Обнищание граждан откладывает спрос на жилье

Риэлторы, упорно прогнозировавшие оживление на рынке жилой недвижимости и неминуемый рост цен, теперь не исключают их дальнейшего снижения.

В компаниях, зарабатывающих на продаже квартир, уже не могут скрыть: их заявления о том, что украинцы вот-вот массово начнут покупать жилье, а цены поползут вверх, оказались неправдивыми.

Даже в крупных городах (Киеве, Днепропетровске, Львове, Одессе и Харькове) сделок заключается крайне мало, поскольку граждане, которые еще могут позволить себе покупку квартиры, упорно ждут снижения цен. И их чаяния в большинстве случаев имеют под собой реальную почву, пишет Деловая столица.

Девелоперы все активней устраивают акции, предлагая потенциальным пайщикам своих проектов дополнительные бонусы, а владельцы квадратов на вторичке при виде живых денег нередко соглашаются расстаться с собственностью за гораздо меньшую сумму, чем изначально предполагалось. Однако настоящего обвала рынка, как в 1998 г., уже не будет: хозяева не станут снижать стоимость недвижимости в два-три раза, зная по опыту, что со временем она все равно вернется на прежнюю отметку.

Фиктивные скидки
В большинстве городов-миллионников страны вместо ожидаемого осеннего всплеска спроса рынок жилой недвижимости демонстрирует застой. Например, харьковские агентства заключали в октябре до пяти сделок — в три раза меньше, чем в аналогичный период прошлого года, и в шесть, чем до кризиса. Во Львове многим риэлторским конторам и вовсе нечем похвастаться, хотя до 2009 г. они продавали по 30–45 квартир в месяц.

Плохо покупают даже элитные объекты, спрос на которые в самые сложные времена был хоть и небольшим, но стабильным. Эксперты говорят, что украинцы, напуганные мрачными прогнозами о перспективах развития отечественной экономики, ждут снижения цен. Но реальна ли в ближайшем будущем распродажа?

Украинский рынок жилой недвижимости — довольно инертный и громоздкий механизм, «перезапустить» который крайне сложно. Стоит вспомнить хотя бы начало кризиса, который продавцы упорно игнорировали несколько месяцев. И если на первичке цены пусть и не снизились, то хотя бы были зафиксированы в гривневом эквиваленте, то за вторичку владельцы просили по старым прайсам и в долларах. То есть для рядового украинца, получающего зарплату не в валюте, жилье стало в полтора раза дороже.

С начала 2009 г. продавцы начали понемногу трезветь, тем более что предложение на рынке стало увеличиваться: от лишних квартир избавлялись спекулянты и те, кто уже не мог погашать дорогие банковские кредиты. Тогда вдвое упали цены в Днепропетровске, Донецке и Харькове, а в Одессе и Киеве — снизились на треть.

Но эти уступки выглядят щедрыми только в долларах. При пересчете в гривни скидки если где-то и были, то совсем не впечатляющие. «Единичка» в Киеве, продававшаяся до кризиса за $100 тыс., вроде бы подешевела до $70 тыс., но в национальной валюте предлагалась не за 500 тыс. грн., как в 2008 г., а уже за 560 тыс. грн.

Когда первый приступ паники на рынке прошел и продавцы убедились, что никакого массового выброса залоговых квартир не наблюдается, риэлторы вновь начали приучать граждан к мысли о том, что «ценовое дно уже пройдено» и нужно покупать, пока дешево. В итоге за последний год жилье «подорожало» в среднем на 10%. Но этот рост стоимости квадрата — фикция. При виде живых денег владельцы квартир, как правило, предоставляют такую же скидку.

Сговор застройщиков

Сейчас в большинстве регионов страны предложение выставленных на продажу объектов превышает спрос в разы. В Киеве на вторичке реализуется около 10 тыс., а на первичке — 11 тыс. квартир. В базах харьковских риэлторов — 4 тыс. предложений, одесских — 6 тыс., донецких — 8 тыс.

При этом ежемесячно даже в столице продается в лучшем случае около 1 тыс. апартаментов, а в других городах-миллионниках — до 300–400. То есть среднестатистическая квартира с приемлемым соотношением цены и качества имеет шансы найти нового владельца лишь спустя три-шесть месяцев после того, как была выставлена на продажу. В реальности же многие объекты висят в базах данных уже более года. Тем не менее снижать их стоимость хозяева не собираются, поскольку уверены, что вскоре их недвижимость снова будет в цене, и предпочитают переждать смутные времена с наименьшими для себя потерями. «Резко обвалить цены может лишь единовременный выброс на рынок дешевого жилья.

Но откуда оно возьмется? Банки, как показала практика, не хотят выставлять залоговое имущество по бросовым ценам, поскольку сами не заинтересованы в его удешевлении. Частные же владельцы идут на существенное снижение стоимости лишь в крайних случаях, и погоды в отрасли эти срочные продажи не делают», — говорит представитель агентства «Ситикон» Эдуард Бразас.

Обвалить цены на вторичке теоретически может дешевая первичка. Уступки застройщиков потенциальным покупателям за последние два года были, но опять же не такие ощутимые, как хотелось бы. Наиболее существенное снижение цен с начала кризиса произошло в Харькове, где много строят, а доходы населения невысокие. Там стоимость квадратного метра только за последний год упала с 4 тыс. грн. до 3,2 тыс. грн. (до кризиса она составляла 5 тыс. грн.).

Но в других городах, где ощущается острый дефицит свободных участков, девелоперы ведут себя иначе. В Одессе даже за квартиру в новостройке эконом-класса просят 8 тыс. грн./кв. м, что как минимум на 500 грн. дороже, чем до кризиса. В Киеве предложения стартуют с 10 тыс. грн./кв. м.

На первый взгляд, цены явно завышенные. Тем более что чиновники разных рангов уверяют, что они не должны превышать $400 за квадрат. Но застройщики говорят, что представители власти сами виноваты в дороговизне первички, поскольку плата за землеотвод и взносы на «развитие инфраструктуры» делают проекты весьма затратными.

«Цена этой составляющей строительного бизнеса может увеличить себестоимость объекта вдвое», — уверяет генеральный директор компании ТММ Николай Толмачев . По его словам, большинство девелоперов сейчас делают скидки на свои сооружения в том же объеме, в котором смогли урезать затраты на заработную плату и материалы. Риэлторы же утверждают, что застройщики лукавят и до сих пор работают с рентабельностью 30–75%, а начатые объекты, которые не смогут принести скорую прибыль, попросту замораживают.

По данным самого же г-на Толмачева, сейчас в регионах страны приостановлены 90% строек, а в Киеве — 80%. И во многих случаях работы ведутся только для видимости, чтобы привлечь в проект потенциальных дольщиков. Получается, что у почти готовых домов новых конкурентов в скором времени не появится.

Украинцев не удовлетворяют
Спрос на жилье в Украине никуда не исчез. У нас по-прежнему существует дефицит квартир, и с каждым годом он только нарастает. Из имеющихся 800 млн кв. м жилфонда ежегодно по нормам амортизации изнашиваются 2%, хотя на практике данная цифра может быть и больше. Для восполнения этих потерь в стране должно ежегодно строиться 16 млн кв. м жилья.

По данным Госкомстата, в прошлом году введено в эксплуатацию 2,3 млн кв. м, а в сравнительно благополучном 2008 г. — 5,8 млн кв. м. И рассчитывать на увеличение этих показателей по меньшей мере наивно. По официальной статистике, на каждого украинца приходится 23 кв. м жилплощади, что примерно в 10 раз меньше, чем в США. Так что ожидать от нашей недвижимости такого обвала, как у них (жилье там подешевело в три-четыре раза), не стоит.

Нынешнее обнищание граждан опять откладывает спрос на жилье на неопределенное время. Как отмечают риэлторы, практически во всех регионах сейчас реализуются лишь самые дешевые квартиры, пусть даже «морально и физически» устаревшие. Причем немногочисленные покупатели торгуются нещадно. И до тех пор, пока не возобновится ипотечное кредитование, расширив круг потенциальных покупателей, продавцы не смогут реально поднять цены.
Деловая столица