «Орхідея-парк», Сочі
Джерело: MACON Realty Group
Район розташування: Сочі, Адлерський район, на території санаторію «СРСР».
Відстань до узбережжя, м: 150.
Статус: зведення.
Девелопер: ТОВ «Фін-Інвест-Буд».
Завершення будівництва: 2009 рік.
Площа ділянки, га: 9,3.
Кількість об'єктів житлової нерухомості: 28 таунхаусів.
Тип домоволодіння: двоповерхові будинки, що складаються з 2-4 апартаментів.
Наявність охорони: є, в'їзд на територію за перепустками, відеоспостереження.
Паркування: прибудинкової паркінг для мешканців комплексу.
Інфраструктура селища: басейн, тренажерний зал, сауна і лазня, тенісний корт, мультиформатний корт, дитяче містечко з ігровим майданчиком, ресторан.
Площа домоволодіння загальна, кв. м: 100-200.
Площа прилеглої земельної ділянки, сот.: 1.

Попит та пропозиція
Загальна площа домоволодіння в об'єктах, призначених до здачі в 2009 році, становить близько 150 тис. кв. м - в 2,5 рази більше існуючого обсягу. Близько 80% загального обсягу будівництва зосереджено в Сочі і Геленджику - найбільш швидко містах регіону.

Більшість котеджних селищ регіону передбачає будівництво 25-30 домоволодінь у складі. Винятком є Геленджик, де середня кількість котеджів - понад 70. У регіоні поширений формат великих котеджів, коли середня площа становить 300-350 кв. м, а площа прибудинкових ділянок - від 7 до 15 соток.

Ці параметри далекі від тих, які затребувані ринком. До кризи найбільш популярними були об'єкти 150-250 кв. м з ділянкою 6-12 соток, а зараз в умовах обмеженої платоспроможності і того менше - 100-200 кв. м і 4-6 соток. Дане невідповідність є головним обмежувачем для розвитку ринку зараз, але є надія, що в перспективі воно буде подолано.

Практично всі споруджувані селища мають централізованими комунікаціями - енерго-, водо-та газопостачанням, але опалення будинків у переважній більшості випадків індивідуальне. Крім того, обов'язковими об'єктами інфраструктури в складі селищ є: басейн і паркова зона, дитячий та спортивні майданчики, а також магазини та аптеки.

Найдорожчі пропозиції в сегменті котеджної нерухомості представлені в Сочі - тут середня по ринку вартість домоволодіння становить 32 млн руб. Взагалі ж на Чорноморському узбережжі представлені проекти вартістю від 7 млн до 140 млн руб. в залежності від їхнього району розташування, площі та класу. Найбільш економічні варіанти представлені в Анапі і Туапсе - тут середня вартість пропозицій - 13 млн руб. за домоволодіння. При цьому в більшості випадків котеджі на Чорноморському узбережжі придбаваються за власні кошти, іпотека при таких угодах не була популярна ніколи.

На Чорноморському узбережжі для постійного проживання котеджі купуються лише в Анапі - місті, історично популярному серед жителів ресурсодобивающіх регіонів Росії. В інших же містах - Сочі, Геленджику та Туапсе - основними мотивами покупки є придбання літньої резиденції (близько 35%) і вкладення грошових коштів (60%).

Основні споживачі котеджів - жителі Москви, Санкт-Петербурга і півночі Росії. Причому в Анапі і Геленджику більше останніх, а в Сочі переважна більшість споживачів - представники двох столиць. Місцеві жителі і жителі сусідніх міст Краснодарського краю складають не більше 10%, що пов'язано з дуже високою вартістю котеджної нерухомості в регіоні.

При виборі котеджного селища на узбережжі Чорного моря першорядними факторами для споживача є близькість до моря і територія, що охороняється. Крім того, необхідний мінімальний набір інфраструктури, якому в цілому пропозиція на ринку задовольняє. Крім того, дуже важливими споживачі вважають вільне планування, висоту котеджу не більше 2 поверхів, невелику площу (про це вже було сказано вище). В Анапі великим попитом користуються таунхауси, в Геленджику та Туапсе - котеджі, а в Сочі - вілли.

Криза
Зараз ринок котеджної нерухомості переживає важкий період. У кризу попитом користуються тільки найменш дорогі пропозиції - квартири економ-класу з однієї або двох кімнат. Котеджі зараз стоять у 20-30 разів більше цих об'єктів, що значною мірою звужує попит. Ситуацію ускладнює той факт, що раніше часто котеджі купувалися з метою інвестування, а зараз інвестиційний попит практично перестав існувати.

Все це практично повністю нівелює попит на організовану котеджну нерухомість зараз. Усе ще продаються лише найвдаліші з точки зору концепцій об'єкти, а таких одиниці. Проте в 2009 році ринок дуже сильно зміниться. Більшість із заявлених до здачі в цьому році проектів вже продано на 40-60% (продажі активно велися впродовж останніх двох років), а значить, девелопери у меншій мірі залежні від банківських кредитів і мають власні кошти для закінчення будівництва.

У результаті до кінця 2009 року на ринку виявиться дуже велика кількість непроданих домоволодінь у вже зданих в експлуатацію котеджних селищах. Для того щоб реалізувати їх, забудовникам доведеться значно знижувати ціни - до 25%. Це зниження викличе і падіння цін на первинному ринку, яке буде ще більш значним.

Однак зниження цін і попиту - це явище тимчасове, в довгостроковій перспективі ринок володіє високою інвестиційною привабливістю. Сегмент котеджної нерухомості в курортних зонах завжди користувався особливим попитом, і Чорноморське узбережжя не виняток. Введені в 2009 і 2010 роках об'єкти (у 2010-му, за нашими прогнозами, буде введено ще близько 50 тис. кв. М) дозволять ринку зробити перший крок до становлення і перетворенню в стабільно розвивається.

www.macon-realty.ru
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти